西三旗项目前期定位和营销策略 .03.20 前言 气质楼盘 想不成为昙花一现的花瓶楼盘，就只能找到专属楼盘本身，市场难于跟风的独特气质，将品牌缔造成为目标消费群体心目中的永远“第一神奇” 第一部分 市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！ 宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析 宏观市场回顾 宏观市场回顾 ，中国房地产可谓波浪起伏，诡异多变的一年； 在土地供应上，地方政府和开发商强调房地产项目供地不足，而近三年房地产项目用地供地充足，部分一线城市出现“烂尾楼”返潮现象，闲置土地已达数百万亩。 在价格上，一方面房地产用地拍卖价格节节攀升，一线城市的“地王”价格不断刷新；另一方面各城市不约而同地出现房地产闲置，房地产商们利用落户口、升学加分、降价打折等方式进行房地产促销。 在房地产开发理念上，政府采取各种措施，加大廉租房、经济适用住房和小户型商品房等三类住房建设，加强住房的保障性功能，力促和谐社会建设；房地产商们热衷于建设高档商品房和别墅，注重房地产的收益功能，追求利益的最大化。 在管理政策的引导上，部门之间发生的“地价带动房价还是房价拉动地价”的争论常年不休；在市场定位上，一些所谓的房地产专业人士和专家教授提出，现在的房价不高，年轻人就该买不起房；政府方面则强化保障性住房建设；老百姓则认为保障性住房面积过小不适用，商品房价格太高，或持币待购，或对当房奴的日子牢骚满腹。 各种意见激烈交锋，各种现象交替出现，使的房地产市场表面上出现一些让人看不清的状况，但究其实质，只有一条：各方利益所在，在社会转型期矛盾激烈，是正常现象。 从目前房地产市场的走向看，已开始出现分化的现象，呈现出以下特点： 一是高档房地产的建设和造势集中在东中部一线城市；中档住房的销售热点集中在西部的省会城市和中东部的二线城市； 二是房地产市场价格在东部曾一度出现下跌，但已经企稳回升；在中西部出现稳中有升，但上涨的幅度不大。 三是房地产销售出现房地产商自己炒作市场繁荣的假象，少数地方存在有价无市或者市场疲软的情况，市场持币待购的情况比较严重。 四是保障性住房建设力度在加大，开工和竣工面积不断增加 市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！ 宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析 北京市场回顾及展望 北京商品房成交量同比上升50%，商品住宅同比增长量也达到50%多。成交金额分别达到了80%和90%。 二季度后，北京的地王不断出现，从土地交易层面将楼面价不断拉升，从而推动了所有商品房的销售价格，整体市场利好 初，“两会”成功召开，“高房价，购房难”的问题被各界代表普遍反映，更被强调为已经成为关系到民生的重要事件，进而北京八大银行取消购房贷款七折优惠利率的措施，可以看出是北京地产继续发展但政策从紧的一年。 市场分析：在市场中挖掘自己的“专属”契机！ 宏观市场回顾 北京市场回顾和展望 西三旗房地产市场态势分析 西三旗区域房地产市场概况 高层板楼是目前本区域新楼盘推售的主要产品，由于土地资源稀缺，造成高容积率的项目居多，低密度社区凤毛麟角； 销售价格在近几年的时间中增长迅速，此区域自3000元/㎡的市场均价，已经涨到了目前的19500元/㎡，二手房的价格也已经达到18000元/㎡。 高端住宅在此区域表现的参差不齐，早期的项目如：森林大地、枫丹丽舍等低密度项目，虽然自身条件尚可，但没有给本区域住宅形象带来有利的推动作用 区域市场 A、版块效应：由八达岭高速分界，西属海淀区，东南临朝阳区，北临昌平区，项目所属区域基本城市建设落后。 A、市场态势分析 B、市场销售价格进入持续增长期：受经济危机好转的局面以及地产回升的大势，项目周边的楼盘价格不断攀升 C、周边经济发展：西邻上地中关村软件研发基地，东临奥运经济发展带，但是由地理的特殊情况，本区域无支柱性产业，东侧有很多的废品收购公司 D、让繁华带动不温不火的区域：前卫的住宅产品设计，新颖的社区商业布局，带动整个区域的氛围和经济的发展 本项目 上地中关村板块： 科研和教育的聚集地，临近西山， 主打人文和环境优势， 中高端物业 立水桥区域： 奥运经济圈的辐射地带， 受交通便利的影响， 中端住宅项目不断开发， 成为成为城市功能重要组成部分 奥运村板块： 城市重要的体育、文化展示中心 极大带动周边经济发展 项目多以高端住宅为主 售价成为周边项目的标杆 大湖国际公馆、世茂奥临花园等 唐宁one、 美立方、华贸城等 B、竞争态势分析 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看