哈尔滨市7月房地产市场分析报告
（数据截至到7月23日）
一、市场判断
1、一级市场随着哈尔滨市“保增长、促发展”保持房地产健康发展20条和房地产“暖春”行动等政策措施作用的逐步显现，7月哈市土地成交量较大，哈尔滨市房地产企业经营状况良好，房地产欧亿·体育（中国）有限公司景气指数呈上升趋势

2、二级市场经历了去年一年的沉寂后，今年至7月，哈市商品房市场异常活跃中低价位占市场成交主导地位，群力区域增量明显，单价万元的豪宅呈增长势头。7月份，哈市商品房市场的新项目陆续开盘放量，促进了市场供应与成交表现。预计到年底哈市楼市会继续走热

3、三级市场成交较高，由于国家银监会关于严格执行二套房贷政策消息的发布。国家银监会发布通知，要求各商业银行严格执行二套房贷政策，首付至少4成，利率不得下浮。三级市场7月销售依然走高。预计未来哈市二手房市场会受到二套房贷政策影响销量下滑

二、供求分析
1、土地市场
本月哈市一级市场成交5块土地。{详见附件9}
2、二级市场
（1）新增供求量和趋势
哈尔滨市场供应量较上月有所下降，截止7月22日,哈尔滨市可售商品房套数88281套，较上月增加3065套，环比上升3.6％。销售面积1685685㎡，环比上升78％

本月新入网房地产项目来自道里区和道外区，共两个项目

道里区房地产项目美晨家园美园1-3栋、牡丹园1-5栋、葵花园1-9栋，属于商品房，总套数2386套，销售套数1597套，成交均价2799.73元/㎡
另一个项目来自道外区项目冬上河城。项目本次入网2257套，总建筑面积246473.38平方米。销售套数2219套，成交均价4416.4元/㎡
分析：随着哈市7月份房展会各楼盘的集体亮相，哈市7月份楼市销量继续走高，各开发商将自己的新项目开盘，来冲击哈市房地产市场。预计下半年随着房地产市场的刚性需求各项目销量会继续上升

（2）分段供求量和趋势
数据截至7月22日，7月份哈市共成交商品房3559套，同比上升110％，环比上升4.8%；成交面积383972平方米，同比上升113％，环比上升10.3%。其中松北成交483套，环比下降17%，成交面积58725平方米，环比下降25%

分析：哈市仍然以改善住宅为主，90平方米以下产品继续得到释放。90平方米产品较多的房地产项目受到置业者的青睐

（3）本月成交前三名项目
本月哈市成交前三名房地产项目来自道外区上河城，东升江畔道里区紫金城三个项目能成为哈市销售三甲原因有相同共性：1）楼盘项目大2）项目地理位置好

（4）价格水平和趋势
6月哈市平均价格在5036元/平方米，本月商品住宅价格较6月有所上涨，7月均价在5169元/平方米

（5）结论
本月随着房展会后，市场需求量明显增大，成交量增大。置业者对房地产信心加大，市场供应量有明显提高，许多房地产开发商在本月推出自己的新项目7月18日就有5家楼盘同时开盘，在这样一个房地产回暖的大气候下，开发商大胆放量，来冲击市场，可见开发商对未来哈市房地产市场的信心

需求平衡再将打破，政府出台有利于消费者的政策，导致本月销售增加的又一原因

3、三级市场
随着国内一线城市房屋销售量价回升，哈市房地产市场也出现“暖春”现象。由于哈市政府一系列措施活跃房地产市场的政策作用显现，7月份，哈市二手房交易价格上涨率已居全国前三位

三、竞争对手供应成交分析
1、供应成交特征和需求新动向
本月，保利·水韵长滩全新“院儿墅”七月限量发售
世茂香堤雅7月15日前部分叠拼房源现场特惠

2、竞争对手成交情况
本月销售较好的为保利水韵长滩，原因为项目新推出的“院墅”项目特点空间较大，现房发售，客户选择余地多

3、竞争对手营销策略
保利水韵长滩项目依然以挖掘老客户为主要营销策略。目前项目1期成交部分客户以进入进户装修阶段

世茂香堤雅主要以消化存量产品为主，本月没有新的活动

4、建议
根据项目提出具有针对性的销售策略

岛屿墅海德堡即将开盘，积累客户是项目首要问题

提升项目形象，改变目前上门客户质量

根据各项目产品特点进行强势推广

四、区域动态
（1）政策法规
◆哈市房产住宅局针对4个方面问题进行整改工作
在深入学习实践科学发展观活动整改落实“回头看”工作中，市房产住宅局对查摆梳理出的不符合、不适应科学发展观要求的4方面13个突出问题进行归类，并全面启动了整改。截至目前，10个问题已得到有效解决

