案例分析框架：
第一部分：旅游度假区开发策略和开发节奏
案例1：印度尼西亚Bintan Resort ——三阶段开发
2004 到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的顶尖度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。 该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴 本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义 其准确的市场定位对青州项目有指导意义
概况：民丹岛( Bintan Island )是印尼寥内群岛的最大岛屿，其面积比新家坡大，人口却相当于新加坡的十分之一，靠近新加坡的地理条件使它与繁华的新加坡一衣带水，其典型的海景资源和各种国际级度假酒店以及一系列休闲的热带假日活动，是项目名声鹊起。

100平方公里的北部地区，开发了六个不同的沿海度假村 六个度假村从西向东依次为： 媚阳沙丽度假村（ Nirwana Sari） 马娜马娜湾度假村（Manamana Resort ） 民丹悦容岛 （Banyan Tree） 民丹悦椿度假村（Angsana Resort & Spa） 地中海俱乐部（Club Med Ria） 民丹湖度假村（Bintan Lagoon）
联合启动项目：1990年，基于一些私有经济者的提议下，新加坡工业技术公司（ Singapore Technologies Industrial Corporation ），专业旅游胜地开发公司 Wah Chang International, the Keppel group 和当地银行共同启动开发。 轻工业投资企业获得土地： 开发开始于原生态的，荒芜的民丹岛北部滨海地区，为促进吸引投资，Bintan industrial estate 获得了4，000公顷的土地作为“一站式投资中心”,为投资旅游开发的工业企业（纺织，木材，衣服加工)提供土地资源。 片区联合式开发： 项目在1993至1996的3年时间内集中开发了西北部的两个度假村（媚阳沙丽度假村与玛娜沙滩俱乐部），作为核心驱动区，同时配套设施完成。前期投入巨大，由六个来自印尼、新加坡、香港等不同集团公司共同参与。

开发节奏：
1991 -19921993-1996 1996-1999 2000后
6个度假村历经10年开发，经历了3个开发时期
准备期：1991-1992规划和基础设施建设开放时期，此期间主要完成了配套设施如高尔夫球场的建设 启动区建设：1993-1996两个核心启动度假村建设完成，商业配套完成，项目获得“最佳新景点”和“最具潜质新景点”业内关注，但海岸线资源开发很有限。 3.集中开发期：1996-1999 集中开发了4个度假村，旅游项目拓展和丰富，项目开始活动，项目开发达到国际化品质
市场吻合度：
市场吻合度高：符合新加坡当地人群和途经新加坡的国际旅游人群 周末度假概念:发展面积为100平方公里的北部滨海作为度假区，以来自或途径新加坡的旅客，集中推广周末度假的概念。 国际化定位：此项目在印尼，往返該島的絕大部份交通都是來自新加坡的世界各国旅游者。因此项目卡发注重了国际化广泛游客质的定位。 灵活性；各度假村提供特殊活动项目组合和灵活度假方式吸引不同层面顾客。 特色性：项目提供了丰富的度假项目，为途径新加坡的旅客提供了以海景为主要资源、水上运动和符合海滨特色的相关活动。

客户身份构成： 1.单身/背包客 2.夫妻或情侣 3.家人团聚度假 4.团队旅游度假
客户来源构成：不同时间点上的游客来源不同： 1.周末度假游客主要以新加坡为主； 2.其他时间游客主要为途径新加坡的游客：游客类型多元化，主要来自欧洲、澳洲、亚洲主要以韩国、日本、马来西亚、台湾为主。

目标客户群：
开发商和市场行销各有分工，双管齐下: P.T. Bintan Resort Cakrawala (BRC) 是民丹度假胜地的主要发展商，负责民丹度假胜地的总体策划、发展及营运。主要完成: 整合基础设施及辅助设施 营运基础设施及辅助设施 社区发展 Bintan Resorts International Pte Ltd. (BRI) 是民丹度假胜地的市场顾问公司，负责推展度假胜地的可投资性与作为旅游点的行销。主要发展商的角色 招商行销 旅游点行销
开发和行销：
Bintan 经营包括：销售和持有双重经营模式，开发和行销双管齐下
针对不同物业特点，对物业的持有和销售

保存地域文化：通过旅游开发，充分发挥民丹岛的生态人文资源，使这个停靠岸演变成为亚洲甚至世界性的旅游圣地. 产业升级：通过旅游地产的成功开发和经营,当地由历史捕渔业和农业，升级为旅游产性为主导，轻工业为副的多元化产业结构，旅游开发起到了调整产业结构的作用。
民丹岛在16-17世纪是中-印贸易航线上知名的停靠港，寥内人的祖先是强健的海上武士和渔夫，他们世代依靠海洋为生。时至今日，捕鱼业仍是民丹的主要产业，并成为民丹岛的风情余与魅力
青州项目可借鉴案例，主要开发在3各阶段完成：在一至两年内完成基础设施建设，随后核心启动区为在两到三年内完成，同时确立旅游区的市场地位，之后的五年内集中完成非启动区开发建设。 青州项目可以借鉴本案，以周末旅游的开概念吸引本地周边旅游城市如青岛，济南的旅游人流，同时以花卉资源吸引全国旅游人流。 如同本案，青州项目可采用销售和持有两种经营模式，对传统的、多功能居家型物业，多功能混合居住物业（居住、零售商铺、工作室）等采用销售模式，对度假村，商业、工业物业和配套设施采用持有模式。
项目可借鉴之处：
启动区：借鉴本案，建议青州项目启动区不要超过总体开发规模的1/3 工业投资: 案例是100平方公里的滨海旅游区开发，其大规模开发过程中，引入了轻工业等工业企业的投资，并以获得土地的形势，吸引工业企业入住。对于青州项目，可借鉴此模式，以提供企业办公场地和土地使用等方式，吸引企业投资和入驻开发区。 联合启动项目：本案例在启动时，由新加坡工业组织、开发尚和银行联合，形成了“官”，“商”，“银”联合启动项目。青州项目，可借鉴此启动方式，为项目提供多种保障。 片区联合式开发：在开发过程中，案例由六个来自印尼、新加坡、香港等不同集团公司共同参与，保证了开发的特色性，和竞争性 ，同时也降低了整个开发区的开发的风险。青州项目也可以借鉴，由多个公司联合开发不同特定产品。
开发模式：
开发节奏:
市场吻合：
经营模式：