2014-11-3
魏家庄项目住宅物业产品规划
谨呈：万达集团股份有限公司
本次报告要解决的核心问题
完成万达第三代综合体开发在济南的品牌复制，打造万达住宅物业开发的品牌形象； 实现快速销售，争取利润最大化，在15个月的时间里，完成15亿元的销售任务
结合以上两个核心问题，本报告在项目定位、产品规划建议方面进行延展
我们的思维导图
开发背景
市场定位
项目核心问题确定
产品规划建议
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
案例借鉴
本项目位于济南市老城区中心繁华地段，项目开发规模大，是城市再生意义上的老城复兴。

基本概况
城市中 心区域
城市再生一般可分为重建、整建及保护三种方式。 重建——即破坏原有结构的基础并建立新的城市规划布局; 整建——将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，是实施于结构上尚可继续使用但因维护不当及设备未予换新的不良建筑区域。 保护——即保留历史上已形成的结构特点而不作过多的改变，对于旧城历史地段的保护，适用于建筑物有健全并充分的保持，且状态良好的区域。

本项目采取重建的方式。但在重建过程中，坚持有机更新的原则，延续和发展城市的文脉，新与旧、现代与传统有机结合，深度发掘城市的内涵和价值，充分释放其历史和文化的价值潜能，激发旧城的社会活力。

本项目是在济南城市发展进入郊区化水平，城市中心区集聚扩散背景下，万达在济南开发的第三代城市综合体中的住宅项目
开发背景
济南城市发展的集聚扩散效应明显，郊区化趋势显现，旧城内部大面积棚户区亟待改造，主城建成区空间拓展趋势明显，城市发展进程进入加速期。

济南城市发展背景
万达进入济南市场背景
万达曾在济南开发纯商业项目万达广场，但经营状况不理想，此项目是万达在济南开发的第一个包含大面积住宅的第三代城市综合体项目，其成功运营对万达进驻整个山东市场有战略意义。

我们的思维导图
开发背景
市场定位
项目核心问题确定
产品规划建议
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
案例借鉴
快速操作，降低风险，一年零3个月时间里实现销售额15亿
客户目标
短、平、快操作，降低风险； 采用品牌复制模式，通过商业综合体成功开发及运作带动住宅开发
我们的思维导图
开发背景
市场定位
项目核心问题确定
产品规划建议
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
案例借鉴
项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益
我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。

核心问题
如何在高容积率,有限物业市场机会中保证我们的利润空间？
问题1
问题 2
如何通过产品创新，打造项目竞争优势，实现快速销售？
怎样能够实现低风险快速操作
如何解决绝版土地与有限的中高端客户间平衡的问题？
如何在最大化发挥综合体公建配套的附加值为项目快速销售提供营销手段？
问题 3
问题 4
我们的思维导图
开发背景
市场定位
项目核心问题确定
产品规划建议
项目发展方向
地块解析及市场背景
客户目标
项目发展战略
案例借鉴
地块解析
宏观市场环境
住宅市场供需情况
地块解析及市场背景
地块解析 宏观市场环境 住宅市场供需状况
高容积率决定了地块开发的产品限制条件，大面积回迁区会影响开发收益与品相
项目总用地总用地406亩，其中规划用地345.55亩，包括居住用地和商服用地两部分 居住用地： 223.22亩；容积率：地上≤ 4.7，地下≤1.8； 商服用地：122.33亩；容积率：地上≤ 3.0，地下≤1.5；
基本指标
地块位于济南老商埠区，内部为大面积棚户区，拆迁面积40万㎡，涉及居民4000多户。

开发条件
N
经
一
路
经
四
路
纬
一
路
顺
河
高
架
项目地块
地块东端：贯通城市南北的顺河高架桥。 地块西端：次干道纬一路； 地块南端：济南市东西交通主干道经四路； 地块北端：单行线（由西向东）经二路；
地块指标与四至
地块内部——包括棚户区和商贸办公区两部分，并有部分百年以上有保留价值的老建筑
地块内部可以人民商场后街和麟祥街为界，分为商贸区和棚户区两部分。 商贸办公区，服装贸易发达，办公氛围浓厚 棚户区以居民用房为主，并配有魏家庄蔬菜副食品批发市场，济南市曲艺团及部分公房。 地块内部有部分百年以上老建筑有保留价值，像宝善里、德安里、文化街、民康里、善安里、西长盛里等。另外具专家考证，地下可能有文物遗存，故在拆迁改造棚户区环境的同时，还要考虑居住历史的传承。

地块内部
东、南两面临近交通主干道，周边路网发达，交通便捷,BRT交通规划方便出行
项目交通路网发达。南靠城市交通主干道经四路，北临经二路，西临纬二路，东靠高架桥，西距火车站约1公里，日常车行非常方便。 公交。项目周边公交线路发达，经四路有3、5、15、18、43、K50、K51、K59、101、111、103、104路等近十余条公交线路经过；经二路有1、11路公交线路经过；顺河街有6、18、K68、、72、82、135路。在项目乘坐公交车可迅速到达济南市内各个区域。 地块内部有麟祥街、人民商场后街等小路。

地块交通
“BRT”——济南BRT道路东起电建路、西至二环西路，全长13.02公里。快速路可通过北园全互通立交，顺河街高架路北延线与绕城高速、京福、京沪、济青高速、机场高速相连接，实现快速进出济南市区，而BRT与常规公交线路相连，可大大方便出行。 本项目西侧的顺和高架桥是“五纵”快速路之一，南临的“经四路-共青团”路，是规划中的BRT线路之一；
地块周边商业氛围浓厚，公共配套完善
地块周边环境
周边企事业单位云集，高收入人群集聚
地块周边环境
地处济南老中央商务区，周边各大板块成熟，升值潜力巨大
项目位于济南中央商务区周围，随着城区发展已逐步纳入中央商务区范围，地块几乎集聚了政务核心、金融核心、商业核心、泉城风貌带……等，这决定了项目必然长期繁荣鼎盛并具有强大升值潜力。 项目周边北园大街板块、山大路板块、经十路千佛山板块、英雄山板块、西市场板块等各大板块均已成熟，为项目提供充足的高端客户。

地块区域环境