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目录基于公司战略导向的项目拓展决策 房地产公司项目拓展专业体系 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接 房地产公司的投资流程和评估体系的建设 什么样的土地是A+土地
3. 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接1.1. 综合：七对眼睛 1.2. 定位：城市地图 1.3. 营销客服：客户细分 1.4. 设计：产品品类 1.5. 经济测算 1.6. 成本分析 1.7. 项目投资风险评估与分析 1.8. 投资并购
“七对眼睛”看西山
Pulte Homes对“七对眼睛”的定义
七对眼睛解决什么问题
七对眼睛的基本原则
目录
七对眼睛在大连的实施过程
七对眼睛应用小结
纲要
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
Pulte homes 描述的七对眼睛是什么？
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛是解决什么问题的？
1 2
我们的目标客户是谁？
目标客户需要什么产品？
精确的产品定位

纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛的实施过程
3 7 2 1
个支持工具
个阶段成果文件
二大阶段
个判别标准
七对眼睛＝？
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
1 2
西山的目标客户是谁？
目标客户需要什么产品？
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
第一阶段 找到目标客户
客户
产品
土地
地理位置
周边配套
小区
房子
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
跳出专业，关注战略
总经理
提出总经理对项目的要求： 品牌——品牌承担在细分市场地位的责任； 经营——对现金流和利润的取舍和要求等； 发展——土地、合作及可持续发展的关系； 开发——具体对项目开发周期等的要求

第一对 眼睛
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
建立经营准则
财 务
第二对 眼睛
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
内部收益率：25%； 销售净利率：9% 开发周期 <2年 资金： 争取应用国际资本
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
建立从客户到土地的逻辑
营销
提交：《土地属性分析清单》【成果文件】 《市场竞争分析报告》【成果文件】
第三对 眼睛
任务1：回答什么客户愿意选择此处购房？
支持工具：【城市地图】、【城市客户细分报告】《土地属性分析清单》纲要： 什么客户能够认同区域历史属性、产业特征、自然资源等等； 不同客户基于其购房的核心价值观不同会针对教育、医疗、交通、商业、娱乐、景观等特别的偏好与取舍。
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
营销
提交：《初步目标客户定位说明》【成果文件】
第三对 眼睛
任务2：这些客户的基本需求和价格承受能力？
方法：重要客户群访谈法
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
成本前置
成本
提交：《单一成本测算表格》【成果文件】
第四对 眼睛
任务：初步判断目标客户是否是我们接受的？
与以往不同，成本要先说话！
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
成本
第四对眼睛
根据成本反推，健康养老和富贵之家是本项目的主要客户，社会新锐的价格承受能力有一定问题，需要降低成本

纲要 定义 作用 方法 实例 原则
流程：
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
总经理
财务
营销
成本
过程成果文件：
1、【营销】《土地属性分析清单》 2、【营销】《市场竞争分析报告》 3、【营销】《初步目标客户定位说明》 4、【成本】《单一成本测算表格》
第一阶段成果：找到了目标客户 限定了设计准则
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
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