城市中心13万平米江畔生活 ——宁波布利杰滨江路项目前期策略——
第一部分：城市认知与机遇辨析 ［城市升级，才是宁波房地产市场升级的核心动力所在］
【过往交通末梢地位导致财富外逸】 在跨海大桥开通之前，宁波交通末梢的情况抑制了宁波潜能的发挥，城市能级长期压制在杭州等之下，本地蓄积的资本财富选择外逸至杭州、上海
［1］城市地位之变
【区域交通布局之下的宁波城市之变】 ① 2008年跨海大桥通车，宁波到上海的路程缩短120公里，由此宁波从交通末 梢跃升区域节点，桥港联动，重构长三角 ② 在建的金塘大桥、象山港大桥、甬台温铁路加上跨海大桥，使得宁波对外交 通网络形成了“213”交通圈，即至上海、杭州、金华、温州的2小时交通 圈，市域1小时交通圈，都市区30分钟交通圈。

沪杭甬2小时都市圈形成，同城效应显现 长三角经济布局重心再度南移，大桥通车将彻底打通北仑港的北方通道，宁波港口腹地将从原来的浙东向苏、皖乃至长江中下游流域扩张
［1］城市地位之变
宁波为长三角“南翼经济中心”的地位正在快速加强，跨海大桥将宁波和上海联系更加紧密，受其国际都市的辐射影响力也在日益凸显。

［1］城市地位之变
北联
东扩
南统筹
中提升
老三区
慈溪市
余姚市
镇海区
鄞州区
北仑区
奉化市
宁海县
象山县
宁波规划连发“四箭”：东扩、北联、南统筹、中提升，目标直指构筑宁波都市圈。 东扩:建设东部新城，是为了跳出三江口，建设大宁波，拓展新的城市空间，打造东部新城。 北联:重点将余妖\慈溪联系起来,打造余慈地区.余慈地区将建设成为宁波都市区北部中心 . 南统筹:象山港区域要建设成为我国著名的生态型经济港湾和现代海洋产业基地. 中提升:加强中心城区对周边区域产生强大的辐射和带动作用促进中心城市与周边区域融合发展。

宁波通过东扩、北联、醵延，南统筹、中提升的规划，旨在加强各片区和县市间的联系，扩大中心城区的影响力。此外还将城市的发展框架拉大。

［2］内部空间之变
西延
1－中心城区发展向外围扩散，新城呈现遍地开花发展趋势 2－外围出现城市副中心，城市郊区化发展趋势明显
一、东部新城中央商务区(2009年) 二、湾头休闲旅游区(2009年) 三、三江中央商务区(2009年) 四、科技文化创业区 五、长丰滨江休闲居住区(2009年)
六、南部商务区(2009年) 七、都市旅游文化商贸区 八、铁路南站客运枢纽区块(2009年) 九、镇海浙东生产性港口物流区 十、宁波保税区
城市发展十大项目区块
扩散
［2］内部空间之变
宁波要突围，以交通为先导的城市圈战略带给宁波带来前所未有的时代机遇 ① 机遇一：以沪杭甬2小时都市圈作为合作平台，处于第一圈层的宁波， 其长三角核心城市的地位彰显 ② 机遇二：跨海大桥、金塘大桥、象山港大桥和甬台温铁路等城际交通 工程的建设，将解决两点城市问题
［3］机遇辨析
融合：以交通为首的沪杭甬2小时都市圈引擎落实 升级：城市地位跃升，带来城市价值重估机遇 转移：城市空间转移，中心城之外的新城发展初具规模
［3］机遇辨析
影响一：市场扩容，需求细分 宁波更加融入长三角，人口导入加剧，置业需求细分化
［3］机遇辨析
影响二：市场格局凸显三大趋势 【老城区热潮不再】 小幅地块零星地块及城中村改造开发为主 【江、湖豪宅运动】 以三江口为核心的余姚江、奉化江、甬江沿线和东钱湖周边因期优越的水景优势，成为豪宅涿鹿阵地 【郊区化新城运动】 老城土地稀缺带来楼价攀升，外围商务、产业和居住新城带来的性价比置业优势，将逼使更多中低端客源“出走”
［3］机遇辨析
第二部分：欧亿·体育（中国）有限公司认知与趋势预判 ［近年来历经宏观调控的中国楼市，政策始终起着主导作用］
历年房地产市场调控政策梳理 【2008年政策转向】
国八条：重在引导 做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费
2005
国六条：政策强制性 90/70政策 营业税政策 个人所得税 限制外资 ……
政策深化 土地增值税清算 房地产市场秩序规范 央行连续六次加息 第二套住房提高首付 ……
政策转向 放宽货币政策 降低购房门槛 减免购房税款 放宽购房限制 地方救市纷涌……
2006
2007
2008
调控过热
调控过冷
上半年延续救市 持续宽松的货币政策 地方救市持续 13年来首次下调商品房资本金比例，降幅达15个百分点
2009
市场回暖
［1］从政策走势看欧亿·体育（中国）有限公司走势
中国楼市在经历了2008年的调整之后，政府的救市政策开始频繁出台，表明政府对房地产欧亿·体育（中国）有限公司的调控方向与历年相比已经发生了根本性转变 ——由控制转为促进
［1］从政策走势看欧亿·体育（中国）有限公司走势
［2］从全国市场看欧亿·体育（中国）有限公司走势
6.8％
11.7％
25.5％
【房地产开发景气指数年开始掉头向上】 经过2008年的连续下降之后，2009年3月全国房地产开发景气指数开始掉头向上， 开发投资额、施工面积、商品房销售面积 均呈现上升趋势，详见右图：
宏观调控主导下的中国楼市，在政策的扶持之下，09年市场已经迅速回暖
［2］从全国市场看欧亿·体育（中国）有限公司走势