房地产融资业务介绍 集团资金中心 2013年11月2 主要内容 一.融资模式分类 二.各融资模式对比 三.我司主要模式及现阶段主推模型 ——信托 ——买方信贷 ——股+债 ——永续债 一.融资模式分类 股权类： 信托（股权类）、配股、永续债 债权类： 信托（债权类）、开发贷、委托贷款、商业承兑汇票、企业借款、内保外贷、银团贷款、买方信贷、三旧改造借款二.各融资模式对比（债权类之间）二.各融资模式对比（债权类之间）二.各融资模式对比（股权与债权）三.现阶段模式及主推模式一现阶段主要融资模式 1.开发贷（不详述） 2.信托（债务类，非债类） 3.买方信贷 4.三旧改造 三.现阶段模式及主推模式一现阶段主要融资模式 1.信托 房地产信托融资业务是指信托资金通过股权或债权的方式进入房地产企业，补充项目的资本金或作为项目的开发资金，前者可减少房地产企业的自有资金投入；后者可加快项目的开发 （1）合作金融机构：信托公司/资产管理公司 （2）抵押/质押类型:1.土地/在建工程抵押2.股权质押/转让3.债务重组（应收/应付账款转让）4.股权转让 （3）资金来源:单一资金/集合信托 （4）合作方式及条件: 1.类似开发贷，期限届满，我方归还借款及利息 2.对方受让我方的股权或应收债权，合同期限届满，我方承诺回购股权/债权及其产生的相应溢价款。 三.现阶段模式及主推模式一现阶段主要融资模式 （5）合作方式灵活且成熟，单一资金项目可在较短时间内完成放款。 （6）成本较高（10%左右），股权转让或债权重组的融资模式存在我方支付成本不能税前抵扣的税务风险10 规模：原则上为全部或部分项目土地价款或项目公司股权收购款。 资金来源：向公众或特定机构投资者募集 期限：不少于1年，一般为2年。信托满1年后，我方可提前回购 资金运用：以股权方式投资于项目公司。 股权结构：信托公司持有项目公司相应的股权；开发商持有其余股权 开发商 控股51% 控股49%规模：原则上为项目总投资的40%-50%，并根据抵押物价值或质押物价值而定。 资金来源：向公众或特定机构投资者募集 期限：不少于1年，一般为两年。信托满1年后，我方可提前还款 资金运用：以贷款方式向项目公司发放 信托融资合同关键条款约定指引 一.关于资金募集条款 二.关于执行时间的条款约定 1.对信托公司执行时间的约定 信托资金投入时间、还款后信托公司办理相关手续的时间约定 2.对我方执行时间的条款约定 出具书面通知的时间、约定惩罚性费用支付时间约定、信托公司行使救济措施的时间约定、我方办理相关手续的时间界定 三.保密条款 四.关于日利率计算的条款约定 五.关于计息日的约定 六.关于成本支付条款的约定 七.关于违约金上限的约定 八.关于争议解决方式条款的约定 九.1.尽量删除贷款合同中对我方违反合同约定用款的罚息条款2.删除保证合同对担保人的限制条款三.现阶段模式及主推模式一现阶段主要融资模式 2.买方信贷 （1）合作金融机构：海尔财务公司 （2） 资金来源：财务公司 （3）抵押/质押类型：股权质押 （4）合作方式及条件：海尔家居与项目公司签订总包合同，海尔财务基于装修工程进度放款至海尔家居以支付项目公司装修工程款。 （5）优势：成本较低（8.8%-9.8%）且提供全额发票 （6）劣势：海尔财务放款至海尔家居，海尔家居支付至施工单位，需施工单位配合方可回款至我方 （7）相关案例： 融资公司：成都天府水城、恒大鑫丰、银河新城、鑫金康置业、安恒置业 拟合作金融机构：海尔财务公司 融资原由：解决成都御景半岛等5个项目5亿元装修工程款需求三.现阶段模式及主推模式一现阶段主要融资模式 3.三旧改造 合作金融机构：政策性银行（国开行） 抵押/质押类型：土地抵押 资金来源：银行（国开行） 合作方式及条件：政策性贷款，用于城中村改造、安置房建设等，融资项目需纳入城中村改造计划、安置房建设计划等政府规划范畴 优势：期限长（一般5年或以上），融资成本低（基准利率上浮5%） 劣势：国开行审批流程较长 三.现阶段模式及主推模式一现阶段主推融资模式 现阶段主推融资模式： 股+债 永续债三.现阶段模式及主推模式一现阶段主推融资模式 4.股+债 相关案例： 项目名称：杭州萧山项目项目公司：杭州穗华置业有限公司 占地面积：147.5亩 建筑面积：245820平米预计总投：41.74亿（地价25.95） 合作机构：杭州工商信托融资用途：支付项目土地款 担保方式：以恒大所持有项目公司股权+恒大地产集团为上海恒大项目公司在《合作协议》项下回购对方股权及《债权转让协议》、《还款合同》项下的股东无息借款归还的全部义务/债务/责任之履行向杭州信托提供连带责任保证担保 方案摘要 1.融资金额及方式：融资金额20亿元受让上海恒大持有的项目公司66.67%的股权，剩余10亿元受让上海恒大对项目公司享有的债券形成股东无息借款。 2.期限：债权部分2年期，满半年后按照约定还款比例每季度还款（约定还款比例：信托成立日起届满6个月之日还款1亿，九个月0.6亿，12个月归还6.18亿，15个月归还0.44亿，18个月归还0.44亿，21个月归还0.44亿，24个月归还0.9亿）股权部分4年到期，满2年和3年时恒大可要求杭州信托向上海恒大转让其持有的项目所有股权三.现阶段模式及主推模式一现阶段主推融资模式 3.成本：综合成本约12%/年 4.其他说明：根据项目土地款支付进度，借款分两笔到位 项目存续期间，项目公司董事会由三名董事组成，其中我方委派两名，对方委派一名，项目公司经营管理由我方负责，对方作为项目公司股东，通过股东会、董事会等对项目公司进行必要的监管，项目公司实行封闭的运作。杭州信托有权委派人员参与公司管理，对项目公司的公章和财务专用章进行必要的监督，项目公司每月向杭州信托报送印章使用记录 17