陈啸天 先生 中国房产信息集团研究中心总经理 中国房产信息集团培训中心总经理 中国房地产测评中心 副主任 2011年7月
房地产市场分析…… …… …… …… …… …… …… …3
房地产趋势研判…… …… …… …… …… …… …… ……25
PART 1
PART 3
近期市场热点探讨…… …… …… …… …… …… …… …10
PART 2
PART 1 房地产市场分析
上半年楼市三大困惑 1、成交：整体成交依旧保持增长 2、价格：局部价格出现调整 3、项目：日光盘依然频现
成交量——2011年首五月楼市成交量同比依然上涨
2011年5月全国商品房及商品住宅销售指标汇总
数据来源:国家统计局
今年前5个月全国商品房销售面积3.29亿平米，同比增长9.1%；商品住宅销售面积2.95亿平米，同比增长8.5%。 值得一提的是，去年3、4月份时市场曾出现过一波反弹，故去年1-5月份的成交量在全年来看其实是处于相对高点的；而反观今年，由于年初时政策密集出台使得市场一直处于调控高压下，因此两年同期的市场状况一高一低非常明显，但从成交量数据上看却与之完全相反
房价——实质性降价举动仍局限于部分大型品牌房企
3月份以来全国降价幅度超过9折典型项目汇总
数据来源:CRIC
郊区大盘推案量放大，与周边同质楼盘相比价格优势突出
开发企业改变推案策略，改为少批次多推量的做法，而且价格上或低开或低于周边同质竞品，以抢占市场份额这样一方面可以快速地提高销售业绩，迅速地回笼资金；另一方面，也可以在城市中打响知名度，缔造热销的轰动效应，为楼盘的后续推案打下良好的基础
郊区大盘成交列表
房价——郊区大盘价格调整空间更大
低开
以12000元/平方米低价入市,比市场预期减少3000元/平方米，90平米小户型当日售罄
中海康城国际花园（深圳）
直接降价3000元/平方米，较上批推案下降18%，5月当月销售1337套，去化率100%
招商观园（深圳）
共推出359套，开盘后2天销售率已超7成，均价20000元/平方米，与之前开发商对外的报价口径相比，明显降低
万科清林径（深圳）
招商莱蒙水榭（深圳）
原计划24000/平方米入市，限价政策致使其21000元/平方米，认购923套，去化率86%
深圳限价政策反助推知名项目热销，被动降价比主动降价更受欢迎
房价——政府限价推动价格进入下行通道
在政策的高压下，面向刚性需求、受限购影响较小的中低端项目市场表现优于其他档次项目
近期典型中低端项目列表
项目——中小户型的中低端项目依旧热销
5.15 南京 碧桂园凤凰城 开盘热销2000余套
5.25重庆中海国际社区 开盘热销1027套
项目——热销楼盘、日光楼盘依然频繁出现
6.12石家庄恒大雅苑 开盘热销1000余套
6月份以来全国热销项目
数据来源:CRIC
PART 2 近期市场热点探讨
探讨一：调控 探讨二：需求 探讨三：成交结构 探讨四：企业表现
vs
调控症结——中央和地方政府间利益矛盾始终未解
历年全国土地收入占地方财政比例走势图（单位:万元）
土地财政模式短期难改 2010年全国土地出让收入占地方财政收入比重达71%，加上土地有关的税收，这块收入是地方财政主要来源
中央考核地方政府政绩的标准依然未变 对于地方长官来说，调控房价是短期任务，GDP增长才是积累政绩的硬道理
tip1：决策机制转变使当前地方政府执行层面问题更复杂 现在的决策机制已从原来的“单维二元体系”演变为“双重的二元体系”。即“中央与地方、市级与区级”；中央决策，地市表态，区级执行，关键在于区级
tip2：“先缴税，区里财政紧张” 最近一限购城市，一位地产企业负责人透露，区里官员到企业调研，要求提前缴纳房产相关税收，理由是“反正你这盘迟早都会开的，先缴了吧，区里财政紧张......”
tip3：部分城市已酝酿放松限购政策 近期有传闻大连市正考虑将当地限购令中的以“家庭”为单位该为以“个人”为单位；另外海口市政府官员曾透露出当地以发展旅游地产为主线，应逐步解除限购令。
无论是限购还是限贷，调控政策都只解决了防止资本过多进入楼市的问题，却始终没有相关配套措施来建立民间资本的疏导渠道
禁入
调控症结——旺盛的民间资本无处疏导
收益缓慢
国家垄断 欧亿·体育（中国）有限公司
实体经济部门
股市
楼市！
调控症结——两大问题不解决，楼市调控注定“白用功”
自2004年以来，政府对房地产市场进行了一波接一波的政策调控，但却从未达成理想中的效果，究其原因在于两大症结始终没有得到重视，而这些根本问题一天不解决，调控就不可能成功！
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