中基置業北門路地塊策劃報告 新吉陽機構 北门路项目使命 续写中基在昆山房产市场辉煌； 改写区域板块固有的落后形象； 书写北部房产市场的新的篇章； 撰写城北市场发展新的里程碑。 项目面临的形势 担忧 Worry 现状审视一：城北传统工业聚集区，昆山城市价值洼地 本案 现状审视二：难以回避的客观现实——居住价值的缺失 厂区林立，脏乱混合，异味空气的背后是糟糕的居住环境 现状审视三：苛刻的产品要求导致产品本身存在诸多先天硬伤(一) 现状审视三：苛刻的产品要求导致产品本身存在诸多先天硬伤(二) 景观预留尺度极小，景观塑造发挥空间不大，限制项目档次提升 现状审视三：苛刻的产品要求导致产品本身存在诸多先天硬伤(三) 两梯五户 两梯四户 暗卫设计 众多暗卫设计，降低品质 两梯五和四户设计，舒适度大幅下降，严重降低产品竞争力 高容积、高密度设计，导致户型整体竞争力下降 昆山市房产市场供求关系图 倘若以2012年昆山市场年销售约4万套（321万㎡）测算，昆山市场存量起码要消化5年； 昆山房产市场目前呈现明显的供求关系不平衡现象，供大于求，且供给数量远大于市场需求。 （万方） 2013年，昆山商品房已拍卖未销售总存量约2189.9万平米，其中各区域存量如图：（数据来源：搜房网） 现状审视四：昆山市场供大于求，后天失调，市场压力巨大 现状审视五：本案处于昆山城市发展边缘地带，未来成长空间有限 昆山2009-2030规划“一核五城” 本案所在片区非昆山重点发展片区” 玉山镇2013年最新城市规划 工业区配套居住规划，发展潜力有限 现状小结 在昆山市场 要卖这么一个高容积苛刻要求下产生的特殊产品 本身就是一个挑战 更何况， 是在昆山城北，其中一个边缘地带 可谓难上加难 那么，对于这样一个棘手的难题，我们应当如何破解？ Contents 目录 机会 Opportunity 昆山发展蒸蒸日上，为房产发展提供了坚实的经济基础 城市机会 夜景 全国百强县之首，昆山市近年GDP一直保持高速平稳的发展趋势。经济基础推动城市各项建设与发展，同时最新昆山城市规划中明确了发展方向“大城市、现代化、可持续“，为各欧亿·体育（中国）有限公司发展提供了政策助力。 随着昆山大城市骨架拉开，城区范围不断增大，区位价值不断提升 区域机会 中心城综合片区 功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。 北部片区 高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，先进制造业集中区。 东部片区 以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业。 吴淞江工业园片区 定位为以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。 中部生态农业片区 以高科技农业研发、试验、生产为主。 阳澄湖休闲旅游片区 以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能。 南部水乡古镇旅游片区 以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第三产业。 快速发展的经济、强大的产业支撑，衍生雄厚客源基础 昆山市最新的城市发展规划中，根据功能将全市划分为多个功能区，本项目位于北部制造业基地与玉山生活服务业聚集区交界处；项目辐射半径比较大，客户群体大。 雄厚的IT产业基础 IT产业是昆山的龙头产业，主要产品逐步从最初的零部件、低技术含量向技术含量高的高端产品延伸，价值链向高端攀升。在做强IT、精密机械等主导产业方面取得了新突破，一大批先进制造业项目开工建设，为昆山市发展创新型经济提供了强有力的支撑。 北部先进制造业集中区是以新兴制造业为主导的综合性服务区，是先进的工业园区，将吸引更多人群在此区域内进行生产活动；玉山生活服务也聚集区以完善的生活配套吸引着众多消费者在此区域内进行消费、生活；本案位于这两个区域的交界处，拥有得天独厚的地缘优势，两个区域内的人群都是本案的潜在客户。 区域机会 交通升级：区域交通条件完备，出行便捷 中环路 外环路 北门路 亭林路 人民路 老城区 区域机会 长江路 萧林路 景观升级：私享滨河美景与沿河景观堤岸 区域机会 环境升级：小范围退二进三，居住环境有所改善 区域机会 高端配套至日常所需一应俱全 吴江大润发 好又多超市 富士康商圈 富士康幼儿园 城北中心小学 城北中学 区域机会 建筑立面，质感出众 建筑效果点评（多层+高层+公寓） 典雅、高贵，不失时尚 产品机会 85%以上产品拥有面积优势 高层：项目以两房和紧凑型三房为主，目标客群定位在刚需市场，小面积优势明显； 多层：分为大平层和叠加别墅，产品稀缺性强，248套产品中，除128套复式面积设定偏大，其他符合主流； 公寓：小面积设定，投资自住两相宜。 产品机会