分时度假经营模式研究报告 产权酒店与分时度假概述 分时度假--- 是将酒店的住宿单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限（如30、40年等）的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一周或更长）的免费入住权。 产权酒店--- 是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 分时度假概念简述 分时度假发展历程 国外分时度假发展 国外分时度假发展 分时度假成功关键点 分时度假的营销要点 分时度假与酒店集团 分时度假中国经营模式分析 在中国，目前主要有以下三类公司提供分时度假服务: 第一类是加盟国际交换网络的公司 。目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在5万－8万元之间。 在加盟RCI的企业中，北京地区有3家，分别是九华山庄、燕苑（绿洲）度假村和玉龙湾度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亚市2家；云南省3家。 第二类是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的大型企业。此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售度假卡。例如：金典集团的红树林度假酒店系列，首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司。 第三类是分时度假销售公司。此类公司只销售分时度假产品，它不参与分时度假房产的开发。例如：广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司。 分时度假中国发展现状 分时度假中国发展的问题 分时度假中国发展趋势 国内分时度假项目特点分析 分析： 1) 地理位置从所处的位置来看，都坐落在旅游城市或风景区内。 2) 经营方式将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有一定期限的免费居住权，其余时间可以委托给酒店物业管理公司进行经营管理，并可享受每年的经营收益分红，从而实现资产的增值保值。 3) 推广方式 大众媒体、展会形式进入市场、现场设售楼处 、主要目标消费群集中的地区设有办事处 。负责项目的推广，提供楼盘的信息，接受客户的咨询业务。市场认知度较高，客户较容易接受。 4) 特殊功能 一种新型的房产投资和消费模式，既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。 5) 客源情况 作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会专用。 国内分时度假发展思路 ---交换式产权酒店--- 销售产权度假房让客户拥有房屋产权的物质保障 业主首先确定自己每年自住的天数 委托度假酒店管理机构对外经营 获取投资收益，使业主可以自由的分时交换，到国内外不同特色的度假胜地。 投资性交换性 开辟一条国内发展分时度假和旅游房地产的新思路 案例分析---红树林度假酒店系列 特点：自建度假产品，仅内部交换 金典集团计划5年内开设10家红树林酒店,形成系列。 目前三亚湾红树林酒店已在销售，销售均价为30000元/平米。 青岛灵山湾、三亚湾红树林酒店的分时度假卡正在销售中。 案例分析---三亚湾红树林度假酒店 项目类型：酒店建筑综合体总建筑面积：68万平米投资商：今典集团设计单位：美国5+design设计公司项目简介：三亚湾红树林度假酒店占地面积约400亩，总建筑面积68万平方米。酒店以“威尼斯人”、“云顶”、“米高梅”、“贝欧齐拉”等世界级“目的地酒店”为标准，是中国推出的第一座巨无霸式五星级酒店，也是中国第一座全生活概念度假酒店，是融度假、水上休闲、巅峰娱乐、全球美食购物体验、商务、超级会议会展等功能于一体的综合体建筑集群。 案例分析---三亚湾红树林度假酒店 项目特点：巨无霸式五星级度假酒店 它的硬件配置远远超越五星级标准：5000多间客房相当于12座五星级酒店，2座澳门威尼斯人酒店；综合厅可容纳4000-6000人同时会议与用餐；近千米长人工运河，1.2公里长东南亚风情河畔商街；汇聚500余间店铺食肆的世界美食港；世界顶级“迪拜水上乐园”原版再现；迷幻海底餐厅；5万平米国际电影节主题会展中心；承载嘎纳梦想的国际电影节标准颁奖影厅；1200座的露天演出广场，结婚礼堂。 案例分析---红树林度假酒店系列 盈利模式分析：通过销售产权和分时度假卡进行赢利。 第一阶段：产权酒店的销售 通过对酒店房间产权的销售，回笼大量资金。三亚湾红树林销售均价为30000元/平米。 第二阶段：分时度假卡的销售 目前三亚湾、青岛灵山湾红树林酒店分时度假卡正在销售，未来可在所有红树林度假酒店使用。通过销售度假卡，再次回笼大量资金。 案例分析---三亚湾红树林度假酒店 产权客户权益：购买红树林酒店产权客户能够同时获得以下权益： 独立房产权 酒店的每间客房都拥有独立的商品房产权、可出售、可抵押。 免费居住权 投资人每年有30天免费居住权，并可以任意选择于三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、青岛、北京等全国各地红树林系列酒店与加盟酒店使用、任意选择标准间或总统套等房型入住、任意选择淡季或元旦、春节等旺季时间入住。 股东房价权 当每年免费居住天数使用完后，投资人在全国任何红树林系列酒店订房均自动享受业主房价待遇。 酒店利润分红权 三亚红树林度假酒店实行第三方独立财务制度，年终投资人按所投资客房的分红指数自动享有利润分红权。 自酒店运营第二年起，每月分红，酒店可分配利润的50%当月分配，其余利润年终分配。 代订团队房的提佣权 由投资人订的会议等团队用房均自动享受团体价待遇，业主还将获得用房收入的5%作为佣金回报。