蓝光土地储备策略及储备模式分析
密级：绝密
和骏投资发展中心
二00九年八月
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目 录 前言 一、背景分析 二、土地储备总体定位 三、土地储备原则 四、土地储备四大策略 五、 不同土地储备模式运作核心
信息突破：即在海量信息中，捕捉机会性项目
区域突破：在扎根成都土地的基础上，在以成都、重庆、昆明三地形成的三角辐射
地带为核心的城市积极寻找机会性项目，同时关注北京、天津等一线城市
拿地手段、方式突破：打破以招拍挂为主要土地获取手段的传统方式形成招拍挂、
股权收购、主题拿地、一、二级联动等多模式相结合的土地储备策略
项目运作模式的突破：打破快速拿地、快速开发的常规思维，快慢结合，形成以刚性
需求和改善性需求相结合、快销项目和利润型项目相结合、自主开发与联合开发相结合的多方式运作模式
本报告的编制主要顺应新的市场形势，在立足成为西部最具有竞争优势的房地产企业和变攻坚战为运动战思想的指导下，实现4个突破：信息突破、区域突破、拿地手段、方式突破和项目运作模式的突破
前言
1、良好经济和房地产 发展态势，增强了开 发商对未来市场的预期；
2、上市公司、国企、外部热钱、 筑底资金等富裕资金的进入， 加速推高了成都土地价格的上 涨速度；
3、政府对主城区土地严格 控制，推出资源减少、 供需矛盾突出；
4、 土地价格奇高，城区土 地价格远超过目前房价对 应的合理土地成本
1、后续可开发存量土地不足， 流量型项目土地储备缺乏；
2、土地储备资金有限，资 金周转率和使用效率要 求较高；
3、融资渠道单一，主要依靠 银行贷款，资金压力大；
4、在高周转、快速开发的 运作模式下，迫于现金流快 速回收压力、项目定价 普遍偏低，利润空间未充 分挖掘
市
场
背
景
公
司
背
景
成都主城区土地市场竞争激烈，拿地难度加大、拿地成本增加，土地储备策略和指导思想需要新的转变
一、背景分析
二、土地储备总体定位
立足西部，成为西部地区最具有竞争优势的房地产开发企业
变攻坚战为运动战，在海量信息中捕捉市场机会
三、土地储备原则
1、项目优先原则
以项目投入产出比、盈利能力、现金流贡献为项目价值的判断依据，衡量项目 土地储备价值
3、适度规模原则
一方面，对不同类型的项目有不同规模要求；另一方面，由于二线城市的市场容 量有限，销售速度相对较慢，二线城市的项目数量和规模需要适度控制
4、金融支持原则
以政府或银行对项目的支持程度作为城市及项目选择的重要条件，力争取得国有 大型银行或当地银行的信贷支持
2、城市布局原则
加强异地项目及城市拓展，以分散开发风险、主动出击、积极寻找新的市场机会 和发展空间，实行成都、重庆、昆明和川内二线城市拓展齐头并进、其他城市为 辅的区域布局模式
5、海量信息原则
扩大信息收集区域、渠道，增大信息量，在足够丰富的信息中筛选有价值信息， 进而从中选择优质项目信息，增大项目储备机会并提高项目储备质量
（一）海量信息策略
——拓宽信息渠道，加大信息投入，在海量信息中捕捉项目市场机会！
信息覆盖面的突破
信息获取渠道的突破
信息量和质的突破
海量信息策略
成都 南充、绵阳、德阳和宜宾等川内二级城市 重庆、昆明、北京等全国一二线城市
报纸 网络 土地中介 政府相关部门 合作伙伴
建立信息奖励制度，加大财力投入。 设置专职信息员，加大人力投入
（1）建立标准化信息处理流程和控制标准 （2）严格执行项目投资决策制度并不断完善 （3）提高团队专业能力，增强团队配置
四、土地储备四大策略
省内二级城市圈
成都
西安
长沙
贵阳
杭州
武汉
重庆
昆明
北京
突破单一市场资源及增长瓶颈，发动全国性的运动战 继续关注成都主城区项目机会 积极拓展川内二级城市项目机会 形成以成都、重庆、昆明为重心，其他城市为辅的全国一、二线市场布局
（二）、区域布局策略
北京、武汉、长沙、西安等一二线城市 南充、绵阳、德阳等等省内主要二级城市
条件成熟的转化为战略性进驻城市
机会型 进驻城市
成都本 土市场 （根据地）
重庆、昆明
战略型 进驻城市
占领市场、强化品牌、扩大市场份额； 少量启动资金锁定大宗项目的投资机会（多项目滚动运作）
采取“运动战”，以单个机会型项目开发为主，根据是否继续有新的投资机会决定城市进退
投资模 式组合
股权运作
混合模式
由独立出资通过招拍挂市场拿地为主向招拍挂、政企合作、股权运作、主题拿地、一、二级土地市场联动相结合的多种拿地模式突破，形成蓝光独特拿地渠道
旅游（华侨城） 商业（万达） 总部基地（圣菲TOWN） 会展（世纪城）
一级开发
旧城改造（阳光100） 新区开发（中信蜀都）
招拍挂
定向（花满庭） 非定向（碧漫汀）
股权收购（十里蓝山） 联合开发（麓山国际）
主题+一级开发（置信税源基地）
（三）、拿地手段和方式多样化策略
项目商业运作模式
一、二线城市
省内二级城市
主城区及近郊运作模式
中远郊项目运作模式
市区项目运作模式
郊区项目运作模式
国内机会性城市
市区项目运作模式
郊区项目运作模式
充分发挥公司传统商业地产开发优势，提高项目竞价能力 在控制公司总体经营风险的前提下采取积极定价策略
绝对低地价 大规模（200亩以上） 低价冲击，高性价比（低开高走，后期盈利）
品牌溢价 、品质溢价、成本属地化、税费优惠，较高利润率
绝对低地价、低价冲击、规模化、完善配套、较高利润率
政府资源支持、较低土地成本、较高利润贡献（净利润1亿元以上）
观岭恒大金碧天下
南充香江国际
绵阳青义项目
昆明抚仙湖
（四）、项目商业运作模式多样化策略