青岛风情，世界格调凤城置业开发区项目营销策划报告 报告核心 4 现场，就是力量 5 步步为营， 节节走高 1 知己知彼战不殆 3 市场突围， 如何制胜 2 我们可以做得更好 7 一场商业出 路的探讨 6 好钢， 要用在刀刃上 8 附录内容 有一个美丽的传说…… 凤凰的传说 四灵之一。 「领衔」作用的鸟中之王。 禽鸟中最美的特征部分。 非梧桐不栖，非竹实不食，非清泉不饮。 生命/活力/谦和/包容/高洁/吉祥 等一切美好的象征。 薛家岛，演绎凤凰飞腾的传说 相传古时有一只金凤凰，奉玉帝旨赴天朝参加百盛会，飞抵碧波万顷、渔歌荡漾的胶州湾时，心旷神怡，乐不思归，振翅卧入波涌柔怀之中，遂成为今日之薛家岛 有一只展翅欲飞的凤凰……——凤凰城概况介绍 一、区域环境介绍 薛家岛三面环海、一面接陆。南濒黄海，西与青岛经济技术开发区行政商务中心相邻，西北接青岛保税区和前湾港。辖区总面积42平方公里，海岸线长54公里，辖36个社区3.5万人 南靠滨海大道，西临南岛路、东到天目山路。目前南岛路正在施工，北侧珠江路也未正式开通，出入口和交通要道以南侧的滨海大道为主 二、凤凰城规划概况 规划方案 单体立面 开发区甚至青岛首个新古典主义建筑（“凤凰的美丽五彩羽” ）—— 典雅端庄；古典装饰图案；新材料与工艺 公共服务设施配套建设 9班托幼、居民健身设施、酒店式公寓、 商业裙房、居委会物业管理、变电站、换 热站、燃气调压站、地下停车场 户型规划 一期施工进度 一期15个楼座计划07年8月底开工， 预计12月底基础完工，办理预售证； 08年12月主体完工，09年7月竣工。 商业形态 两层底商，计划与南岛路步行街同期开发。 精装修交房 （建议标准附后） 售楼中心 暂选址于小区中心会所处 幼儿园 9班托幼古堡里的童话世界 三、新古典主义“五彩羽”的市场机遇与风险 一）市场机遇 1、填补市场空白，较易引发关注。 市场楼盘建筑风格以现代简约为主，平铺直叙，无真正风情可言。 作为开发区首席风情建筑群，完美包装起区域乃至市场的倡引作用。 2、充分彰显开发区的城市特征。 50%土著50%外来人口，开发区的“移民城市”特征，兼具“开放与融合”的城市态度。 奥运会，500强企业入住，国际化趋势日益明显，多元文化共促开发区良好快速发展。 3、珍惜自然恩赐，建筑融合“海元素”。 4、更易新生活方式的塑造与树立 二）市场风险 1、是市场空白，即有“市场接受度”问题。 关于风情建筑的认知与忠诚度，需要花费一定时间进行灌输与引导。 2、若后期支撑不足（产品实现，包装实现等），则会不伦不类 主客观相比，市场机遇市场风险 在一片百鸟共存的森林…… ——青岛市、开发区宏观、微观市场环境分析 一）青岛房地产市场宏观分析 城市经济高速增长，固定资产投资拉动GDP增长，经济过热，房地产欧亿·体育（中国）有限公司风险逐步显现 数据来源：青岛市年鉴 恩格尔系数 人均收、支增长明显，但同比较低，消费能力受限 房地产投资额、销售额均加速增长，但存量面积过大，商品房销售速度放缓 数据来源：青岛市年鉴 据市统计局统计公告，2002——青岛市房产价格较上年涨幅分别为7.6%、14.6%、15.2%、10.9%。06年继续上涨，涨幅5.5%，为近5年来最低，主要原因是受国家宏观调控的影响； 受国家宏观调控影响，十一五期间青岛市住宅发展规划作出重大调整——房地产业完成投资额1514亿元，其中，住房投资1079亿元。开工建设各类住房总建筑面积6182万平方米（受限“70、90”）。 规划期内，五市三区重点建设中低价位、中小套型住房。市区开工建设中低价位、中小套型及政策性住房建筑面积2210万平方米，约272950套住房 政策调整，中小户型集中供应，供应量进一步扩张。 房价持续走高，未来涨幅空间有限 二) 开发区房地产市场宏观分析 固定资产投资增长放缓，03-05年商品房新开面积基本持平，竣工面积有所减少 鹏翔数据中心 1、固定资产投资及商品房施工、竣工对比 商品房销售面积逐年下滑，市场存量面积正在累加，预计08年市场供应量将超600万平 鹏翔数据中心 2、商品房销售面积对比 较前两年二手房交易的火爆，受市场大环境的 影响，06年开发区二手房成交量明显走出下 滑趋势。 根据房屋交易登记中心统计， 06年1-11月份全区二手房成交量为3210 套，同比降低17%，成交面积34.32万平方 米，同比降低39%。 3、二手房交易量对比 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看