增城市荔城街派潭镇高滩村51.4亩商服地块可行性研究报告
开发部：XXX
8月2８日1
综述
一、地块情况 调研地块等级属于中等地块。地块位于增城市派潭镇高滩村，紧邻香江温泉度假村东南侧；离金叶子温泉度假酒店约600米。该地块自然资源丰富，生态景观保持良好，与南昆山自然保护区一脉相连，距离从莞深高速只需10分钟车程。根据增城市旅游项目发展市场来看，该地块未来有一定发展空间。由于该地块占地、建设规模比金叶子温泉度假酒店及锦绣香江温泉度假村小，竞力较为薄弱。 二、市场情况 增城市至接待游客数及收益均呈增长趋势，但政府加大力度抑制三公消费的情况分析，旅游消费前景增长速度放缓。 三、投资分析 项目地块占地34325.83㎡，可建设用地面积33048㎡，容积率≤1.0，总建面积≤33048 ㎡。地块为商服用地，根据该地块挂牌出让须知相关规定，该地块须用作酒店开发。结合总开发投资成本、经营成本、经营利润计算回本周期需要4年

地块位置环境优越、自然资源丰富，但面积相对较小、竞争力不足、回本周期长，旅游消费市场增长速度放缓，且出让条件存在定向招拍因素。该地块有一定开发风险，建议公司不参与竞拍。总面积约51.4亩，容积率≤1.0，总建3.3万方，招拍起始价5700万元，楼面地价1725元/㎡

地块信息
根据《增城市国有建设用地使用权挂牌出让须知》规定，该地块地块用于酒店开发，地块内主体建筑不得超过3个单体建筑，且每个单体建筑面积不少于6000平方米。地块范围内有遗留建筑物须竞买人与建筑物权人一个月内签订相关协议，否则本次竞买无效

地块位置地块位于增城市派潭镇高滩村、香江温泉度假村东南侧，自然资源丰富，生态景观保持良好，与南昆山自然保护区一脉相连，距离从莞深高速仅需10分钟车程

调研地块 34325.83㎡商服用地
大丰门风景旅游区
白水寨风景旅游区
南昆山风景旅游区
地块卫星图锦绣香江 温泉度假村
项目地块
金叶子国际会议中心 金叶子温泉度假酒店
温南公路5
地块现状及周边
调研地块目前大部分为树木，地块内存在遗留建筑物2000平方米，须竞得人与建筑物权人自行协商补偿，并且需在1个月内完成补偿，否则竞买无效。地块紧邻锦绣香江温泉酒店，距离金叶子温泉度假酒店约500米

地块北侧温南公路
地块东南侧公路局
地块西北侧锦绣香江
地块现状
地块现状
地块内拆迁的部分建筑增城市旅游市场
根据增城市至接待游客数及收益分析，呈增长趋势，但政府加大力度抑制三公消费的情况分析，旅游消费前景增长速度放缓。
周边酒店分布图调研地块 34325㎡，旅馆业用地
锦绣香江温泉酒店 占地23晚平方米 400—1100元/晚
高滩温泉酒店 占地1万平方米 400—600元/晚
金叶子温泉度假酒店 占地30万平方米 500—1400元/晚
三英集团 占地14万平方米 在建
周边大型酒店项目相对集中，调研项目比周边酒店规模小、竞争力薄弱。土地成交参考
参考以往同类型地块成交数据显示，调研地块地价偏高，且红线范围内存在补偿拆迁工作。综合地块周边酒店项目情况，结合本地块实际情况分析，该项目适宜打造中档消费酒店项目

开发定位建议
地块指标：项目地块占地34325㎡，可建设用地面积33048㎡，容积率1.0，总建面积≤33048㎡，土地用途为商服用地。 项目定位：根据该地块挂牌出让须知相关规定，该地块须用作酒店开发。 产品定价：参考地块周边营业中的酒店，预测酒店房价400-800元/晚。 回本周期：参考目前增城市酒店度假旅游市场情况，预计该地块开发后，年入住约10000人次、平均消费金额约600元；温泉年消费人数约10000人次、平均消费金额约100元；其他消费5000人次、平均消费金额约80元；并结合总开发投资成本、经营成本、经营利润分析，该项目回本周期需要4年。 根据周边环境及旅游市场预测，该项目回本周期需要4年

开发预测11
地块结论
1、地块周边自然环境优越。地块处于南昆山风景旅游区、大丰门风景旅游区及白水寨风景旅游区之间，自然环境舒适，适合发展旅游度假产业； 2、距离从莞深高速仅需10分钟车程，南距增城市中心28公里，距东莞60公里，西距从化市中心22公里，距广州市70公里； 3、地块缺乏竞争力，占地面积小、容积率低、存在高度限制； 4、出让条件存在定向招拍可能，地块遗留建筑物，须完成拆迁补偿，否则本次竞买无效； 5、地价偏高。地块可建设用地面积仅为33048 ㎡，容积率≤1.0，楼面地价1725元/ ㎡,比以往周边成交土地楼面地价高； 综上所述，结合地块位置、周边自然环境及规划指标来看属于地块等级中等偏下，从目前增城市旅游度假市场发展来预测，该地块也有一定的发展空间，但政策因素影响增长速度放缓，且地块面积相对较小，竞争力不足，回本周期长，拆迁补偿工作难度大，该项目有一定开发风险，建议公司不参与竞拍。
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