保利麓谷林语复盘总结
第一部分：项目基本情况
第三部分：09-12年营销分析
第四部分：操盘经验总结
报告结构
第五部分：团队配合总结
第二部分：销售情况分析
学校
A区
E区
G区
山体公园
B区
F区在售
体育 公园
D区
综合体
C区 在售
138万方，河西第一大盘
地段：城市发展方向上的近郊区域 河西先导区·麓谷高科技园区·市中心30分钟车程
西二环
金星大道
长常高速
岳麓大道
本项目
麓谷高 科技园区
市府中心 区域
五一大道 核心区域
银盆岭大桥
30分钟
15-20分钟
5分钟
客户认知度不高，区域陌生感强
城市发展方向： 1、河西先导区：总体功能定位为“四区一极”，即“两型社会”综合配套改革的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。 2、麓谷高新科技园区：定位为高新技术产业聚集区、新型工业化的示范区和生态新城的样板区，按照高起点规划、高标准建设、高速度推进，最大限度地打造麓谷现代化的硬环境品牌。
地段：生活便利性差 基本生活配套依赖麓谷高科技园区/市府区域提供
1、本项目教育/医疗配套当前主要依赖将麓谷高科技园区提供 2、当前该区域商业配套严重匮乏，需要依赖汽车西站附近商圈 3、当前已有公共交通配套：18/118路公交车
本体：一百万的完善社区大盘 2.1容积率/100万建面/自身配套学校、酒店/90/60限制
用地面积为635091.84㎡ 建筑面积为㎡； 规划容积率：≤2.1 绿地率：≥35％ 建筑密度：≤30％ 社区配套： 1、3万平米的星级酒店 2、3万㎡集中商业街 3、设置48班小学带初中、12班托幼一所
户型规划受到90/60限制
长常高速公路
桐梓坡西路
麓松路
本体：丰富的原生态山体资源330亩 规划保留的山体/原生植被
地块内有保留山体
本体：项目规划有小高层居住区、别墅区、商业商务区、教科区等复合功能社区
200亩原生态山体
小高层住宅区
小高层住宅区
48班中小学
2万商业 4万酒店
别墅
项目总指标： 建筑用地面积为549809.66㎡ 建筑面积为1154600㎡； 规划容积率：≤2.1社区配套：商业：20000平商业配套教育：48班小学+中学一所/河西最大幼儿园酒店：40000平酒店
品牌：成熟的林语系列移植、保利长沙最大项目
保利林语产品系—“和谐生活/自然舒适” 林语系列以舒适型山居洋房为主要产品，多位城市郊区自然生态良好位置，讲究健康与人文的生活模式
保利长沙项目回顾——
1、保利林语系列作为保利集团在多个城市多年操作经验项目，产品理念与产品线都臻于成熟。 2、保利在长沙已成功开发系列项目，但从体量上来看始终以中小规模为主，本项目作为百万大盘也正是保利长沙品牌突破的契机
项目属性小结： 城市近郊陌生区域的资源品牌大盘
保利麓谷林语销售户型配比
项目总规划住宅10800户，入住人口达4万
D、E区户型配比
A、B区销售户型配比
D、E区100㎡以下的小户型由76%下降到48%，其中80㎡左右的两房由22%下调到10%；125以上的中大户型由6%上升到39%，超过144㎡的户型从0上升到9%，其中增加了部分180㎡的大平层
项目共分四期开发，09年首开1期——A、B区、10年二期D、E区
C、F区销售户型配比
C、F区与10年对比100㎡以下的小户型由48%降到44.8%，其中80㎡左右的两房由22%下调到18.68%；125以上的中大户型由39%降到了36.84%。
F区
C区
11年C、F区同时开发，11年主要去化E、F区部分楼栋
C销售户型配比
F区
C区
F区销售户型配比
12年主要去化F、C区，C区100㎡以上的大户型占66%，12年销售难度加大
典型户型分析
精致两房两厅一卫房户型评点
1. 每户半赠送阳台，赠送面积达到24平米以上，独立生活阳台配备。 2. 厨房、餐厅相连，坐享就餐动线，餐厅与客厅相连，虽只有82平米却给人阔尺感，科学实用的设计，舒适、气派。 3. 房型方正紧凑设计合理，得房率高。 4. 客厅流线型270度，超大拐角阳台，尽享轩朗人生。 5. 主卧尊享大关景飘窗，实现与自然 阳光的亲密接触。
1. 赠送面积小，不能再有其他改造空间； 2、厨房采光不好；
优点
缺点
四年经典热销户型：82㎡刚需两房