无锡百乐时代广场营销提案
博思堂地产综合服务股份有限公司 11月
住宅篇
观
一、市场分析
市场分析目录
整体宏观经济环境不容乐观 ，货币政策继续从紧，12年房地产不确定性增加
欧洲债务危机愈演愈烈
宏观经济
政策调控
4.15调控后，5月6月全国百城房屋价格持续上扬，政策加码势在必行

7月12日国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施

楼市继续释放深度调整信号
10月14日开始，全国各地银行提高个人房贷利率，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。信贷紧缩，购房成本增加

房产市场运行
在经历了火爆的10年市场后，进入11年，在政策调控下，成交量迅速缩水，保持低位运行，市场供大于求，库存积压明显，楼市形势不容乐观；
市场下行压力持续增大，积压库存严重
从成交价格来看，近期价格出现回落，在市场低迷下，开发商纷纷选择以价换量，预计无锡商品房市场均价还会有所下滑

惠山区楼市运行
惠山区楼市作为无锡房产活跃区有较大上升空间
从无锡各区成交量来看，惠山区以55.45万方位列全市第三，市场活跃度高，需求量大； 从片区价格来看，惠山区价格属于城市低洼地带，结合城市规划发展及市场需求来看，后市有很大发展潜力；
板块供应
区域市场供应充足，未来供应量体将达179万方，市场竞争激烈，我们需要突破竞争
洋溪绿园（10万方）
洋溪公园城（100万方）
特征：价格坚挺 成交量有所下滑

特征：价格下探，成交维稳，传统金9银10无望；春节前市场会陷入又一轮政策观望期

特征：在经济影响下，地方政府执行力松动，带动楼市回暖

市场走势预测
在政策持续强压下，楼市下行通道已打开，预计底或初政策效应减弱，市场逐步走向复苏态势
就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期； 但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小

宏观市场结论：
整体看空，12年市场仍有上行机会
逆势中寻找机遇
1、城市规划价值
无锡整体发展思路：“南拓、北展、东联、西优”； 锡西新城——提升产业研发功能，拓展职教培训功能，强化旅游休闲功能，保育和修复生态系统，合理利用山水资源，挖掘历史文化，建设“魅力锡西、山水智城”
十二五规划锡西开始崛起，板块价值进入快速上升期
2、板块价值
锡西核心，毗邻中心城区，市区价值核心顺延板块
本案
15分钟车程
3、竞争价值
—与对手相比的价值
竞争界定
在售项目
待售项目
水岸花城
中富美林湖
小天鹅品园
蓉湖山水
蓉湖壹号
金岸世家
优佳家
本案
锡西新城板块
北塘板块
本案竞争主要来自锡西新城板块和北塘板块
竞争区域划分依据： 区位条件：相类似的地理区位,无论是交通距离,还是区域资源,皆有类似的条件; 产品条件：区域内主力产品具有相似性； 价格条件：单价和总价接近； 客源条件：客源直接竞争或截杀,或者会分流目标客源区的客源
洋溪公园城
洋溪绿园
区域竞品
区域内唯一综合体项目
唯一
市场产品供应以90-150㎡的首改型为主，大平层略有鲜见，别墅产品为区域内稀缺产品

金岸世家
水岸花城
优佳家
小天鹅品园
蓉湖山水
蓉湖壹号
本案
320
140-159
205-350
64
88-129
135-160
185-254
88-128
134-176
182-196
80-140
52-65
82-114
126-143
85-140
193-232
55
89-128
139-176
186-235
93-136
142-183
330-390
360
400
竞品面积段分析
稀缺
区域市场普通公寓价格基本集中在区间7000-8500元/㎡之间，本案已经成为锡西新城和北塘盛岸路板块的价格标杆

金岸世家
水岸花城
优佳家
小天鹅品园
蓉湖山水
蓉湖壹号
本案
7000
高层6000
多层7500
7000
8500
高层8500
洋房11000
高层8000
洋房8800
高层8000-8500
别墅11500
竞品价格分析
标杆
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