旭辉集团重庆两路项目
项目可行性研究报告
编制单位：旭辉集团股份有限公司
编制时间： 2007年11月
第一部分
总论
一、项目名称
重庆两路项目
二、开发单位
旭辉集团股份有限公司
三、报告编制单位
旭辉集团股份有限公司
四、地块位置及环境
地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离
回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大
五、报告编制依据
（一）重庆市两路区地块挂牌文件
（二）重庆市两路区地块控制性详规
（三）重庆市国有土地使用权出让合同
六、主要经济技术指标
项目总用地面积：约 305亩
项目总建筑面积：地上建筑面积约46.3万㎡
项目地块容积率：≤2.5
地块性质：商住用地
主要经济技术指标一览表
序号
项目
数量
单位
备注规划用地面积
203067
m2总建筑面积
522300
m2
2.1
地上建筑面积
462300
m2
2.1.1
可售面积
412300
m2
按具体物业形态划分，如住宅、商铺等
2.1.1.1
其中：多层住宅
110000
m2
2.1.1.2
高层住宅
260000
m2
2.1.1.3
小户型公寓
22300
2.1.1.4
商铺
20000
2.1.2
不可售面积
50000
m2
2.2
地下建筑面积
60000
m2
2.2.1
独立地下车库
54000
m2
2.2.2
地下室
6000
m2
不可售容积率
2.28
m2建筑密度
≤40％绿化率
≥30％机动车位
1237
个预计竣工日期
2010年4月30日预计交房日期
2010年6月20日
第二部分
市场分析与产品定位
一、市场分析
（一）重庆市经济发展概况
1、重庆市都市经济圈经济发展状况
图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况（单位：亿元）
（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）
2000年以来，重庆市都市区GDP逐年增加，年平均增幅约15%。2006年整体经济增速高于近年平均水平（注：05年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，欧亿·体育（中国）有限公司来源：2001-2007年重庆统计年鉴）
重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础
图：宏观经济增长与房地产业发展的关系
——根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力
2、重庆目前消费者状况
图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元，%）
（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）
从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。（欧亿·体育（中国）有限公司来源：2001-2007年重庆统计年鉴）
（二）渝北区经济、规划及发展趋势分析
本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析
1、渝北区经济发展状况及经济地位
图：重庆各区近年来GDP对比分析表（单位：亿元）
（数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴）
2000年以来，各区GDP均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。（欧亿·体育（中国）有限公司来源：2001-2007年重庆统计年鉴）
渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（欧亿·体育（中国）有限公司来源：2001-2007年重庆统计年鉴）
——重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔的发展空间
2、区域发展规划
重庆市总体规划发展目标
根据重庆市2004-2020年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城
城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市
重庆市产业结构规划
调整转型第一产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业
重庆市为中国知名的“重工业基地”之一，传统产业主要为钢铁、机械、摩托车制造等人力密集型产业。从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术密集型产业转移，其中尤其是高新技术产业面临良好的发展机遇
——城市整体产业技术水准的提升将会改善城市经济增长的质量，基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业的发展培育大量的中高收入消费者，对于城市房地产业的发展具有积极的促进作用
重庆市旧城改造和新区拓展
据不完全统计，2005—2010年重庆市主城区拆迁面积将达到400多万平方米，预计拆迁户将达到10万户以上（欧亿·体育（中国）有限公司来源：重庆搜房网）, 按照户均住房需求面积80平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约800万平方米的消费需求
将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设的要求，这两个新区的建设必须至少要达到人口30万以上的规模。（欧亿·体育（中国）有限公司来源：重庆市2004-2020年都市区城市总体规划）
城市发展方向：除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大的发展空间
——由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，一方面，旧城改造有利于城市人居环境的改善和城市竞争力的提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大的消费群体，直接促进重庆住宅市场的消费升级
渝北区区域地位
重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之一，渝北区在区位交通上具有较为明显的优势。由于区域内部地势平坦并且作为近年来的新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场、重庆市龙头寺火车站等重要的市