远洋新开路地块营销方案汇报 2010年11月
目录
项目本体分析及认知
市场环境分析
项目定位
价值提升建议
2011年营销组织方案
五区：南站中心商务区、津滨大道现代商贸物流集散区、大直沽“洋务溯源”旅游文化观光区、天津站--嘉华交通枢纽型商务商贸聚集区、天钢国际会议展览中心区 三带：十一经路金融商务发展带、卫国道商务商贸发展带、新开路商务商贸发展带
现代服务业“五区三带”
【区域环境分析——河东、新开路发展分析】
“商贸河东”城市定位明确，区域规划清晰，“新开路商贸带”结合枢纽交通核心，区域未来商贸、商业发展潜力巨大
天津站交通枢纽工程： 集普速铁路、京津城际铁路、京山客运专线、京沪高速铁路、城市轨道交通(地铁2、3、9号线)、公交中心以及客运集散功能于一体；
地铁 2 号 线
地铁9 号线
地铁 3号线
区属分析 本案处河东区端头位置，距和平区、河北区较近，具三区汇聚特性。 交通分析 环线 紧邻内环线、东纵快速路，东侧3公里处为中环线。 轨道交通 地铁2号线临本项目设站；地铁3、9号线天津客运站设站，与2号线实现换乘。（2、3号线计划2011年8月试通车） 公交系统 内环线公交系统林立，通达力极强。 铁路系统 西向2公里，为天津铁路客运站。
三区交汇，长短途交通均极为发达，具强大商务、商贸人口汇集力
【区域环境分析——区域及交通分析】
地铁 2 号 线
地铁9 号线
地铁 3号线
商务环境分析 新开路商务带 次级商务圈，商务主要以嘉华国际中心为核心，沿新开路南北向扩展。 域内消费场所主要以嘉华购物中心、远洋新天地商业设施为核心，辅之新开路沿线中高端餐饮娱乐设施。 域内写字楼较多，具一定商务氛围 商圈互动力 本属商圈西侧2公里处为天津站商业带，对本案具一定商务带动作用。

周边为次级商务带，商务环境具一定基础，但成熟度及市场竞争力不强其未来可受天津站商务带带动，具一定商务拓展空间
消费场所：沃尔玛大型超市，国美电器、御膳大酒楼（嘉华国际购物中心）；远洋新天地餐饮休闲场所（新天地动感地带、休闲健身会馆、餐饮娱乐设施 ）；新开路沿线苏宁电器、天诚丽笙世嘉酒店（5星）、赣津饭店。 写字楼：福建大厦、冠褔大厦、创智大厦、润东大厦。

【区域环境分析——商务环境分析】
政府未来规划完善，显现一定辐射力，居民生活配套较为完备，但仍具规模型消费场可开发空间
自然景观 西向300米处，为海河景观带。 政府规划 河东区未来5年规划，致力改造南站CBD及大直沽片区，对本案具一定辐射作用。

生活配套 幼儿园：河东一幼中小学：天津市第四十八中学、天津第二十四中学、河东实验小学、天津第二中学、天津市耀华中学大学：天津工业大学、天津美术学院综合商场：乐购超市、米兰超市、家乐福超市、家世界超市、苏宁电器、国美电器、沃尔玛超市医院：工人医院、市第三医院、市第一医院、一中心医院邮局：华昌道邮电局银行：工商银行、农商银行、交通银行新开路分理处、建设银行、中国银行、招商银行。

【区域环境分析——生活配套分析】
紧邻内环线商业繁华区，交通便利，商业、商贸、居住等氛围浓厚
项目东西两侧均紧邻主干路新开路、东纵快速，交通便捷力极强，商业多集中于新开路沿线。东侧东纵快速路覆盖天津站客运铁路。

【地块环境分析——项目四至】
N
西至新开路
南至华昌道西侧地块南侧临嘉华国际商业体
北至华捷道
东至东纵快速 （新泰路）
项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道。 北侧局部为远洋新天地高档楼盘，南侧局部紧邻嘉华国际商业中心及远洋新天地项目供热站。周边现状住宅林立。

东侧地块现状
西侧地块现状
复兴庄大街中部分割
地块由复兴庄大街东西向中部分割，形成东侧及西侧地块。整体地块形状规则，长宽比例协调，利用复合体项目开发。西侧地块现阶段已进入土地平整阶段，东侧地块仍未平地现状。

地块东西分立，形状规则，A、B整体性较好，利于整体性打造
【地块环境分析——地块现状】
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A地块包括两栋楼，1-4F均为商业；5层以上一栋为写字楼、一栋为loft公寓，写字楼及loft公寓部分，建筑面积总计约为2.35万平米
A地块写字楼部分：建筑面积约1.3万平米，由80-200平米写字间组成，共16F(不包含1-4F)四梯五户 毛坯
A地块loft公寓部分：建筑面积约1.05万平米，由50-85平米（单层）LOFT公寓组成，4.8米挑高，11-12F(不包含1-4F)。 精装修，成本2000元/平米；商水商电
整体分为A\B两个地块，是包括写字楼、LOFT公寓、高端公寓、酒店在内的城市综合体
优势：商业土地性质项目，将不受到国家调控政策影响，并吸引投资性需求客户。 两类产品户型面积区间控制较为合理，控制产品总房款，利于扩大客户基数。 劣势：Loft公寓，商水商电，提升自住客户生活成本，不利于后期销售。 两类产品软性产品价值提升方面考虑不足，产品附加值相对弱化。
【地块环境分析——项目规划及产品分析】
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