好灯多商业项目转型可行性商业方案目录
一一一一、、、、沙坪坝商圈基本情况沙坪坝商圈基本情况沙坪坝商圈基本情况沙坪坝商圈基本情况
1.1商圈介绍..... 3
1.2商圈范围..... 3
1.3商圈交通状况4
1.4商圈规模..... 4
1.5欧亿·体育（中国）有限公司结构..... 7
二二二二、、、、小龙坎商业发展趋势小龙坎商业发展趋势小龙坎商业发展趋势小龙坎商业发展趋势
2.1小龙坎商业发展优势分析... 7
2.2本案转型机会点分析....... 8
三三三三、、、、地铁商业物业的发展地铁商业物业的发展地铁商业物业的发展地铁商业物业的发展
3.1城市发展与交通的关系..... 8
3.2地铁商业物业的商业发展契机........... 9
3.3地铁商业物业的发展模式... 9
四四四四、、、、本案物业转型的定位分析本案物业转型的定位分析本案物业转型的定位分析本案物业转型的定位分析
4.1市场经营定位 10
4.2形象定位. .. 10
4.3目标消费人群定位........ 10
五五五五、、、、本案商业业态规划设计本案商业业态规划设计本案商业业态规划设计本案商业业态规划设计
5.1业态组合及平面规划... 11-12
5.2商业布局与客户群划分.... 13
5.3 商业立面展示及商铺间隔设计........14
六六六六、、、、产品定价及产品定价及产品定价及产品定价及经营经营经营经营收益预测收益预测收益预测收益预测（（（（持有物业持有物业持有物业持有物业、、、、租赁形式租赁形式租赁形式租赁形式））））
6.1 租金及管理费水平........ 14
6.2三年静态收益预测分析... 15
七七七七、、、、招商招商招商招商策略策略策略策略与营销推广与营销推广与营销推广与营销推广
7.1招商实施策略.15
7.2营销推广.....16
7.2.1招商部署...16
7.2.2 推广部署.. 17
八八八八、、、、运营管理运营管理运营管理运营管理
8.1组织架构.....17
8.2运营管理机制.. 18
8.3. 运营管理制度建设........19

好灯多商业项目转型可行性商业方案一一一一、、、、沙坪坝商圈基本沙坪坝商圈基本沙坪坝商圈基本沙坪坝商圈基本情况情况情况情况
1111.1 .1 .1 .1 商圈介绍商圈介绍商圈介绍商圈介绍
沙坪坝区位于重庆市西部，面积396平方公里，全区人口91.42万，城镇人
口91.42万，城镇化率达100%，是重庆市主城区中成型较早的行政区。其中既
有为数众多的教育、医疗等系统的高收入人群，又有来自全市甚至全国各地的年
轻学子。随着教育产业的蓬勃发展，沙坪坝地区的消费力呈现整体走强且向多元
化方向发展的态势。

而沙坪坝商圈以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，辅以南开步行街，目前
商业营业面积超过50万平方米（包含新盘）。经营商品包括百货、家电、IT产
品、图书、休闲娱乐等。由于该区云集为数众多的教育、医疗等系统的高收入人
群，又有来自全市甚至全国各地的年轻学子，消费力呈现整体走强且向多元化方
向发展的态势。商圈以步行街、广场为依托，分布众多零售百货商家及专业市场，
商业结构逐渐完善。该商圈目前有重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、立洋百货、
王府井百货、家乐福超市、国美电器、苏宁电器、商社电器、赛博数码广场、华
宇时尚商业街、三峡广场等。

相对独立的区域性，交通网络的逐步建立和改善，稳定的消费群体，使得沙
坪商圈发展情况良好。

1.21.21.21.2商圈范围商圈范围商圈范围商圈范围
以三角碑商业步行街（三峡广场）和绿色文化广场、名人雕塑广场为核心，
北至重大，南至火车北站，东至汉渝路，西至陈家湾。随着小龙坎琴韵广场的建
成使用，作为重庆最大的换乘中心-交通枢纽。紧邻沙坪坝核心商圈的小龙坎将
未来几年可能延深其商圈范围。

