梅州楼盘考察报告
汇 报 内 容
近期考察楼盘：
壹江南 奥园·半岛一号 梅州富力城 万象江山 客天下 梅江碧桂园 蕉岭碧桂园 丰顺碧桂园
壹江南
项目位置：梅州市江南梅龙东路与梅水路交汇处,市公安局附近壹江南高档商住小区，占地69亩，位于 江南绝版城央， 拥一线灵韵江景、揽3万平米艺术园林，与嘉应歌剧院为邻。以八大价值缔造比肩一线 都市名宅的艺术化生活，为全球籍贤达、 财智精英构筑尊享一生的首善之居。 附近有归读公园、清水公园、东山大道的客家公园，有剑英体育馆、东山中学建造中体育馆，东山教育 基地、院士广场 学校：幼儿园有梅水路的大地幼儿园，市机关幼儿园与区机关幼儿园。鸿都商业区的鸿都小学，江边路 的人民小学与梅江桥头的人民小学。学艺路的学艺新中学与东山教育基地的东山中学。银行：周边有中国银行梅江支行、农业银行丽都分理处、中国建设银行等。商场：周边超市有鸿都商圈的喜多多、苏宁电器及自家人超市，在建的客都汇也将进驻大型的超市
周边环境设施图示：
项目概况： 建筑信息 产权年限：70年 建筑面积：140000平米 占地面积：45683平米 建筑类别：高层 装修情况：毛坯 楼层状况：高层24、25层/层高3.15米 销售信息 开盘时间：1月5日 入住时间：待定 价格详情：均价8500元/平米 打折优惠：购房享97折再惠17000元 物业信息 物业类别：住宅 容积率：3.2 绿化率：60% 物业公司：全球五大行之一戴德梁行 停车位：地上车位,地下车库共1349个 项目特色：教育地产、投资地产、公园地产、生态宜居、水景地产
建筑图示：
项目分析： 二期推出A2、D1、D2栋（如右图）， A2栋户型包括有143㎡三房、172㎡全景观洋房， D1、D2栋为中轴楼王单位，另还有195 ㎡四房、 223 ㎡五房、234 ㎡五房
户型图示：
户型图示：
销售中心设计，采用西班牙风格混杂现代中式，外墙采用天然石材幕墙+玻璃幕墙；地面：大厅采用进口人造石，或者抛晶砖；侧厅采用进口米黄石材；次要楼梯采用瓷砖；主要视线墙面采用进口高级石材；侧面墙面采用进口普通石材或者玻化砖；玻璃栏杆；轻钢龙骨石膏板；
样板间风格主要为现代中式，以深木色为主运用中国古典元素点缀传统中国红，彰显沉稳大气；厅地面玻化砖；厅墙面电烤漆/发光亚克力；厅天花轻钢龙骨石膏板；卧室木地板；卧室软包墙面+墙纸；卧室天花轻钢龙骨石膏板；厨房地面玻化砖；厨房定做橱柜；厨房天花轻钢龙骨石膏板；
壹江南总结 市场定位：毛坯8500元每平米，价格定位为二线城市水平； 地理位置：毗邻归读公园，紧靠梅水路和梅龙东路，紧邻世界客都中央文化区。 园林风格：水景小区形象，60%的绿地率。 建筑结构:为车库上盖住宅塔楼;裙楼采用大理石幕墙；标准层采用外墙砖；屋顶为平屋面； 小区流线：人车分流；人流可从小区人行主入口和地下车库单元门进入塔楼；车流只从地下停车场出入。 产品推出：由13栋电梯高层围合、仅676套世界级墅质平层大宅产品组成；塔楼底部划分为底层商铺，均不定位为餐饮，强调零售业态；目前车位及底层商铺均捂盘惜售，其车位及底层商铺的价格路线，销售策略采用：一期启动盘为四个单元楼，塑造项目的高端形象，为后续产品溢价做铺垫。 物业管理：戴德梁行在不同类型的物业及设施运作方面均累积了丰富的管理经验，并且戴德梁行正努力让众多的置业者能够享受到戴德梁行提供的全球标准专业化的、全方位的优质服务,用无限的服务提升楼盘的有形价值。 居住人群：地方富豪与官方权贵。 劣势： 1. 有两个单元住宅朝向为东西向，东西向房子闷热、空气不对流，不符合人的生活环境。 地下室两车库出入口，都设在同一边（南边）。带来两个问题（1）有一条坡道使用效 不高.（2）南面小路可能会塞车。 2.塔楼建筑高度都为100米，没有城市天际线，小区坐落在杂乱的城市街区布局中，现代化 大都市概念模糊。 3.商铺业态一字摆开，无法通过统一的暖场活动，形成高端的品牌入驻需要的持续的商业 氛围。 4.戴德梁行的物业管理费用高。
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