1 昆明原龙都疗养中心项目 整体定位与物业发展报告 巨基中国制作 公元二零壹零年，昆明别墅新巅峰 公元贰零壹零年，昆明别墅市场再现雄鹰 物业发展部分 报告结构 市场机会点研判 项目整体定位 建筑规划建议 报告重点回顾 附件 项目定位部分 昆明低密度市场 户型产品建议 建筑风格建议 市场机会点研判 项目整体定位 建筑规划建议 报告重点回顾 附件 户型产品建议 建筑风格建议 市场机会点研判别墅政策机会点 城市机会点 规划机会点 购买力机会点 客群机会点 别墅市场机会点 同类项目机会点 项目本身机会点 市场机会点研判 项目整体定位 建筑规划建议 报告重点回顾 附件 户型产品建议 建筑风格建议 市场机会点研判别墅政策机会点 城市机会点 规划机会点 购买力机会点 客群机会点 别墅市场机会点 同类项目机会点 项目本身机会点 2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》 2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》 政策的核心内容： 优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。 国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发 市场机会点1——别墅政策 政策对别墅市场的影响 别墅叫停—— 2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 》，通知规定从5月30日起,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续,并进行全面清理。 别墅停建，引发骨牌效应，别墅用地将更稀缺，现有的别墅和豪宅会升值 与别墅相对应的人群会将加快购买别墅的速度， 势必造成别墅产品需求的快速上升。 而——本地块是该片区最后一个可以做别墅的项目 市场机会点1——别墅政策 市场机会点1——别墅政策 小结 别墅政策带来的机会点： 目前国家已经停止别墅类房地产开发项目土地供应，未来可开发的别墅项目土地越来越少。本项目的开发价值将更稀缺，而本项目作为该片区唯一可开发为别墅的土地，其价值和空间不言而喻。 市场机会点研判 项目整体定位 建筑规划建议 报告重点回顾 附件 户型产品建议 建筑风格建议 市场机会点研判别墅政策机会点 城市机会点 规划机会点 购买力机会点 客群机会点 别墅市场机会点 同类项目机会点 项目本身机会点 三大支撑点： 中国在东南亚的经济地位； 云南是东盟的桥头堡； 昆明良好的气候，丰富的旅游资源。 市场机会点2——城市引力点 云南将成为中国连接东盟的桥头堡，昆明将成为东南亚的休闲度假中心。 昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显 昆明的旅游收入一直保持一个较高的水平在200亿元/年左右，09年游客的人数在3115万人次以上, 旅游总收入226亿元； 昆明的游客平均停留时间为3.3天，消费水平为人均2176元，国内旅客旅游的平均停留时间为2.9天，消费水平为人均1608元 市场机会点2——城市引力点 数据来自于中国旅游网和云南政务网 宜人的环境吸引了大量外来人口，本地人与非本地人对于居住品质具有较高的追求，别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型 现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。---------王先生 目前居住市中，面积200多平米。有1套别墅，在公园道一号，联排 。再次置业原因很多，能和老人住在一起，所以面积要足够大；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平台（占比较大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样 -------宋先生 别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型，居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求 昆明再次置业目的包括：旅游度假的需求、个人生活品质的提高、个人商务的需要、养老需求等多种类型 目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。 很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点---------李教授 市场机会点2——城市引力点 市场机会点2——城市引力点 小结 城市吸引点带来的机会点： 整体经济良好，有力地推动了房地产业的发展。宜居的居住环境吸引着更多的人口前来置业和投资，为本项目带来了更多更广的目标客群。 市场机会点研判 项目整体定位 建筑规划建议 报告重点回顾 附件 户型产品建议 建筑风格建议 市场机会点研判别墅政策机会点 城市机会点 规划机会点 购买力机会点 客群机会点 别墅市场机会点 同类项目机会点 项目本身机会点