市场部分
琨城帝景园下半年营销方案提报 .5.10
市场部分
PART 1 政策分析
政策情况分析
结论：“限购令”在全国楼市一波反弹行情下快速扩容，目前苏州限购令及其它政策暂未波及至昆山，而随着游资开始向三四线城市的转移，昆山市场将逐渐转热
总结本轮调控，政策对市场的影响主要集中在以下几个方面：
PART 2 市場分析
昆山市场近期市场情况
昆山商品房市场近期日均成交79套，楼市近期开始逐步回暖
近期昆山楼市表现终止了连续四周的下滑走势，成交量环比小幅增长。整个4月上半月市场各方仍然延续着3月浓厚的观望情绪，供求双方深度胶着。而到了近期，第三、四周昆山楼市迅速反弹，连续两周环比增幅超过30%，其中第四周的环比增幅更是超过45%
昆山市场近期热销项目
位于南部水乡锦溪板块的顺城·锦湖湾4月24日开盘销售，凭借优越的环境和罕见低价优势，开盘取得骄人业绩，5500元/平米的价格成为制胜关键。 绿地21新城面对开发区城东板块近乎白热化的楼盘竞争，推出了全款97折，两房总价52万起的口号
在政策打压的情况下，价格优势成为了引发火爆销售的最好途径之一
PART 3 热销楼盘营销情况
中大简界
中大简界目前在售的是10套左右的80-90平米的高层房源，均价7900元，购房可享受98折优惠。可预约后期房源，享受开盘日20000抵50000的优惠；项目预计5月，2房及3房的样板房对外公开
营销分析
从前期开盘开始，长时间持续不断的在各个主流媒体集中造势，为项目的知名度、品牌地位打造了一定的基础
项目特色的是在昆山首次推出“户户赠送一间房”的全新产品理念，以超高得房率超级实用的赠送手段
顺城锦湖湾
开盘当天，5300元/平方米起的震撼价让购房者纷纷抢定，开盘当天创下成交一亿的业绩 顺城锦湖湾以原生双湖以及完善的生活配套，尚未推出便备受关注
营销分析
顺城锦湖湾位于锦湖成熟别墅区，和锦溪中心小学、锦溪文体中心、锦溪旅游集散中心、锦溪农贸市场、锦溪人民医院等咫尺相距。项目涵盖多层景观洋房、联排叠加别墅、配套商业等多种产品类型，集居住、工作、休闲、娱乐、购物、餐饮、教育等，多元一体形成聚合效应
开盘前期，集中2个月从各个渠道打造宣传攻势，为项目开盘造势，从而达到聚拢人气的效果
PART 4 客户分析
客户定位分析
从客户的需求出发，客户对产品本身的关注度各有不同；
在区域和地段的选择上，销售者普遍会选择优先考虑有发展潜力的区域或是正处于或有规划利好前景的地段，因此对周市区域的接受度较低；而周边配套设施的缺乏是本项目目前最大的问题
客户定位特征
未婚族、退休职工受到身边环境影响购买力较为旺盛
核心客户
次要客户层
偶然性客户层
第一圈层
第三圈层
第二圈层
异地投资客；
30-60岁的人群，一般为中高层管理人员或私营企业主，有投资需求，且对项目实用性与性价比比较敏感，对区域概念的熟悉程度一般，因此具备满足这类客户需求的项目即会出手购买； 购房需求：中（前期消费能力透支与本地消费不跨区的习惯）； 产品需求：110 ㎡ 2房；130㎡三房、别墅
地理位置
收入层次
昆山本地人；
25-35岁人群，以改善性需求为主要购买目的，这部分客户对产品要求主要体现在；高性价比、高大宽敞、出行方便为主，该类客户主要关注生活配套是否齐全、交通是否便利； 购房需求：弱（前期消费能力不足与本地消费不跨区的习惯）； 产品需求： 110 ㎡ 2房；
本项目客户分类
来自：上海人
上海人，工作和日常活动在上海，周末愿意在上海周边度假，对昆山区域概念不强，加上对上海市区的价格压力而被迫在此置业的普通购房客户。该类客户关注交通生活等配套，对价格较为敏感； 购房需求：强； 产品需求： 110 ㎡ 2房；130㎡三房
本项目目前主要以三类客户为主，其中以上海人为主
PART 5 项目分析与总结
项目未来规划
合生创展
五丰广场
未来竞争楼盘
在建商圈地块
周市生活片区
项目周边配套近期无明显改变，交通商业配套缺乏明显成为了客户购房的主要抗性之一
本项目条件的促进与制约
有利
市场环境
产品层面
不利
威 胁： 客户对区域位置认知度及认同感低 投资人群对区域后市升值看空 与周边区域项目的竞争激烈 整体市场需求可能放缓
项目SWOT分析
机会： 未来规划前景看好 价格比上海便宜很多 对外地人限贷，不限购
劣 势: 区域规划实现尚未成熟 周边配套基本没有 交通生活二不方便
优 势： 绝佳绿化覆盖率和小区生活品质 规划环境的逐步完善 产品设计在当地占据一定优势
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