港中旅09年市场创想
2008动荡的一年 楼市震荡，股市下跌 金融海啸，宏观调控 销售任务、现金流、生存、发展 ……
2008东部,小镇“一枝独秀”! 尽管如此 2008年，沈阳的房地产行情波动不断 小镇的出色表现依旧给市场留下非常深刻的印象 ……
拥有全沈阳最好的自然资源，数年的时间，东部板块已经成为众所周知的富人区。区域内所有的项目也都是以此为核心竞争力。但是，在理念上，将自然升华到“风情”和“生活方式”，“小镇”无疑略高一筹，并且更具潜力。小镇的出现，让东部从单一走
引领东部的“新面孔”……
“小镇”已深入人心……
向丰富，从自然的物理自然趋于自然的文化

08年的市场状况跌宕起伏，但是“小镇”的出现，还是给躁动和恐慌的城市吹来一阵春风。开盘的热销印证了“小镇”的生活方式和“旅游地产”的观点，已经深入人心

2009 ……
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注：案值来源数据双拼均面积300.17平，均价12000元/平；联排均面积223.43平，均价7368元/平；洋房均面积139.12平，均价4408元/平；小高均面积101.95平，均价3890元/平

2009，在新的市场年度中，“小镇”的产品线以和为重中之重。定位，必须以此为基础……
【联排产品】 面积区间为210-250㎡，主力区间220-230㎡，享受型的四室三层格局，总价款170万左右，高端生活的改善型物业

【洋房产品】 面积区间为110-160㎡，主力区间125-140㎡，舒适型三房格局，总价款50万左右，以提高居住功能的二次购房者首选

洋房
联排
谁将成为“小镇”的目标客群
？
在经济形式不明朗,众多的企业和个人收入受影响的2009年
在洋房总价约45-70万的基础上 联排价格则体现为更高的约150-200万 深入的思考也应以此为基础
有稳定收入，且无危机感，财务自由，受危机影响较少。 至少二次置业，起码而立之年，家庭结构为两代三口或者四口。 绝大部分以汽车作为家庭交通工具。 喜欢自然，热爱户外。对板块的喜爱足以抵消距离的抗性。 钟情于产品的国际感和异域风情。崇尚情调、向往国际化的生活方式

洋房类客群
[状态]
比起处于起步期的新锐,他们多了更多的阅历与财富的积累。 对生活的追求更为清晰和明确，具备更强的锐意进取精神和前沿意识。 自我感觉良好，希望拉开与别人的差距。 敢于接受新鲜事物，喜欢有创新意识的新鲜事物。 虚荣心强，好标榜，害怕别人以为不够层次

洋房类客群
[心态]
根据以上的分析，我们将洋房类产品的客群锁定为： 事业单位中层管理人员、部分公务员、运动员、重点教育机构的权威教员、高级医务人员、律师、高级自由职业者、国家重点扶持的科研人员……
洋房类客群
[身份]
城市中收入稳定的
富裕阶层
洋房目标受众定位
绝大多数40岁以上，超过2次以上的置业经验。 家庭成员为三到五口的二代或者三代的家庭结构。 私营业主为主的高收入的富有阶段，年收入至少过百万。 要求所居住的小区与自己的身份相匹配，购买能力较强。 用车价值一般在20万以上或政府公务用车

联排类客群
[状态]
正处于人生的圆满和辉煌期，对产品要求较为挑剔， 在财富积累达到一定高度之后，享受生活的意愿日益愈发强烈。 除景观物业建筑品质等因素外，对产品在园区的位置也很在意，有一定的私密性要求

联排类客群
[心态]
根据以上的分析，我们将联排类产品的客群锁定为： 私营企业主、大中型企业合伙人、资源型企业、银行、电信、能源等垄断欧亿·体育（中国）有限公司、事业单位中的高层管理人员……
联排类客群
[身份]
经济实力雄厚的
富贵阶层
联排目标受众定位
洋房和联排作为住宅市场的高级产品形态。 地段属性已经不是最重要的竞争优势， 反而是环境、品质、服务等特质才能决定其竞争的序列。 从这个意义上说， 不只同板块内的同类型产品， 全市范围内的同类产品都应该划入竞争范畴

区域内竞争项目
●桑堤亚纳（不详，主推皇帝泉） ◆开发商：沈阳良运房地产开发有限公司 ◆项目地址：东陵区东路128号 ◆建筑类别：独栋别墅,双拼别墅，联排别墅 ◆容积率：0.50/绿化率：60%/占地面积：150000平方米 ◆建筑面积：70000平方米 ◆均价：1000万套 ●万科兰乔圣菲——境界所在人杰在 （推广主题：如果它没有观点，就不该在兰乔圣菲三期新品园中央·圣菲谷旁·联体别墅鼎新登场） ◆开发商：沈阳万科新墅置业有限公司 ◆项目地址：东陵区东陵路123号 ◆建筑类别：独栋别墅,双拼别墅，联排别墅 ◆容积率：0.23/绿化率：80% ◆占地面积：平方米60000平方米 ◆建筑面积：15000平方米 ◆均价：13000元
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