小众直击目标大众宣传炒作 品牌 营销 CRM 营销 整合营销推广纲领 体验 营销 充分发挥体验式营销的强大魅力 会所体验 样板房体验 景观体验 休闲运动体验 服务体验 纯净的山水、绚烂的色彩、美丽的建筑、闲适的生活 构成的完美的生活画卷， 在依云溪谷再现这种完美的生活将是体验式营销的关键 第一批发展：会员卡、积分计划、图书馆、家庭日、联盟商家 第二批发展：童子军、但昭义钢琴艺术中心、青年动力营、老年大学、美伦葡萄酒俱乐部 ~招商地产品牌年 南京招商会挂牌成立仪式，请名人揭牌，会员卡、图书馆、家庭日、联盟商家等开始运作 公开发表“企业公民宣言” 借残奥会开幕之机，举办“招商地产珍爱生活”大型音乐会慈善公演，关心残疾人的生命健康 扶贫助学：“新长城扶助贫困大学生” 、“招商地产奖学金”、“1+1爱心”捐赠 南京首家“美伦葡萄酒私人俱乐部”成立 …… 招商会是招商地产“家在 情在”品牌理念的核心体现， 招商会的人性关怀理应传播到南京，并在南京生根发芽，而现在时机已经成熟 充分发挥招商地产品牌影响力 节假日亲情活动 膳食养生之道 丝竹品茗 民俗手艺表演 家庭日活动 户外烧烤啤酒节 …… 高尔夫球赛 赛马 红酒派对 以车会友 高档酒店联谊会 VIP活动 …… 充分发挥CRM的传播力 业主及客户活动 利用高端商家客户资源 媒介策略：小众直击目标、大众宣传炒作 主要通路：大牌、DM、短信、杂志、分众、活动、CRM辅助通路：网络、广播、报广 推案建议 策略建议： 主推二期双拼，一期剩余物业先封盘，待二期销到尾盘时，一二期剩余物业打包在一起实施清盘。 考虑到二期总体量较大，且消化时间要求较快，建议采取分批推出、批批热销的策略，拟分三批推出。 独栋别墅案量较小，但单栋总价很高（均在1000万以上），现阶段推出时机未成熟，建议放在09年推出。 计划建议： 08.5~6 二期首批（46套） 08.7~8 二期二批（54套） 08.9~10 二期三批（70套） 08.11~12 一二期清盘 09年 独栋别墅 首批推出 二批推出 三批推出 独栋推出 5~6月 二期首批公开及开盘 业务目标：快速去化40套以上 营销策略：以二期推出为主题进行全面宣传，结合营销事件炒作，形成第一拔销售高潮 营销事件：南京招商会成立仪式董建华揭牌、发表“企业公民宣言”、现场体验区公开、二期开盘热销 7~8月 加推二期二批双拼别墅 业务目标：快速去化50套以上 营销策略：在一批热销的基础上，继续加推，通过宣传及客户活动的配合，形成第二拔销售高潮。 营销事件：露天音乐啤酒节、丝竹品茗活动 9~10月 二期三批公开及开盘 业务目标：快速去化60套以上 营销策略：以推出二期三批溪涧双拼别墅为主题进行全面宣传，结合营销事件炒作，形成第三次销售高潮 营销事件：招商会图书馆开放并向学子捐赠图书（嘉宾金庸）、一期入伙仪式、十一黄金周促销、二期三 批开盘热销 11~12月 一、二期清盘 业务目标：一、二期双拼别墅清盘 营销策略：挖掘一、二期剩余物业特点进行针对性宣传，实施一定的促销计划， 并结合客户活动来带动销售 营销事件：膳食养生之道、圣诞红酒PARTY、二期入伙及元旦促销 独栋别墅的营销策略 本案的独栋别墅目前在仙林地区比较稀缺，但总价偏高，目前阶段推出有一定的难度，建议09年春夏之交时推出比较合适。建议08年推双拼时顺带积累独栋客户，在09年把独立别墅单独包装推向市场，高举高打，争取短期内消化完毕。 原因： 1、通过二期一系列的营销事件及品牌形象提升,当依云溪谷成为区域领导地位的时候再推独立别墅比较合适。 2、独栋主要分布在湖畔，绝佳的山水景观是支撑其价值的重要卖点，而目前景观刚刚打造，尚未达到最佳的视觉效果。 3、企业品牌是别墅购买者十分看重的，建议通过08年招商地产及招商会品牌运作一段时间并有良好的市场口碑时再推独栋比较合适 别墅市场供销分析 别墅市场板块分析 别墅未来供应分析 区域别墅市场分析 其他竞争项目分析 附：南京别墅市场分析 南京别墅市场供求分析 3月，全市共新增别墅218套，环比增幅51.39%，新增供应面积却环比减少2.34万平方米，下降30.01%。可见，新增供应的房源大部分是小面积的经济型别墅 别墅市场供销分析 南京别墅市场价格分析 从上图可以看出，南京别墅市场均价在波动中不断攀升 ，08年3月别墅市场成交均价已突破万元，达到10611元/平方米 。别墅因其产品资源的内在稀缺性，保持一贯的高调态势，市场价格十分坚挺 别墅市场供销分析 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看