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欧亿·体育（中国）有限公司年度分析报告
房地产业
（2011-2012年度）
要点提示
★宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧。2011年，我国房地产欧亿·体育（中国）有限公司发展面临的宏
观经济增速回落，产业政策环境趋紧：从宏观经济形势来看，2011年，国际金融危机的深
度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新
兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起，全球经济复苏步伐明显放缓。在此背景下，2011
年我国经济虽然仍保持在平稳较快的增长区间内，但增速同比回落1.2个百分点。从产业政
策环境来看，为进一步巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，
2011年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的
信号，并从金融、税收、住房保障等方面出台了一系列政策措施以确保房地产市场平稳、健
康、可持续发展

★大部分运行指标呈回落态势，调控效果日益凸显。在一系列宏观调控政策影响下，
2011年全国房地产市场主要运行指标中，大部分呈回落态势：一是全国房地产开发投资增
速同比回落，且与固定资产投资增速的差距不断缩小，在固定资产投资中的作用逐渐弱化；
二是房地产开发企业各项资金来源增速与上年同期相比均呈回落态势，尤其是个人按揭贷款
仍呈负增长，开发企业资金压力正在加大；三是从全国商品房累计施工面积和新开工面积增
速来看，2010年这两个指标均呈现较快的增长水平，尤其是累计新开工面积同比保持了40%
以上的增长速度。2011年以来，受保障房全面开工的拉动，这一态势得以延续，但新开工
面积增速受2010年基数较高因素影响表现为同比大幅回落；同期，全国商品房累计竣工面
积增速与上年同期相比呈上升态势，市场供应量有所增加。四是消费者观望气氛浓厚，全国
商品房销量同比增速持续回落；五是全国房地产市场价格正在向调控预期目标逐步发展，商
品房平均销售价格指数逐月下降，并于10月份下降到100以下的区间内。截至12月末，商
品房平均销售价格指数已由年初2月份的104.70点下降到98.51点，下降了6.19点，与上
年同期相比下降了6.03点

★房地产开发的地区结构趋于改变，但与各区域总人口占比相比仍不尽合理。从区
域分布上来看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格较高和房地产市场竞争激烈，使
得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构自2002年开始发
生变化，东部地区房地产开发投资所占比重逐年下降，中、西部地区房地产开发比重开始上升。2011年，东部地区房地产开发投资增速低于全国平均水平0.7个百分点，占全国房地
产开发投资的比重由2002年71.98%下降到57.7%；中部地区投资增速低于全国平均水平0.4
个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的14.36%提升到21.4%；西部地区投资
增速高于全国平均水平4.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的13.66%上
升为20.9%。东、中、西部地区房地产投资结构的变化虽然向合理方向发展，但与目前三大
地区总人口比重40%、32%和28%相比仍然不尽合理。因此，从维护市场稳定可持续发展的角
度，房地产调控政策需要在保持连续性的同时更加注重差异性，根据不同地区进行细化，既
要抑制房地产市场非理性泡沫，也要避免全国由于“一刀切”而导致本来房地产发展比较落
后地区的经济发展受到拖累

★盈利能力仍然较强，但资产负债率创近4年以来新高。在一系列宏观调控政策影
响下，2010年房地产欧亿·体育（中国）有限公司主营业务收入和利润总额增速与上年相比纷纷下滑，且利润总额
增速下滑幅度较大，但在房价总体水平依然较高的情况下，实现利润总额增速仍高于主营业
务收入增速1.87个百分点，说明房地产业仍具有较强的盈利能力。同期，在高速度的在建
规模扩大等因素影响下，房地产欧亿·体育（中国）有限公司资产负债率同比上涨了1.06个百分点并创下近4年以
来新高。并且，自2005年以来欧亿·体育（中国）有限公司资产负债率始终保持在70%以上的高位，也说明整个行
业面临的财务风险一直较高，长期偿债能力较弱，与此同时，房地产业仍面临宏观经济增速
下滑以及产业调控政策影响而带来的结构性调整的风险

★2012中国房地产500强测评研究报告中，万科列综合实力榜首位。2011年，面对
严峻的房地产调控，大型房地产企业以积极的态度、成熟的策略、创新的发展路径获得了稳
定的业绩增长，中型房企在规模成长上也获得了长足的进步，形成超大型房企领军、大中型
房企群雄逐鹿的局面。在2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团以综合实力位
列榜首，恒大地产和万达集团紧随其后，中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华
润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。中国海外、恒大、北京城建在经营绩效榜单
中排名前3位；恒大、新城控股、融创中国分别在运营效率、发展潜力、成长速度等10强
榜单中居首

★企业利润下降已成定局，并购趋势凸显。房地产欧亿·体育（中国）有限公司经历多次调控后，过去推动
其高速发展的多种因素已经渐渐终结，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全
欧亿·体育（中国）有限公司缺钱的困局之中。展望2012年，房地产欧亿·体育（中国）有限公司仍将面临宏观经济增速下降以及继续趋紧
的产业政策环境，在此背景下，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，去库存化将成为
房地产开发商在2012年首先要面对的问题。在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，
房价下降的态势已基本确立，开发企业净利润下降已成定局。与此同时，在调控持续深化，
商品房销售增速大幅下降、企业资金链逐步收紧的市场背景下，优势房企借助其品牌竞争力
充分吸纳、整合社会资源进行并购的趋势凸显

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