保利香槟项目组.12.14 保利香槟国际 营销策略总纲 谨呈：保利地产 香槟，香满湖滨 写在前面…… 保利香槟 面临怎样的 目标和挑战 建立保利品牌和香槟口碑，形成项目生命力，持续旺销 长期目标 项目背景 首批推盘：11月28日推出1#2#楼，共101套房源。 当天去化89套，截止12月12日共认购97套房源，签约89套 第一部分:大势研判 本报告是严格保密的 政策大势——根据目前政策的调控力度，可以判断，楼市宏观调控进入了又一个政策收紧期，此次政策收紧期调控力度更大，波及范围更广，影响也将更为深远 信贷政策 税收政策 土地政策 其他政策 信贷政策收紧，上调存/贷款准备金率分别达10/6次 07年政策延续，信贷收紧 信贷放松，刚性需求享受利率优惠，公积金贷款利率降低 延续08年下半年放松的信贷政策；公积金贷款首付比例降低 正式征收３０％－６０％不等的土地增值税 -- 降低普通住房购房契税，免征印花税和土地增值税 延续08年下半年政策；二手房交易环节相关税费免除； 90/70政策；《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 《关于金融促进节约集约用地的通知》 《土地增值税清算管理规程》、《关于集约用地的通知》 全国： 1、加大保障性住房建设力度；2、支持房地产开发企业合理的融资需求。 地方： 各地政府纷纷出台当地救市政策。 延续08年下半年政策，但09年底多数地方政府政策将到期 房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地 二手房转让营业税优惠政策终止 地价款两年付清，首付50% 1.加强市场监管 2.推进保障安居工程建设 3.落实地方各级政府责任 《关于集约用地的通知》 二手房转让营业税优惠政策终止 二手房转让营业税优惠政策终止 二手房转让营业税优惠政策终止357政策收紧期 政策放松期 政策收紧期 首付调整至30%，二套房严格执行50%，停止第三套房贷 加快推进房产税改革试点、 契税调整 进一步打击囤地，改变土地用途和性质，捂盘惜售等违法行为 各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度 持续的深度调控还将继续 本报告是严格保密的 目前政策环境 ——三类购房者均受打压 备注：基于房展会客户调研数据 第一次调控节点 第二次调控节点 第一次调控使得无锡5-8月成交量大幅度下滑； 第二次调控使得无锡历来成交火热的“银十”出现明显下滑，11月更是出现大幅度的下滑趋势 受新政影响，购房计划延后的客户比例有所上升，观望情绪再一次加剧；目前市场购买动力以自住为绝对主力 第二次调控在第一次的基础上加大了打击范围与力度，甚至连首次购房的刚需客户也列入调控范围 近期环境——严厉的政策环境影响部分消费者的购买计划，市场观望情绪再一次加剧，直接导致无锡市场成交出现波动 本报告是严格保密的 整体市场——无锡整体住宅市场受政策影响比较大，目前市场正处于下行阶段，加之1-2月为传统淡季，预计近阶段市场表现较为低迷 供应——1-11月无锡住宅供应相对稳定，1-11月住宅总供应量为520万平米，一季度和二季度供应量相对较少，分别为103.1万平米和107.3万平米，三季度供应量增加到187.4万方；四季度开始受到新政的影响供应量开始回落，11月供应量已下降至46.3万方； 成交——1-11月无锡住宅成交479万平米，月度成交起伏较大，1-4月成交逐渐上升，4月为峰值，4月新政后，成交下降，7-9月再度回升，9月住宅成交76.6万平米，为住宅成交月度最高值。10月开始由于新政的影响，无锡住宅市场已经开始下滑，11月成交量已经下滑至41.1万方。 价格——1-11月无锡住宅成交均价总体呈现先升后降的现象，4月新政前价格攀升较快，新政出台后价格小幅回落。9、10月由于高端项目开盘较多，成交比例上升，成交均价持续上升，11月高端项目成交比例环比回落，成交均价有明显下降 近期无锡整体供求比有上升趋势 1-11月供应129.6万方，同比增长12.2% 成交124.3万方，同比降低40% 均价9726元/平，同比上涨24.3% 本报告是严格保密的 供应量明显高于09年 成交量明显低于09年 供求对比： 由于09年供应不足，成交火爆，库存量吃紧，供应量增速较快，前三季度上升趋势十分明显； 与09年成交稳步上升相比，自4月起，无锡受到政策影响，成交量落差较大，整体成交量较09年有较大下降 整体市场——无锡住宅市场成交量同比下降较多，但住宅供应量同比增长较大，供求关系开始转变，竞争逐渐白热化 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看