市房产住宅局积极采取有效措施，科学调控住房供应总量，优化住房供应结构，扩大保障性住房覆盖面，制定了年度保障住房供应计划。截至4月末，保障性住房开工规模达到住房开工总量的21.6%。同时，加大廉租住房建设力度，积极落实《哈尔滨市城市廉租住房保障办法》，将保障范围向人均住房使用面积10平方米扩大，并计划今年配建廉租住房2100套，哈尔滨市人均10平方米以下的低保家庭，已全部完成调查、审核、登记、建档和租赁补贴发放工作，共新增廉租住房受益户4363户，发放租赁补贴1532万元，超额完成了“新增廉租住房受益户2000户”的既定目标

市房产住宅局努力提高经济适用住房供应量，完成了对2.2万户具备购买经济适用住房资格或货币补贴资格家庭的摸底、建档工作，共提供经济适用住房房源1888套。截至5月末，哈尔滨市经济适用住房建设规模167.3万平方米，完成投资5.73亿元，为年底实现经济适用住房竣工面积60万平方米奠定了坚实基础。同时，大力推进棚户区改造，坚持实行“拆一还一”等优惠政策，今年计划开工建设棚改项目12个，总建筑面积200万平方米，其中回迁房100万平方米，年内将有1万户棚户区居民搬进新居
◆松北区投建大型商业广场将惠及江北20万群众
松北区盛恒基国际生活广场举行奠基仪式。明年10月，这里将拔地而起一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化于一身的“一站式”体验消费购物广场。该项目将为松北区20.5万人解决“江北无商业”的难题

据了解，该项目位处松北区三环路与规划中的过江隧道交口处，哈尔滨商业大学东侧100米、松北区政府东北侧500米左右。周边三环路、中直大道、世茂大道等规划路形成网状交通。距松花江公路大桥及松浦大桥车程10-15分钟。南有太阳岛风景名胜区，北临湿地保护区，东依东北虎林园、生态园林区。交通便利，属于黄金地段，是未来松北发展的焦点。据介绍，该项目总建筑面积近十万平方米，总用地面积近2万平方米，投资估算总额为3.5亿元人民币

该项目有别于传统商业，是集购物、休闲、娱乐、旅游、文化于一身的“一站式”体验消费场所。作为黑龙江省经济建设的重点项目，盛恒基国际生活广场将从根本上缓解哈、大、齐工业走廊起点———哈尔滨松花江北岸生活配套的短缺局面。不仅为松北开辟了一个商业新网点，也为哈尔滨市乃至黑龙江省的商业发展注入了新的活力

◆哈埠银行收紧二套房贷明确规定利率不得下浮
随着国家银监会关于严格执行二套房贷政策消息的发布，国内上海、南京等城市相继收紧二套房贷，哈市情况如何？记者昨天采访了解到，哈埠各大银行目前也已闻风而动，开始准备收紧二套房贷。业内人士称，这将对哈尔滨市眼下红火的住房消费信贷市场带来一定影响。今年以来，随着国家、地方一系列刺激政策的实施，哈埠楼市日渐回暖，住房信贷市场也一派红火。对于此前监管部门一度限制严格的二套房贷，各银行悉数“松绑”，给出下浮利率和3成以下的首付，对于部分房贷客户，多家银行还承诺可完全比照首套给予最优惠的7折利率和2成首付

国家银监会发布通知，要求各商业银行严格执行二套房贷政策，首付至少4成，利率不得下浮

分析：政府针对房地产下发了一系列的文件，都是针对现在市场供应量与房价双高的局面，信贷政策收紧后，翻番的首付和高额的利息，很可能会使相当一部分投资性贷款购房人选择放弃。而从降低房价虚火的角度来说，收紧二套房贷对百姓也不失为一个利好消息。
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