17.4.161月14日 成都房地产市场研究报告 17.4.16一、宏观政策分析 二、整体供求关系 三、竞争对手表现 四、土地市场状况 五、市场综合判断 17.4.16 一、宏观政策分析 （一）07年房地产宏观政策：多层次、多角度 1、物权法政策逐步明晰，将影响楼宇持有成本预期。 2、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 3、建设部：廉租房是今年房地产宏观调控重点 4、建设部将采取四项措施推动建筑节能 5、成都市国土资源局出台《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》 6、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障 7、国务院重拳收紧新开工项目 8、国务院：城镇居民不得到农村购买小产权房 9、土地增值税开征 （二）土地市场政策 ：提高用地成本 1、城镇土地使用税提高两倍，外资企业纳入征收范围 2、国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准 3、国税局：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 4、国税局：隐形转让土地也需缴交易税 5、国土部:加大闲置土地处置力度特别是房地产领域 6、国土资源部：土地出让不得对竞买者设限 7、国土资源部等发布《土地储备管理办法》 17.4.16 （三）二手房市场：购置成本提升 1、建设部：二手房资金监管待落实，防止房款被挪用 2、成都市二手房网上交易将于近期试行 3、国家税务总局：二手房装修费纳入契税装修范围 4、新规出炉：12月1日起外资炒二手房下月起全面受限 （四）金融政策：抑制投资 1、6次加息情况表 2、10次上调人民币存款准备金率情况表 3、央行银监会联合发布房地产调控新政（9、27银贷新政） 4、央行银监会明确以户为单位执行第二套房贷政策 5、外资银行近期启动房贷，最高八成最长期限30年 17.4.16 （五）针对开发商的政策：全面从紧 1、《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》予以废止，建设部要求各地严格遵守”90平米”“70%指标” 2、商务部、外汇局发布通知，外资投房产再套”紧箍咒” 3、发改委：将期房改为现房销售 4、国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款” 5、国土部防开发商“圈地”，单宗土地开发建设禁超3年 6、预售款监管 （六） 针对消费者的政策：体现民生 1、成都首创廉租房”零租金”模式 2、成都：年满35岁，单身或外来从业人员也可申购限价房 3、生活困难，可提取公积金救急 4、新的房贷险：夫妻一方意外，不用再还房贷 17.4.16分析与总结 1、严控资金，通过增加资金成本、收缩信贷量、减少海外资本等手段控制潜在需求向有效需求的转化速度和量 2、严控土地，通过大规模推出小宗土地，快速开工，土地闲置清理等措施提高市场供应量，控制房价的上涨幅度 3、严控产品，通过90/70，五类住房土地占居住用地70%等方针，卡住市场产品结构 4、严控需求，保障部分低收入人群需求，抑制投资性需求 政策效应 从政策角度分析出，08年的市场将会在比较严格的政策环境下稳健发展； 国家02年起进行调控，04年加大调控力度，万科依然超高速发展至今，将来大批中小开发企业不可避免被淘汰出局；房地产总体发展趋势对万科有利。 成都主城区住宅成交超过1200万平方米；（全国超千万的城市有北京、上海、天津、广州等城市）全国性市场地位已经确立，可对前景持谨慎乐观。 17.4.16一、宏观政策分析 二、整体供求关系 三、竞争对手表现 四、土地市场状况 五、市场综合判断 17.4.161、历年主城区市场比较供销总量 1、主城区的住宅销售量突破1198万平米，同比增长39%；同时均价突 破5300元/平方米 2、供销比1.05，供销比1.13，市场整体平衡，供应略大于销售趋势出现 17.4.162、成都整体市场状况 全年主城区新增供应为：1350.7万平方米，总成交： 1198.9万平方米，同比增长：38.6% 供销比为：1.13。整体呈现供略大于求的趋势。 全年均价为5303元/平方米，同比去年上涨24.7% 17.4.16从 07年月度成交量环比增幅波动看，市场受多种因素影响。如6月和10月波动幅度看，表明政策对市场预期的影响至关重要。 当前处在市场观望期，价格对成交量增减，并非会起到决定性作用。 除4月和11月以外，整体均价呈现正向上涨态势。 但在市场均价6000元附近出现波动。表明当前市场价格敏感点已经出现。 2、成都整体市场状况 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看