武汉CBD ·泛海国际居住区 2010年营销思路 本报告将阐述以下主要内容： 一、市场分析与预判 二、项目研究 三、2010年营销思路 四、重要关联 第一部分：市场分析与预期 1、房地产宏观市场研究 2、高端市场特征 3、2010年房地产市场趋势预测 武汉市经济形势好于全国水平 尽管遭遇新世纪以来最困难的一年，但我市昨日交出的今年经济发展“期中答卷”却令人欣慰：上半年全市GDP达1981亿元，而全年经济增长也将有望超过11%。今年以来，我市完成全社会固定资产投资1257.95亿元，增长25%；完成全口径财政收入461亿元，增长13.5%，城市居民人均可支配收入9702.42元，增长11.9%等 土地市场回暖，量价齐升 土地供应量稳步上升 土地成交量持续回升 受到商品房销售市场利好的影响，土地市场也开始升温，08年由于不少开发商拿地意向不强烈，导致不少土地流拍，而09年土地市场供应和成交量稳步攀升，众多品牌开发商竞拍场面再次出现，土地价格也较08年出现较大幅度的上升 土地成交分布不均衡，中心地段土地稀缺 在以上土地出让中，纸坊片区、江夏片区等远城区地块占据了大半江山，中心地段土地再次出现供不应求的现象 供求表现---- 再现供不应求，后市可期 量价表现---- 成交旺盛，价格稳定 全市成交价格出现小幅攀升，总体市场成交保持平稳，后市成交将依然保持谨慎乐观 一定程度上缓解了09年以来的供求失衡局面。后市供应虽会有所下降，但相对前几个月仍然有所上升，长期供不应求局面将有所改观 2008年全年的销售面积较前两年相比，只有一半，回到2003年的市场销售量水平。地产市场下滑造成08年挤压了大量的“观望人群”。这也促使了2009年1-3季度的销售量几乎等同于2007年火爆销售的全年销售量 武汉市历年商品房销售面积走势（万方） 数据来源房地局数据 武汉房地产销售势头稳步回暖 08年—09年武汉商品房各季度价格走势图 数据来源房地局数据 目前截至到09年第三季度，价格的销售均价，还未达到2008年销售均价的高峰。预期在第四季度达到均价高峰后，会受到市场整体供应量、销售量双向持续猛增的影响，销售均价预期将逐步趋于平稳 武汉房地产销售价格趋于平稳 09年12月抑制房价4项措施 1：加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。 2：要鼓励居民购买自住房和改善性的用房，要采取措施抑制投机。 3：运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。 4：维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为 国家新政出台，以政策手段宏观调控房地产市场，稳定房价，规范市场 新一轮房地产调控措施出台 小结 一：武汉中心地块资源稀缺，中心大盘将成市场宠儿。 二：武汉房地产交易市场量价正缓步回升，品牌开发商又开始花重金拿地，土地市场有回暖迹象是项目入市的机会点。 三：国家新政出台，势必对刚刚回暖的房地产市场造成影响，谨慎开发成为2010市场主调 第一部分：市场分析与预期 1、房地产宏观市场研究 2、高端市场特征 3、2010年房地产市场趋势预测 武汉地产高端市场版图 武汉景观资源丰富，多以水（湖、江）为主，豪宅项目多依靠自然景观观资源分布，经过十多年的发展，板块特征逐渐形成，可分成3大板块 中心版块 依托市中心的地段、配套优势的高端住宅 滨江版块 以稀缺江景和外套风情为价值点，突出商业和住宅的复合价值 中心湖区版块 独有的湖景资源和城市中心的区位优势，搞附加值产品 中原所界定的高端住宅，一般指单价9000以上，不以小户型为主的物业 供求分析 武汉高端住宅的市场呈现出明显的发展趋势和有力的发展速度，无论是市场还是产品 外来品牌 香港、新加坡、上海、浙江等外来区域的开发商占据高端项目主流和话语权 稀缺价值 武汉可自利用的湖景、江景等资源较多，因此高端项目的资源占有水平较高 供应量放大 与2006年比较，08年在售高端住宅项目总规模扩大了约150% 价格与价值 顶级高端住宅的价格不断提升，与均价的比值达到3：1以上 供应特征 需求发展 以2005年为“豪宅元年” 金都汉宫、新世界中心 世茂滨江、瑞安新天地、九龙仓 高端住宅消费量的提升 价格接受度提升； 高端项目总体销售量提升； 客户需求多元化 客户群多元化——融科2期70%的客户是投资性客户。 客户群全国化——九龙仓项目40%客户来自非武汉区域 供求关系 目前高端市场需求旺盛，供应量相对不足（别墅除外） 武汉高端市场仍具有较大成长空间； 产品要求将进一步提升（资源、品质）