谨 呈 湖南增辉房地产发展有限公司
—— 服务创造价值 ——
增辉地产凯旋帝景 项目行销策略调整建议
东业·早安星城三、四期营销定位初步
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增辉·凯旋帝景项目行销执行思路调整性建议.03
写在前面
真诚感谢湖南增辉房地产发展有限公司给予我司了解并参与“增辉·凯旋帝景”项目相关行销企划工作的机会！ 我司期望我们的《报告》能为贵司领导层行销决策时提供参考。我们希望通过自身对于市场的理解和对项目的粗浅认识，为贵司行销工作提供有建设性的帮助。但由时间仓促，本《报告》难免有地方粗漏，有些认识及建议不够深入，在祈教于各位领导和专家的同时，诚恳希望得到谅解。 《报告》中更多细化工作还需贵司进一步沟通讨论后，逐期展开并提交。 3月 长沙新景祥房地产投资顾问有限公司
我们的研究思路和方法
市场环境
问题结构化
战略选择
核心问题是什么？
我们应该怎么做？
解决方案
处于何种市场环境下？
问题界定
什么性质的项目？
选择怎样的市场战略？
凯旋帝景· 市场背景
The market analysis
房地产市场很关键的一年
市场背景政策认识
投资等软性需求被遏制，市场有萎缩30%的可能性
从开始，长沙经济适用房的供给规模就提高到了70万平方米，明年将达到90万平方米，未来几年，长沙市经济适用房建设规模每年将以100万平方米来掌握，力争在4年内，让所有有资格申请到经济适用房的对象都能拿到房源。 长沙市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金，初步计划融资３０亿元，建设１２０万平方米廉租房，２年内基本解决全市城区低收入家庭的住房困难问题

市场背景政策认识
一个关口
三重：大东城与星沙项目扎堆，竞争形势犹如“近身肉搏” 碧桂园、恒基、华润、鹏基等 “品牌”驻扎区域； 未来几年内土地开发规模在万亩以上； 区域产品入市量将呈直线上升趋势；
二：超级大盘布局四周，形成围城之势 北至青竹湖，南到暮云，西起岳麓山，东到星沙东八线，二十余个占地在千余亩上的超级大盘正在如火如荼的开发； 这些大盘无一例外都是以低密度产品类型示人；
一：供应量激增，供需关系呈现微妙变化据有关部门统计，截至到11月，长沙市已报建项目总量达到2180万平米，预计的供应量将会大增； 四季度以来，长沙众多楼盘的销售开始放缓，房源多为上半年推出的旧货，部分远郊楼盘已经开始利用打折的方式进行销售；
供需格局大东城场进入白热化竞争态势
多重围城
一、，大东城板块已经进入了一个集体放量年，竞争态势异常激烈。 二、项目多沿人民路、远大路、东南新城等，密集分布。 三、物业形态多为高层、小高层产品，产品同质化严重。
星沙房地产专题分析
供需格局大东城场进入白热化竞争态势
星沙将作为一个新的“格调卫星城”而出现； 星沙由于交通瓶颈和“长沙县”印象的局限，目前大部分项目处于“价格洼地”； 星沙格调楼盘在07年的长沙大盘年之后，已是“众星云集”，未来竞争将加剧，面对“地域之困”和“价格洼地”，本案面临的竞争挑战是艰巨和复杂的。 相比湘府板块新城、市府新城、芙蓉北板块等，星沙楼市处于明显的价格优势和价值低估， 星沙未来西城（万家丽北）、东城板块各有亮点，面对板块发展的大势，如何顺势而为，脱颖而出？ 在星沙为盘，必须面对星沙格局，同时也必须跳出星沙，从更高的视角来谋划楼盘

大东城房地产发展趋势
星沙房地产市场呈现多板块发展趋势，逐步由中心区延伸至周边区域。 中心区板块认知度最高，配套最完善，价格也高，客户资源丰富；板块开发项目众多，产品楼层普遍较高，整个区域开发渐趋饱和。 中南汽车世界板块和万家丽北路板块快速兴起，但认知度还比较低，项目数量、规模不大，配套不够完善，价格相对较高，市场需要培育，客户资源期待挖掘，竞争很激烈。 星沙大道沿线板块已经成为星沙房地产发展的热土，众多外地开发商进入，规模最大，产品类型丰富，板块影响力增大。 东南新城板块逐步兴起，集中放量，但市场认知度较低，需进一步培育；板块升值潜力较大，价格较低，将成为星沙的又一块快速发展的区域

星沙房地产板块分布及特征
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