杏林湾商务营运中心 营销推广及招商方案前言 杏林湾商务营运中心，在经过前期的不断论证和建筑的精雕细琢后，终于要向市场揭开他神秘的面纱，来接受市场的考验。 对于营运中心的营销，我们认为关键在于两点： 一是挖掘项目价值，让项目值得买； 二是传播项目价值，让客户知道买。报告框架 项目背景 目标界定 市场定位 营销推广 招商执行 运营建议 价值挖掘 价值传播第一篇 项目背景 项目背景 目标界定 市场定位 营销推广 招商执行 运营建议项目进度分析 工程进度 推广进度 招商进度 1-6#楼、8-11#楼已经全面开工，其中1-6#楼预计6月完成地下室施工 虽然前期进行了部分活动和媒体投放，但未进行全方位系统化的营销推广 一期1-6#楼招商政策、写字楼销售价格已经确定，招商工作提前启动 总体而言，工程进度按计划推进，而项目招商进度要快于项目推广进度，因此应加快项目营销推广实施，以更好的配合项目招商。产品构成分析招商政策分析 营运中心招商优惠政策要点归纳如下： 入驻条件 ①注册在集美，②注册资本500万元以上，③每500平方米年缴纳总税收在200万元以上。 销售价格 1#、2#、3#和6#写字楼销售均价4500元/平方米。 优惠条件 ①五年税收返还，②整栋购买享5%价格优惠，③6月31日以前签订《购买合同》并交付首期款享九折优惠 客群受限：限制了中小型企业进驻营运中心的可能性， 价格优势：对纳税较高的企业相当于“零成本”进驻。第二篇 目标界定 项目背景 目标界定 市场定位 营销推广 招商执行 运营建议目标体系描述 随着项目一期（1-6#楼）的营销推广，项目应当实现以下目标： 杏林湾商务营运中心整体知名度和价值认可。 杏林建设企业品牌形象和内涵的进一步提升。 一期1-6#楼写字楼物业实现100%销售或招商。 持续完善项目配套，提升企业实际进驻意愿 10 第三篇 市场定位 项目背景 目标界定 市场定位 营销推广 招商执行 运营建议核心问题 关于竞争项目 谁是我们的竞争对手 它们的主要特征如何 关于项目自身 项目自身禀赋 项目SWOT分析 关于目标客户 谁是我们的客户 他们的购买动机 他们有何特征 如何构筑项目的独特价值曲线？① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧重点个案：观音山商务营运中心 观音山CBD销售完毕，主要在于经营竞争 14 重点个案：软件园二期 软件园二期具有欧亿·体育（中国）有限公司入驻门槛，与本案具有差异化 15 重点个案：湖里高新技术园湖里高新技术园区项目入驻门槛与本案相似，可售存量及未来供应量巨大，与本案的直接竞争最为激烈。但其不具有税收返还优惠政策，实际价格远远高于本案 17 重点个案：新站营运中心 新站营运中心与本案构成了直接竞争，其入驻门槛和销售价格要低于本案，但税收返还略逊于本案 18 竞争对手界定 湖里高新技术园和新站营运中心是本案需要重点关注的本地竞争项目 19 项目价值分析 写字楼一般具有六大核心竞争力，分别是规模指数、交通指数、配套指数、产品指数、影响指数和营运指数。 运营指数包含政府支持力度和招商优惠政策， 本案在招商优惠政策上退税额度较高，优于主要竞争对手 20 项目竞争力比较 本案在规模、产品和营运竞争力上处于领先水平，但在交通和配套方面与主要竞争对手相比处于劣势，同时影响力指数可以进一步提升 21 竞争策略 突出品质和价值——性价比 弱化交通和配套劣势 提升项目影响力2 22 谁是我们的客户 基于写字楼的常规客户 写字楼的常规客户有三类： 一是基金，通过收购整栋写字楼或项目部分权益，获得投资收益； 二是企业，购买用途以企业自用为主，也存在部分资产投资行为； 三是个人，以长期投资为主，持有写字楼以获得长期的租金收益。 基于本案的独特利基市场 基于本案的项目禀赋以及入驻条件，本案存在以下特殊的利基市场： 可享受“3+2年”税收返还的企业，接近“零成本”进驻的企业 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看