昌乐阳光小镇项目 整体定位及物业发展建议
2013-03-31
本次方案的思维导图
项目目标及约束条件思考
项目自身属性界定
区域房地产市场分析研究
昌乐市区域宏观背景分析
可参考典型案例借鉴及分析
项目定位及发展战略
市场调查
案例借鉴
项目建议
没有调查就没有发言权
榜样的力量是无穷的
创造价值
项目定位方案前的困惑思考
项目目标确定及限制条件思考
开发商的目标和项目的目标就是我们的工作目标。“客户需求的就是我们追求的”

项目的多、好、省： 多：赚到更高的利润，不仅实现销售目标、更要实现利润目标。 好：项目一期顺利开盘销售，树立项目在昌乐的高端项目形象。 省：控制成本的投入，通过成本的合理控制，降低风险、保障利润目标实现。 集团的开发目标：标准化 建立标准化产品线，为同类地块取得及开发提供基础。 建立标准化开发流程，通过项目开发进一步整理标准化管控流程，规范化、模板化。 建立合作资源库，整合欧亿·体育（中国）有限公司专家及团队，建立互惠合作。前期诊断、节点顾问等。 培养专业人才梯队，通过标准化，快速培养人才梯队，为集团战略发展储备人才

项目目标确定及限制条件思考
项目实现目标的限制条件是我们必须思考的问题。“强化优势资源，转化、弱化不足”

项目的限制条件： 限制一：昌乐目前的人口及经济条件是否有足够的客户支撑度高端别墅项目。 限制二：开发商是否有别墅营销体系的专业团队。 限制三：周边项目的直接竞争，鼎恒伴山、卡纳生非、唐盛御园等

项目解决思路：
差异
创新
品质
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
区域背景研究
针对性市场调研
分析和量化
宏观经济背景情况 区域总体规划情况
宏观经济背景分析
项目周边及地块熟悉 区域房地产市场调研
调查走访楼盘20个
项目属性界定 房地产市场分析研究 典型项目竞争分析 目标客户群价值取向 和置业倾向的分析
典型案例借鉴
项目定位及发展战略
昌乐市区域概况
四通八达的交通网络，为昌乐的经济发展创造了有利条件

昌乐地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。 济铁路、济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场 昌乐市隶属于潍坊市，1101平方千米，60万人口
经济发达，昌乐工业发展迅速，产业体系健全。形成了化工、建材、造纸、机械、塑料、乐器、食品、珠宝等八大主导产业，是江北最大的煤化工生产基地、塑料加工基地、拖拉机生产基地、乐器生产基地、全国重要的珠宝首饰加工集散地。 2011年，全县规模以上工业实现主营业务收入620亿元，有4家企业在境外上市。镇域经济形成特色，一镇一业发展格局正在形成，并涌现出了一大批亿元村

珠宝、加工、食品是昌乐的经济支柱产业。大量的民营、个体经济，造就了昌乐的个体富翁

昌乐市宏观经济概况
中国宝石城
西湖公园
白浪沙滩湿地公园
昌乐西瓜远近闻名
区域宏观背景提供持续的需求量及购买力
需求量依据——昌乐经济快速发展提供基础

购买力支撑——昌乐、寿光、潍坊经济基础雄厚

本次方案的思维导图
项目自身属性界定
项目目标及约束条件思考
区域房地产市场分析研究
昌乐区域宏观背景分析
可参考典型案例借鉴及分析
项目定位及发展战略
项目自身属性界定
地处寿阳山以南，潍坊市党校以西，高尔夫球场以东，南邻宝通街向东直达潍坊。距离昌乐市中心约8-10分钟车程

阳光小镇项目地块属性
项目东侧潍坊市党校，往西是昌乐国土局、昌乐法院等政府机关，公务员客体强大。 自然景观资源丰富，背靠寿阳山，南靠人造景观河。西邻高尔夫球场，昌乐风水宝地

项目周边山景资源丰富，人造景观河，政府机关较多

项目自身属性界定
阳光小镇项目四至分析
地块东侧
地块西侧
地块南侧
地块北侧
地块地处寿阳山以南，东临市委党校，西侧规划有高尔夫球场，北靠寿阳山，极佳的风水宝地

项目自身属性界定
优势条件： 项目景观资源优质，风水极佳。 交通通达性较好。 限制条件： 地处昌乐市以南边缘地带，周边的公共配套相对较弱

阳光小镇项目地块条件分析
依托景观资源，聚集城市的高端物业

城市以南边缘地带，自然景观优质的区域

项目自身属性界定
区域属性
发展属性
资源属性
阳光小镇项目属性界定
山景、河流资源，高尔夫球场

本次方案的思维导图
项目自身属性界定
项目目标及约束条件思考
区域房地产市场分析研究
临沂市区域宏观背景分析
可参考典型案例借鉴及分析
项目定位及发展战略
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