谨以此报告与开发商就凤鸣宾馆地块项目进行初步沟通，以概念性的思路抛砖引玉，与开发商共同寻找项目合理的发展方向和目标实现途径…… 项目思路 1.1、 政府规划限制 1.2、 基地分析（一） 项目原为凤鸣宾馆，位于振兴中路 与园林路交叉路口附近，周边主干 道密集，交通四通八达，为本案带 来更多消费的可能； 项目西侧，为凤鸣公园，生态景观 资源优势明显； 地块呈不规则状，为本案的规划设 计以及交通组织提出了较高的要求; 地块直接临街面较少，未来对人口的 导入影响较大 地块 振兴中路 振兴中路 园林路 园林路 凤鸣公园 庆 丰 中 路 庆 丰 中 路 公园路 公园路 1.2、 基地分析（二） 项目地处老城区核心地段，交通发达 ，区域未来发展前景十分看好； 项目地处老城区商圈，周边商业项目 众多、商业氛围浓厚，为本案带来更 多消费的可能； 项目地处老行政中心和东部新城行政 中心之间，区内有一定体量的办公楼 （时代广场、尚城大厦、瑞丰商务广 场），具备发展酒店综合体的条件； 紧邻凤鸣公园，景观资源丰富，有利 于形成休闲文化的中心。 1.2、 基地分析（总结） 项目地处老城区核心商圈，且坐拥凤鸣公园良好的景观资源，交通可达性好，随着周边楼 盘的开发以及环境的整治，区域条件优越； 地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但由于项目地块条件的限制（不规整、体量 较小、临街面小等等）以及市场因素（周边大体量商业项目众多），不太适合做百货、大 型超市等日常消费类零售业态，更适合做商务、休闲类业态，如酒店、餐饮、娱乐、购物 等等； 项目地处老城区商圈，周边大型商业项目众多，人们已经形成了一定的消费习惯，本案的 业态选择与时代广场、中宏天地形成错位发展，形成互补，方能吸引客流前来消费 1.3、 市场调研分析——商业市场 老城区商圈商业项目众多，商业氛围较浓；而新城区商圈多以专业市场为主，由于经营时间不长，目前消费客流稀少。 分析： 本案虽处城市核心商圈，但区内大型商业项目较多（竞争激烈），加之本案体量处于劣势（但“大而全”的商业不一定好过“小而精”），如何避免与它们的正面冲突，与其形成差异、互补，是本案成功的关键 1.3、 市场调研分析——酒店市场 旅游业高速发展 住宿供应 桐乡市地处沪苏杭旅游金三角中心，区位优势明显，交通极为便利，沪杭高速公路、320国道、京杭大运河横贯全境，申嘉湖杭高速、钱江通道连接线即将通车，市区通往各景区公路全部达到二级标准，全市形成“半小时公路交通圈”，并构筑起了城乡三级公交网络，旅游者可以方便快捷地到达桐乡城区及各景区；全市有星级饭店10家，其中四星级2家，三星级5家，二星级3家，有旅行社16家。形成大、中、小型结合高、中、低档配套，旅游观光、度假休闲、商务配套齐全的饭店接待体系 以上数据来源：中国统计网 1.3、 市场调研分析——酒店市场 桐乡市随着旅游业的发展、政府的大力支持、城市商务的崛起（四季汇、世贸中心），城市商贸、旅游的顾客将越来越多，城市现有星级酒店的数量有限，未来城市酒店业的发展空间巨大 分析： 城市现有酒店的数量和质量和政府的要求仍有一定的距离，而本案若打造星级酒店和政府的发展方向是一致的，既满足政府的要求，也符合桐乡旅游、商贸的发展前景 1.3、 市场调研分析——休闲娱乐市场 分析： （1）、桐乡市有良好的人文旅游资源，但休闲娱乐商业多为街铺（档次相对较低），随着桐乡的发展 ，区内休闲娱乐业无法满足消费者的需求，以休闲娱乐为主题的块状商业存在空白； （2）、本项目开发休闲娱乐商业重点可以放在餐饮和休闲娱乐业态（酒吧、KTV、咖啡馆之类） ，这样不仅可以满足未来桐乡商贸发展后，商务、旅游人士的需求，也可以聚集本案附近的人 气 2.1、 城市综合体特征与价值——概念解读 城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值、大体量，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多功能于一体的复合型形态的建筑群体 建筑群体在不同的功能空间之间建立一种互相依存、价值互补的关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看