湖州项目前期定位报告 2008. 调研内容： 项目地块查勘 项目周边楼盘及环境考察 市场各在售楼盘调研 市场已售楼盘调研 酒店市场调研 商业市场调研 写字楼市场调研 项目周边商圈调研 杭州、上海项目考察 2008/03/11 2008/03/18 市场调研 市场调研及 定位方向沟通 2008/03/04 政府访谈 2008/03/24 2008/04/24 专业人士及客户访谈 定位及 产品报告 访谈情况 访谈业内人士4组 访谈高端客户2组，问卷调研5组 了解市场整体情况、个盘销售情况、客户情况 了解客户置业关注点、置业逻辑、个人偏好 上一阶段工作内容 当地政策咨询 当地规划条件咨询 下一阶段工作内容 政府访谈 定位方案深化 产品深入研究 设计工作跟进 定位及产品报告 本次汇报内容 市场调研结论 解决目前公司最关心的几个核心问题 定位方向探讨，指导下一步设计工作 背景分析 目标解析 本体认知 项目发展问题界定 问题解析 客户分析 城市发展 发展机会探讨 市场研究 客户研究 项目定位 本体条件对照 市场分析 客户定位 规划实践 营销策略 经济测算 关于公建 目标。 作为天鸿品牌延续，打造成为湖州的抗鼎之作 根据前期可行性研究报告 销售周期3—4年，高层住宅：销售均价为7122元/平方米，从2009年三季度开始销售，起始售价为6000元/平方米，以后每年涨10%，到2013年底销售完成，销售周期为四年， 整体目标 销售目标 较高的价格预期 目标。 天鸿品牌 销售任务 抗鼎之作 1.项目整体定位 2.项目规划理念实践 3. 营销策略制定 目标层面 动作层面 3.经济测算 本体认知 经济技术指标 \ 区位 \ 交通 \ 地块分析 \ 配套 项目位于新区门户位置，地理位置绝佳 北至：龙王山路 北至：仁皇山路 西至：长兴路 东至：太湖路 本地块位于湖州市仁皇山新区东南侧，是进入新区的门户区域和连接太湖度假区与老城区的重要部分。 项目四至：北至仁皇山路、龙王山路；东至太湖路；西至长兴路；南至旄儿港 地块进入性好、新区道路条件优越，但目前公共交通体系有待完善 太湖路、长兴路是地块连接老中心区的两条主干道 三环北路和仁皇山路是东西贯穿整个新区的主要干道 太湖路也是连接老中心区和太湖度假区的唯一一条干道 已开通的申苏浙皖高速链接上海，区域对外交通优势明显 仁皇山新区内交通配套不够完善，仅长兴路有一路公交车经过，出行方式多为私家车和助力车 南太湖大桥（申苏浙皖高速 ） 目前公交车站位置 太湖度假区 老中心区 周边资源情况自然、人文资源丰富 地块周边已建成湖州政府大楼、科技馆、少年宫、博物馆、市民广场并以投入使用 大剧院、音乐厅、图书馆目前在建，即将投入使用 湖州名校爱山小学距离本地块不远，规划中的仁皇山中学09年也将投入使用 南侧紧邻旄儿港、北部是仁皇山，自然景观得天独厚 仁皇山区域规划配套完善 本地块位置 住宅用地 行政办公 商业、金融用地 教育科研用地 项目周边配套设施很少，餐饮、购物、就医等都需要到湖州老城区 但根据湖州仁皇山去的未来城市规划，将会在此地区规划建设急救站、餐饮、学校等配套设施 急救站 项目天然资源丰富，包括地块内水资源，以及约5万平米市政绿地。 约5万平米市政绿地 地块内天然水资源，面积约1万平米 旄儿港 按照地块规划条件，公建类比例较大 布置高层建筑，主体建筑高度80～100m，层数不小于20层 点式高层商业，层数≤ 30层，（局部可超过30层），建筑高度≤ 100m（局部可超过100m） 高层建筑，高度不小于28层，高度100m 滨水商业、娱乐休闲等公共服务设施，建筑层数为1～3层，高度不大于12m 观山广场并设置南北向景观视廊，规划跨越仁皇山路的天桥或地下通道 布置住宅，多层高度≤20m、层数≤5；高层高度≤100m、层数≤30 新区入口广场 指导性条件: 建筑密度：〈25% 绿地率：≧30% 建筑高度： ≦ 100米 建筑层数：≦30层 住宅套型要求：90平米以下户型面积占总建筑面积的50% 总用地面积： 222548，其中：代征城市公共绿地54542平方米 占地面积： 167916 平米（包括规划保留河流水面面积10994平方米） 1#组团17710平方米， 2#组团150206平方米。 容积率：2.5，其中非住宅部分建筑面积占地块内总建筑面积的比例为20％～30％ 规划总建筑面积：约42万平米 地块经济技术指标 容积率2.5是保证项目收益的前提条件 项目容积率在仁皇山区“高人一筹” 对应产品属于非主流产品 本项目容积率2.5意味着什么？ 项目在湖州属于中大规模项目 本体小结 优势 劣势 容积率2.5 本 体 条 件 区域配套尚不完善 限制 新区门户位置，区位优势明显 公共交通体系不完善 周围配套薄弱 区位优势 资源优势 产品非主流 公建限制条件较多 地块天然资源丰富 影响项目收益 天鸿品牌优势 品牌优势 中大规模项目 规模优势 背景分析 项目 \经济环境 \市场 背景1:一开始就不同凡响的区域大盘项目 媒体追随，百姓关注， 湖州高品质高价格大盘项目呼之欲出 仁皇山的这块地非常不错，你们未来项目入市，销售价格将会带动整个片区的价格提升，这对我们未来的销售十分有利。 ——天盛花园 销售经理 你们这块地风水非常好，只要把配套作好，户型作好，未来销售肯定是没有问题的。 ——开发区管委会 周工 背景2：交通优势明显，但经济发展滞后 南京 杭州 上海 湖州有较好的区位条件，距杭州75公里、上海160公里、南京220公里。 随着近期申苏浙皖的通车，湖州与上海的距离从150公里缩减至120公里，车程缩短至1小时。 另外随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）2条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高。 长三角地区16城市共实现地区生产总值（GDP）46672.07亿元，其中湖州市P 895.94亿元，占总体的1.9%，排名第15位。 16城市GDP平均增长幅度15.18%，湖州市增幅为14.4%，排名第13位。 160km 220km 75km