好灯多商业项目转型可行性商业方案1.31.31.31.3商圈交通状况商圈交通状况商圈交通状况商圈交通状况
沙坪坝商圈是北碑、双碑、井口通往渝中区、九龙坡区及江北区的必经要道，
地理位置优越，即有从沙坪坝往返各主城区域的直达公交路线，又有其它主城区
域中转途经路线，陆路交通非常发达。

但是由于沙坪坝到达主城其他区域的距离较远，花费时间较长，使得沙坪坝
商圈成为主城区相对独立的商圈。同时，随着杨公桥立交的竣工通车，沙坪坝石
门立交改造1，2期工程的相继完成，以及牛滴滨江路的通车，沙坪坝将完全打
通与东南西北向各区域的联系，交通堵塞现象将得以改观。

1.41.41.41.4商业规模商业规模商业规模商业规模
沙坪坝商圈板块内步行街历史久远，商圈发展较为成熟，区域性特征较为明
显，自成一体。以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，大型卖场比比皆是，商圈
目前较大规模的商业企业有百货8家（重百商场、重百电器、新世纪百货、王府
井百货、嘉茂购物中心、家乐福超市、永辉超市以及融汇新时代商业城），大型
电子电器专业店及专业市场4家（赛博电子、锦阳数码、诚泰通讯以及新世界电
子）。商圈内还有近千家开设在购物中心内或沿街门面的服饰、鞋帽、食品、医
药、体育用品、金银用品、图书专卖店以及中西餐饮、咖啡馆、影院、卡拉OK
厅等，此外，沙坪坝商圈集中了重庆最大的地下商场。

好灯多商业项目转型可行性商业方案1111.5 .5 .5 .5 欧亿·体育（中国）有限公司结构欧亿·体育（中国）有限公司结构欧亿·体育（中国）有限公司结构欧亿·体育（中国）有限公司结构（（（（以下数据来自商业统计以下数据来自商业统计以下数据来自商业统计以下数据来自商业统计））））
沙坪坝商圈的商业网点总建筑面积为43.04万方，其中各欧亿·体育（中国）有限公司分布如下
类别 零售 餐饮 休闲娱乐 各类服务 其他 合计
建筑面积
（万方）
25.98 6.02 3.41 5.48 2.15 43.04

从建筑面积来看：
沙坪坝商圈主要以零售业为主，其比例
约占60%；
餐饮、服务服务以及休闲娱乐分别占
14%、13%、8%，区域具有较强的餐饮文化、
服务功能以及休闲娱乐。

1111.5.1 .5.1 .5.1 .5.1 零售业业态构成零售业业态构成零售业业态构成零售业业态构成
将百货店与购物中心等大型零售网点内店中店细分计算
类别类别类别类别百货店百货店百货店百货店专业及专卖店专业及专卖店专业及专卖店专业及专卖店市场市场市场市场其他其他其他其他合计合计合计合计
建筑面积
（万方）
16.86 3.24 2.32 3.56 25.98

沙坪坝商圈内，主要以百货店为主，占
总面积的65%，其中涵盖了王府井百货、新
世纪百货以及重百商场等大型网点，此外专
业及专卖市场以12%比例占据较大比重。

其中专业及专卖店主要以学生服装、鞋业以及精品店为主，以满足区域内居
住人口与学校学生及科教工作者消费。

1111.5.2 .5.2 .5.2 .5.2 餐饮业业种构成餐饮业业种构成餐饮业业种构成餐饮业业种构成
沙坪坝商圈餐饮业相对发达，总面积
约6.02万方，其中
小吃类面积约占总面积的41%；
美食街商业面积约占总面积的18%；
小吃41%
美食街18%
咖啡及简餐2%
甜品4%
中式快餐10%
中式正餐16%
西式快餐4%
西式正餐3%茶室
2%
专业及专卖店专业及专卖店专业及专卖店专业及专卖店12%
市场市场市场市场9%
其他其他其他其他14%
百货店百货店百货店百货店65%
零售
60%餐饮
14%
休闲娱乐
8%
各类服务
13%
其他
5%