2014年02月

目录
总论 4
项目背景 4
第一部分项目基本情况 5
一、宗地位置及四至 5
1.地理位置与区位关系 5
2、用地范围及四至 7
二、仪表厂首期地块现状及交地条件 13
1、宗地现状 13
三、仪表厂地块市政生活配套 13
1、交通状况 13
2、周边生活配套情况 14
3、区域未来规划 14
4、大市政建设状况 15
5、结论 15
第二部分项目所在区域市场分析 15
一、区域经济环境研究 15
1、芜湖市历史及总体城市特征分析 15
2、合肥-芜湖双核型城市发展模式概况 17
3、芜湖市宏观经济概况 17
4、芜湖市市政规划方向 19
5、镜湖区经济发展及市政规划概况 20
二、房地产市场政策 25
1、全国房地产政策方向 25
2、本地房地产政策 26
三、区域土地市场供应分析 30
1、2013全年芜湖出让36宗地，成交额57.248亿 30
2、土地类型以商办为主 30
3、鸠江区全年推地18宗领跑土市 32
4、镜湖区用地实行“三三四原则” 32
5、11月土地市场达年度最高点 33
6、伟星奇瑞两家竞争最为激烈 34
7、结论 35
四、区域住宅市场分析 43
1、芜湖市房地产市场状况 43
2、镜湖区典型在售楼盘情况分析 47
3、镜湖区重点可比较项目 51
4、区域主要商业办公类项目概况 54
5、本地块学区房划片情况 61
6、本地消费群体情况 62
7、结论 65
第三部分项目整体定位分析 66
一、项目SWOT分析 66
二、项目整体定位 68
1、形象定位 68
2、客户定位 70
3、项目产品建议 71
4、价格定位 77
第四部分项目实施计划 79
一、开发策略和进度 79
1、项目开发策略 79
2、销售节奏安排 81
第五部分经济测算 82
一、测算前提 82
二、测算结果 82
1、地价指标表 82
2、经济技术指标 82
3、成本及收益测算 84
第六部分项目主要风险提示 86
结论： 86

总论
项目背景
芜湖市是长江中下游地区重要的三线市场，近来万达、绿地、万科、碧桂园等一线开发商先后进入芜湖市场，与奇瑞、淮矿、伟星、信达等安徽本地企业进行竞争。北京天翔房地产开发有限公司在众多一线开发商着力开拓三线市场的新趋势下，将芜湖列入新一轮的发展版图当中，重点目标为镜湖区的仪表厂地块和安奇驾校地块两宗土地。

两个地块均位于芜湖市江南城区的中心组团之内，在行政区划上属于镜湖区，镜湖区是芜湖市的中心城区，也是全市经济、文化、信息、金融、旅游中心和中央商务区，交通便捷、商业发达，生活、娱乐、休闲设施配套完善。

仪表厂地块位于位于环赭山商圈，南侧紧邻赭山小学，具备了学区房这一当地最强溢价因素。另外，与赭山公园一路相隔，距镜湖公园2公里路程，距离芜湖火车站约500米。周围现代服务业非常发达，属于城市核心最为便捷的黄金地段。该地块先天条件优越，便于开发，总面积为127086平米，约191亩，首期出让面积为37864平米，约为57亩，可通过首期地块的开发取得后续地块。

安奇驾校地块面积为164亩，地块位于弋江路产业带，是新老城区的交界处，临近万达与绿地项目。生活配套较为丰富，但区域印象与不动产价值比中心城区有明显落差。西侧和南侧被铁路完全环绕，先天条件存在不足。

首轮选择的地块将决定天翔房地产开发有限公司在芜湖市场的战略如何开展，对公司的战略布局和品牌发展有着重要影响。

第一部分项目基本情况
一、宗地位置及四至
1.地理位置与区位关系
仪表厂地块位于芜湖市江南城区中心组团内，行政区划上属于镜湖区，镜湖区也是芜湖市经济、文化、信息、金融、旅游中心和中央商务区。

宗地距离镜湖区政府和芜湖火车站均仅有500米左右，距离芜合高速最近的入口直线距离不到3公里，距离芜湖滨江公园的直线距离为2.7公里，零距离紧邻赭山小学，处于赭山中路、北京东路、九华中路三条城市干道围合之中。

所在区域无论是城市发展还是房地产市场发展都可代表芜湖市的最高水平。

为仪表厂地块（仪表厂地块与安奇驾校地块距离1.6公里，同样位于镜湖区江南中心组团，整体区位以仪表厂地块为代表进行图示）

2、用地范围及四至
仪表厂地块：

仪表厂首期地块基本欧亿·体育（中国）有限公司：
地块范围：东至径二路，南至赭山小学，西至规划道路，北至赭山中路。

出让面积：56.5亩。

用地性质及指标：商业、居住、办公（地块限高约71-86米，设计指标以市规划局规划条件通知书为准）
出让方式：拍卖或挂牌