分众整合 精准传播 — 青岛“城阳西城”推广思考 — 首先，感谢安泰信的同仁们对我们工作给予的大力支持， 你们不仅为我们提供了翔实的调查报告和分析数据， 更带我们项目组成员考察走访项目达3次之多， 这对我们能在如此短期内完成此策划报告的帮助是巨大的。 感谢感谢。 本推广思考着重在项目自身的分析 以及根据市场现状该有的应对之道。 我们始终相信： “正确的策略，就是最好的创意。” 关于大势 青岛房市 2008年，本市房地产市场开始迎来新房上市高峰。据市房地产交易中心统计，截至2月18日，本市新建可售楼盘超过300个，可售新建商品房数量为30653套，总面积339.69万平方米，在售数量已超过去年最高可售量的30%，也是本市在售楼房数量首次突破3万套。其中，郊区在售楼房24997套，约占全市总在售面积的81.47%。 关于我们 城阳西城 1、硬件指标：占地16.6万平米，规划建筑面积约19万平米（容积率1.14）。处于镇东南板块，镇政府规划的新行政办公区 ，户型面积区间68~108平方米，主力区间68~89平方米，价格：2000元/㎡左右。 2、地理位置：迎宾大道东侧、沽河大街西侧、联谊大街南侧、政府新办公楼北侧 。 3、规划定位：高性价比的带有投资功能的、低密度的、李哥庄地区配套设施最全的多层花园小区，胶州湾北岸最美的运动休闲生态城。 4、景观定位：配套设施齐全的园林景观，大露台特色。 5、建筑风格：现代简约型。 我们 和谁竞争 贵都花园？ 开发商：青岛联谊置业有限公司 建筑设计：青岛华翔置业有限公司 项目定位：胶州李哥庄镇最适合居住的小区 宣传口号：不求高利润，但求高品质；首付2.8元万起， 轻松购买2室2厅大房子 主要宣传卖点： 国有土地出让土地，真正拥有个人产权； 地处李哥庄镇核心地段； 中空玻璃、外墙优质保温材料、冬暖夏凉、节能环保； 生活配套便利，距利群超市、利客来超市均只有几百米。 项目基本欧亿·体育（中国）有限公司： 规模：一期开发7栋，二期7栋，总建筑面积近6万平米。 价格：一期价格1518元/㎡—1960元/㎡，均价1780元/㎡， 买5 层送阁楼层。车库面积20多平米，单价2000元/㎡。 户型：以三房为主，以大户型为主（大二房、大三房） 销售时间：2007年12月 顺盛·聚福源小区？ 开发商：青岛顺盛置业有限公司 建设单位：青岛胶州建设集团 项目定位：轻松拥有12.8万平方米大型绿色生态园林景观社区 宣传口号：首付2万元入住聚福源，给爱一个家，给家一份保障 位置：迎宾大道 北端与龙翔路交汇处，与本公司项目地块直线距离300米，与北侧工业区一路之隔。距离镇政府、利客来等也只有300多米。 规模：规划总建筑面积12.6万平米，共14栋建筑，一期7栋，二期7栋，三期在红线南侧在谈地块。 环境：外部与工业区、及在建的集体小区相邻，内部有该镇最大的生态园林。 工程进度：一期封顶，预期12月28日前交房。 价格：最高1850元/㎡，最低1450元/㎡，销售均价1600元/㎡（甲方说成本价1400元/㎡），阁楼1008元/㎡，储藏室1800元/㎡（阁楼、储藏室均有产权）。 配套设施：双气、电子对讲、电话、宽带、有线等到位，并可安装太阳能热水器，小区用西门子净水器整体净化自来水供住户直接饮用。（物业管理费：180元/户·年） 户型：73-89平米两房占60%，114.5-120.5平米三房占40% 世纪苑小区？ 开发商：青岛昌琴房地产开发有限公司 营销代理：青岛恒佳房地产营销策划有限公司 宣传口号：独立产权，银行按揭贷款，购房可迁入户口 （注：突出体现李哥庄为全国环境优美镇、全国文明镇卖点） 主要宣传卖点： 国有土地出让土地，手续齐全，独立产权； 现房，即买即住； 集中供暖； 全封闭物业。 网点：镇政府、政府商业广场、农业银行、农村信用社、利客来购物中心、李哥庄镇休闲时尚街、多个住宅小区，交通方便、环境优美； 明远新苑？ 项目地址：棘洪滩镇岙东路锦绣小学南侧 发展商：青岛明远置业有限公司 营销策划：紫贝基 推广口号：世有界，心无限 项目基本欧亿·体育（中国）有限公司：现房销售，主力户型为两房84平米、三房120－150平米，目前已经入伙；共380套。 价格：年前宣传价为1838元/平米起，目前价格在2100－2300元/平米。 项目目前没有明显的推广活动； 坤明美地？ 项目地址：棘洪滩204国道旁 开发商：青岛明远置业有限公司 + 青岛坤润置业有限公司 策划代理：青岛元世地产投资顾问有限公司 项目推广口号：心中的距离，决定生活的距离 项目定位：湖居，养生美地商业，巅峰财富 宣传卖点: 1、两大地产商强强联手 2、距城阳10分钟，城阳西部新财富中心 3、灵秀湖畔，生态养生居所，投资居住理想之地 4、封闭小区，专业物管，天然气管道入户 5、时尚户型 项目规模：10万平米建面，由多层、高层和商业网点组成，其中有2万平米商业； 户型：两房—78.5平米、85平米。三房—90平米、126平米； 价格：1、2680元/平米起，最高价为3楼东户3138元/平米，2楼价格为3058元/平米，储藏室价格——1080元/平米 2、项目采用了一房一价的定价模式，单价差达到了458元； 甚或是他们？ 宜欣景苑 项目地址：李哥庄镇政府北侧 宣传卖点： 封闭式物业管理； 完善的配套设施； 成熟的人居社区。 总套数：约180套，2房72套、3房108套。 销售时间：2007年12月 产权情况：属集体产权房，无独立产权 价格：688/平方米（顶层隔楼）—1360/平方米（3层3房） 户型：2房：85平方米； 3房：104～115平方米。 镇中小区？ 项目地址：李哥庄镇中心； 宣传卖点：1、封闭小区； 2、镇中心位置； 项目基本欧亿·体育（中国）有限公司：总套数约200套； 户型：2房：82平米 3房：108平米 3房：118平米； 产权情况：属集体产权房，无独立产权 价格：1000元/-1180元平方米