2013年全国两会热点“十个热词”中，新型城镇化与房地产市场这两个词语
频繁出现。新型城镇化是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为
原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇
化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性
鲜明、城乡一体城镇基础设施建设的规模和水平、大中小城市和小城镇协调发展
的城镇化建设路子。房地产市场是指从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押
等交易活动的场所或领域。近年来，这两个大领域都呈现出高速发展，并在发展
过程中出现了一些不良的“并发症”，现将其发展结合起来进行研究，意图实现新
型城镇化与房地产市场的互利共赢。

本文通过研究新型城镇化水平与房地产市场的相关理论知识，立足于重庆市
发展现状，对二者之间产生的影响进行了深入探讨。首先，从理论的角度介绍了
新型城镇化的内涵及重庆直辖以来新型城镇化的发展状况，将新型城镇化通过人
口转移、空间扩张、经济提升、生活方式、社会保障五大方面共十六个具体指标
来量化，进行综合评价，结果显示重庆市新型城镇化水平介于常住人口与户籍人
口城镇化率之间，较为符合重庆市现实的城镇化进程的实际。然后从理论的角度
介绍了房地产市场的内涵及重庆市直辖以来房地产市场的发展状况，分析了影响
重庆市房地产市场发展的重要因素。同时通过计量经济学原理、Eviews6.0等软件，
从定量的角度研究了新型城镇化水平与房地产市场三大重要因素：房地产销售均
价、房地产投资额和土地购置面积之间的关系。最后，综合前面的研究结论，从
建设规划、土地供应、保障性住房及养老地产等方面给出新型城镇化与房地产市
场协调发展。

关键词：房地产市场，新型城镇化水平，房地产销售均价，房地产投资额，
土地购置面积

IV

目录

中文摘要......I
英文摘要....II
1绪论..........1
1.1选题背景及研究意义1
1.1.1选题背景.........1
1.1.2研究意义.........2
1.2国内外研究现状........2
1.2.1关于城镇化的研究综述.........2
1.2.2关于房地产市场的研究综述.4
1.2.3城镇化与房地产市场发展关系的研究综述.6
1.3研究内容与方法........7
1.3.1研究内容.........7
1.3.2研究方法.........8
2重庆市房地产市场发展状况及影响因素分析...10
2.1房地产市场的内涵与特点..10
2.1.1房地产市场的内涵...10
2.1.2房地产市场的特点...10
2.2直辖以来重庆市房地产市场发展状况分析..........11
2.2.1房地产投资增速波动幅度较大但波幅逐渐放缓....11
2.2.2商品房销售市场渐趋成熟且近期需求增长明显放缓........12
2.2.3商品房供给增速同步放缓且项目建设周期有所延长........12
2.2.4商品房价格逐年持续上涨且近年增长速度不断加快........13
2.3影响重庆市房地产市场发展的因素分析..13
2.3.1土地成本.......13
2.3.2城镇化率.......14
2.3.3商品房供给...14
2.3.4房价收入比...15
2.3.5政策导向.......16
3重庆市新型城镇化发展水平综合评价.......17
3.1新型城镇化的相关概念......17
3.1.1新型城镇化的内涵...17
3.1.2新型城镇化的特点...18
3.2新型城镇化发展水平评价方法......19
3.2.1城镇化发展水平评价方法...19
3.2.2新型城镇化发展水平评价方法.......20
3.3直辖以来重庆新型城镇化的发展状况分析..........20
3.3.1城镇化速度快于全国平均水平.......20
3.3.2市内城镇化水平区域发展不均衡但差距呈逐步缩小趋势20
3.3.3重庆城镇化发展断层现象仍然存在但结构有所优化........21
3.3.4重庆城镇化水平在西部位居前列但远低于其他直辖市....21
3.3.5重庆人口基数较大转移任务繁重...21
3.4重庆市新型城镇化评价指标体系设计......22
3.4.1建立新型城镇化发展水平综合评价指标体系的必要性....22
3.4.2新型城镇化发展水平综合评价指标体系框架设计23
3.5重庆市新型城镇化发展水平综合评价的实证分析..........25
3.5.1数据来源.......25
3.5.2数据预处理...25
3.5.3确定指标权重...........25
3.5.4综合评价结果分析...26
4新型城镇化对房地产市场影响的实证分析........30
4.1新型城镇化推进与房地产市场发展间的关系......30
4.1.1新型城镇化促进房地产市场发展...30
4.1.2房地产市场对新型城镇化的推动作用.......31
4.2新型城镇化对重庆房地产市场影响的实证分析..32
4.2.1新型城镇化水平与房地产销售均价的因果检验....33
4.2.2新型城镇化水平与房地产投资额的因果检验.......35
4.2.3新型城镇化水平与土地购置面积的协整检验.......36
5新型城镇化与房地产市场协调发展的对策研究.........40
5.1合理编制中长期住房建设规划......40
5.2合理供应土地资源提高有效供给..41
5.3协调好与保障性住房的关系..........41
5.4开启新领域大力发展养老地产......42
6主要结论与研究展望.......43
6.1结论..43
6.2研究展望......43
参考文献...44
附录：作者攻读硕士学位期间发表论文及科研情况...47
致谢...........48