为有大构想的企业或组织，构建品牌话语的权威。—江宁 万科·城花新园品牌策略大纲 白羊广告（上海） 2007.1.23 在上海房地产住宅市场当前状况下，寻求能解决当前销售的策略沟通平台 树立“万科·城花新园”项目准确、独特而且清晰的品牌形象 搭建“万科·城花新园”的传播平台和话语体系 今天的提案-我们的目的 策略大纲目录 市场分析 产品分析 消费者分析 品牌策略 传播策略 视觉表现 市场生态分析 解读项目面临客观现状，不单只关注自身微观的现状，更应关注宏观环境、复杂的竞争生态并综合多种因素，才能准确的判断项目目前的位置和成长机会，从而为项目品牌发展明确方向 竞争生态 宏观生态 自身生态 从大生态圈角度，解读项目现状 竞争生态 宏观生态 自身生态 宏观生态环境 宏观调控下的变革需要 中国政治重心的调整 和谐社会 ——保持稳定是经济发展的最高原则 中国发展观的转变 绿色GDP ——资源的合理利用和持续性发展 宏观政策下的房地产市场 “国六条”出台 “90／70“政策出台 贷款利率上调 限制外资与收紧内资 7月10日建设部等三部委通知 二手房转让个税、营业税、土地增值税新规定 经济适用房回购 2006，房地产政策年 ——调整供给结构、遏制炒房，政府为缓解社会压力而采取的种种调控措施，必然将增加开发商的开发难度和成本 70/90之后，该怎么走 70/90之后，如何在竞争激烈的外围区域市场脱颖而出 中心区域的地块已越来越少，旧区改造的成本日益提高，在新的宏观调控政策下，外围区域的土地更容易满足“7090”目标。外环线的楼盘密集区域，07年和08年小户型的竞争将非常激烈。 70/90之后，如何应对居住观念转变、客群年轻化的需求转变 70/90政策带来的购房总价下滑，将带动消费群体的年轻化，也将带动老百姓居住观念的转变。 70/90之后，新规划下的产品，如何在市场转化期间形成优势 为了符合‘70/90’原则，开发商不得不改变原有规划，这些产品推出后，市场反应如何，还需要观察。 小结1：创新，变革后的关键词 面对越来越多的政策限制，面对同类区域庞大的供应量，面对新的消费群体和新的产品，要保持不断增长的利润需要，开发商只有在产品上做足功夫。 创新，是面临新政条件下的必然选择 竞争生态 宏观生态 自身生态 演化中的竞争焦点 竞争生态 七宝板块 静安新城 九亭板块 顾戴路板块 竞争生态之板块 竞争生态之板块 离尘不离城外环线外成熟的生活聚居区 国际化生活聚居区 上海最早与徐家汇、古北三足鼎立的台商聚居点，现已逐步形成了一个中国台湾、韩国、日本、新加坡等数十个国家和地区的人士聚居的国际化社区。 西南商业旗舰 七宝又一大型商业项目汇恒中心有望年后建成，加上七宝乐购、星钻城、龙城以及进入前期开发的漕宝路南侧、七莘路以东的七宝地铁商业中心，七宝的商业格局将基本建成，其上海西南商业旗舰的功能定位也将初具规模。 七宝板块：已被证实的可靠 离尘不离城城市交通枢纽副中心 总规划面积约26.26平方公里，将建成总建筑面积约90万平方米的大型交通枢纽工程。另外，枢纽西侧将建设300万平方米的服务业设施。届时，预计虹桥交通枢纽将每天达到50万客流。 目前至少有3条城市轨道交通线有望接入虹桥枢纽，相当数量的公共汽车路线和长途高速巴士线路也将会在这个“超级车站”里“安家落户”。 地铁九号线：M9号线九亭站主体结构已接近完工，将于07年底开通； 七宝板块：已被证实的可靠 离尘不离城万科造城13年 94年万科城市花园的开发，为七宝带来了第一批商品房业主。也正是随着城市花园的不断发展，带动了七宝的住宅和商业繁荣。因而，城花是七宝的代名词，也是上海万科的代名词。 七宝是万科植根上海的最好证言 七宝板块：已被证实的可靠 七宝以及城市花园所代表的准城市成熟生活，是项目最有价值并最易被认同的背书 小结2：已被认可的成熟板块 竞争生态之万源城 位置： 闵行区古美地区（靠近顾戴路／莲花路），是目前中环线外环线之间最大的一块存量未开发土地。 基本概况： 占地94.31公顷，总建筑面积近130万平方米，一期规划绿化率近50%。 交通概况： 地铁一号线以及规划中的R12\R16交错构成的立体交通网络，开车约15分钟到徐家汇，距中环线仅约700米，沪闵高架约1500米。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看