1 深圳市德思勤投资咨询有限公司 深圳市德思勤置业有限公司 惠州建银大厦不良资产盘活及营销执行思路汇报摘 要 本次汇报，重点是针对惠州建设银行大厦项目，在根据当前市场条件、产品特点以及开发商需求等方面因素综合分析基础上，进行定位再造。从而在盘活该项目的前提下，充分挖掘其市场价值。 在开展大量综合分析基础上，我司采取逆向思维方式（排除法）及弹性定位手段，结合各定位预期经济效益、风险评价，综合定位本项目为酒店公寓（其中14层以下为酒店式商务公寓、16-28层为高级酒店公寓）。 配合上述定位，进一步提出与本定位相配合的产品改造相关建议及对应具体经济效益分析，供发展商最终决策参考。目 录 第一篇：尽职调查分析 一、市场现状 二、资产现状 三、风险分析及对策 第二篇：不良资产盘活方案 一、定位思路及最终定位 二、投资可行性分析 三、组合定位打造新产品 第三篇：营销执行思路 一、形象定位 二、销售执行策略第一篇：尽职调查分析一、市场现状 （一）惠州城市概况 惠州位于粤东，邻东莞、深圳、汕尾。总面积1.06万平方公里，总人口278万。市区面积419平方公里，户籍人口35万 历史文化名城。 “半城山色半城湖”——苏东坡、西湖、罗浮山…… 先后获得“全国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”称号。一、市场现状 （二）惠州经济发展历程 在2001年中海壳牌进入后，带动惠州经济进入到快速发展期，主要表现在： 1.宏观经济增长速度逐步加快,1、2、3季度GDP增长率分别为 12.7%、13.6%、15% ； 2.城市居民收入增长较快,增速达13% ； 3.工业对GDP的贡献率超过了50%，主导作用进一步加强； 4.建筑业继续保持高位增长，前三季度平均增长36%； 5.第三产业强劲增长； 6.第二、三产业拉动作用明显； 7.房地产投资高速增长，今年前三季度均增长51% 。一、市场现状 （三）惠州房地产发展历程 起步：90年代初，“熊猫汽车”、“南海石化”等项目带动惠州房地产狂潮； 泡沫：1992—1993年房地产泡沫破裂，数十亿元资金沉积； 停滞：1993年—2001年，房地产发展停滞不前； 启动：2001年中海壳牌正式签约，带动新一轮房地产发展； 一、市场现状 （三）惠州房地产发展历程 发展： 1.2002—迅速发展，2002年、在售楼盘分别为40个、70个，04年9月份前为84个； 2.市场迅速由卖方市场转变为买方市场，相同地段产品同质化严重，营销价格战不断，商业、写字楼尤为严重； 3.河南岸演达一路及江北中心区成为近期开发热点区域； 4.投资型小户型公寓等产品市场关注的类型为新出现的及写字楼项目。一、市场现状 （四）中海壳牌对惠州经济的影响 1.总投资40亿美元中海壳牌石化项目签约，惠州的房地产业重新焕发生机； 2.引领民营企业进入快速发展期，近年民营企业增长数量保持在25%以上； 3.吸引大批中下游产品企业到惠州，包括一批外资企业； 4.吸引大批外来人口到惠州创业； 5.房地产业崛起，带动惠州高档公寓的租赁、投资需求； 综合评价：中海石化项目对惠州经济发展，是一个新的里程碑！二、资产现状 产权年限：1992年-2061年，70年， 已过12年 设计时间：1993年 开工时间：1993年 封顶时间：1996年 停工时间：1999年 规模： 总建筑面积7.2万平方米 其中：裙楼约1.4万平方米 塔楼约4.6万平方米 现状：尚未竣工验收三、风险分析及对策 （一）政府政策风险 此项风险与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控所采取的土地政策、金融利息政策、固定资产投资政策等以及当地政府对烂尾楼盘的处理期限的要求。 对策：加快处理不良资产的进程（二）法律法规方面的风险 1.大厦现建筑面积为72600平方米，而报建面积为5万多平方米，超 建了2万多平方米； 2.大厦所占用土地，其使用权期限为70年，自1992年起已过12年。 为了利于后期的销售，需将土地使用权申请延期； 3.大厦的16—28层原用途为酒店，为了适合大厦的再定位以及增加 按揭成数的需要, 建议将其用途申请变更为公寓。 对策：以上风险，建议联合建行与当地政府的计划、规划、国土、 房管等相关部门进行协调，通过公关解决。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看