小太湖·国际新城
2013下阶段（9-12月）企划策略思路
2013.07.30
目录
PART1：市场研究篇 PART2：项目再认知 PART3：策略思路篇 PART4：企划建议篇
PART1：市场研究篇
一、宏观投资环境分析
(一)区位概况 1﹑地理位置 盱眙，全国最具潜力投资中小城市百强，长三角最具投资价值的20个县之一。它位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽

(二)区域经济概况
1﹑区域经济现状 ■人口: 盱眙目前县域总人口74.3万人，城镇人口25万人，城区建成区面积30平方公里，城区人口12.5万人。规划到2012年，城区人口达到20万，城区面积达到60平方公里，城市化水平达到46%以上。 ■GDP: 2010年预计实现地区生产总值92亿元，比去年增长18.1%，是2005年的1.4倍。 ■人均可支配收入: 城镇居民人均可支配收入1.2万元，增长19.6%，是2002年的1.94倍；农民人均纯收入6080元，增长13.8%，是2002年的1.88倍。 ■社会消费品零售总额: 2009年实现社会消费品零售总额26.5亿元，比上年增长6.5%

2﹑未来五年经济计划 今后五年，盱眙将高品位推进城市化，县城建成区达29平方公里、人口22万人以上，建成中等城市，全县城镇化水平提高到46.2%。预计2014年，将实现全社会固定资产投入248亿元，其中工业固定资产投入150亿元，人均GDP3万元，财政收入28亿元，城镇居民人均可支配收入1.6万元，农民人均纯收入达1.2万元。 由以上数据可以看出,随着盱眙经济的发展和居民收入稳步增长,人们的购买力也不断提升。 这为房地产市场的发展提供了坚实的基础

3﹑盱眙县城区城市规划 “三心、双轴、二带、五片区”的格局 根据盱眙产业分布、交通干线走向、旅游资源、生态建设等基础情况，优化区域布局，明确发展重点，构筑“三心、双轴、二带、五片区”的布局。 “三心”即城西旅游休闲中心，都梁转盘周边的新城区公共服务中心及行政办公中心； “双轴”即沿大桥路到盱马路的城市发展轴和沿淮河东路到金鹏大道再到金源路的城市发展轴； “二带”为沿淮山水景观带和金源北路到金源南路沿线的城市景观带； “五大功能片区”即滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区和城南生态住区。做到“显山漏水、北扩东移、两区相融、富有个性”的鲜明城市特色

■房贷新政——二套房和三套房房贷 颁布日期：2013年5月20日 实施日期：即日起施行 主要内容：对已购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。第三套住房，银行不再办理贷款手续。 点评：一定程度上，利用信贷手段进一步规范消费者的投资行为，同时，抑制了一定的市场投资需求，也抑制了部分消费者改善住房的愿望。 ■贷款优惠利率调整 点评：消费者购买首套住房，不再按照基准利率的7折计算贷款利率，而是按照85折计算贷款利率。.
(三)政策法规研究
2、地方政策法规研究
■关于进一步加强商品房销售管理的通知 主要内容：严厉打击任何形式的无证预售行为;进一步完善商品房价格管理;加大对商品房销售经营活动违法行为的查处力度。销售方案在预售许可申报时和其他材料一并报送市房管局开发处，并公布在售楼处。 ■商品房发号销售暂行办法 ■商品房公开摇号销售暂行办法 淮安市目前商品房需求旺盛、市区局部区域供应较紧、部分楼盘未等开盘就被潜在购房户登记认购争购，并出现找关系认购等不正常现象.淮安市相关管理部门联手出台新规，以规范商品房销售行为。 在政策的引导下,区域房地产市场将更加规范

(四)市场供需态势分析
1、市场现状 近两年，盱眙县住房建设快速发展,居民住房条件得到很大改善。在这一时期，住宅产业形成从投资、建设、销售、中介服务到物业管理协同发展相对完整的产业链，居民住房面积与居住条件得到了较大程度的提高与改善。 “十五”期间房地产开发累计完成投资6.1亿元，住宅施工面积达到55万㎡，住宅竣工面积达到33万㎡，城镇居民人均住房建筑面积达22㎡。建成小区14个，新建住宅小区基本实施物业管理。以实施住房补贴为重点，出台廉租住房管理办法。
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