2014年5月无锡房地产市场发展动态研究报告 本月研判 新增供应大幅下降，成交量跌价升 尚东区本月在竞品组中销售率倒数第二，均价达成率排名倒数第一，排名基本不变 下月入市项目约38个，产品涵盖刚需至享受，竞品继续加推入市 竞争格局：6月份，恒大绿洲及国信世家均有加推信息。 五月开始进入淡季，市场逐渐变冷，量价齐跌。 本月全市商品住宅市场合计新增供应3761套，较上月下降，跌幅37.31%。 本月全市累计成交3143套，环比下降明显，跌幅为-13.15%。 整个住宅市场本月成交均价为7985元/㎡，环比下降-2.93%。 供应面：本月新区新增供应701套，环比小幅下降，跌幅为-63.5%，继4月新区供应井喷后，市场处于库存消化期， 成交面：本月新区成交453套，环比有所下降，跌幅为37.4%。 价格面：本月成交均价7418元/㎡，环比微涨2.1%； 2014年5月份，无锡预计约38个住宅楼盘推出新房源，其中17家纯新盘。开盘产品以高层和小高层为主，不乏别墅和洋房产品，面积覆盖刚需至享受型，价格与前期推案价格基本持平。 新城尚东区周边竞品项目中，恒大绿洲及国信世家均有加推信息。 宏观环境 省内房价跌幅最高 无锡限购令或要松绑 土地市场 本月土地供应3幅 本月供应地块：本月共有2次土拍，推出4幅商住用地。其中新区推出3幅，惠山推出1幅，其中，新区1幅纯居住用地占地约13.4万方，容积率≤2.0-2.2，楼板价为1455元/㎡ 土地市场 本月7幅土地成交 第5-11批土地成交：共7幅土地，1幅被国土资源局收回，2幅4S店用地，1幅公共加油加气站，2幅商业用地。无锡数字电影产业有限公司8500万拿下万达影视城附近的地块，楼板价约1300元/㎡。 全市土地市场热度 2013年土地市场一派火热，各地方政府纷纷在年底加快土地供应节奏，推出较多优质地块，开发商也频频出手拿地，流标率大幅下降，高溢价率地块占比上升明显。 2014年进入第二季度，整个土地市场依然表现平平，整体表现不温不火。 历年土地成交与商品房成交走势图 全市市场走势 五月开始进入淡季，市场逐渐变冷，量价齐跌。 本月全市商品住宅市场合计新增供应3761套，较上月下降，跌幅37.31%。 本月全市累计成交3143套，环比下降明显，跌幅为-13.15%。 整个住宅市场本月成交均价为7985元/㎡，环比下降-2.93%。随着金三银四的结束，各开发商相继降价促销进行资金回笼，市场进入下行通道调整阶段。 新区供应成交均列首位，滨湖均价最高 全市区域供求 供求面-本月全市商品住宅市场合计新增供应3761套，较上月下降，跌幅37.31%。惠山供应第一。 成交面-本月全市累计成交3143套，环比下降明显，跌幅为-13.15%。成交量前三名分别是惠山区、新区和锡山区。除北塘、滨湖有所上涨外，其余各区均有不同程度的下降，涨幅最大的是北塘，主要是世茂首府降价促销，成交较好。 价格面-整个住宅市场本月成交均价为7985元/㎡，环比下降-2.93%。 区域供求结构图 全市成交结构 本月80-100平米占比依旧最多，80平米以下的户型增幅明显，160平米以上的户型大幅缩减，其余面积段变化不大。 刚需产品依然是市场成交绝对主力，并且有逐年增长的趋势，而受银行收紧房贷影响及限购影响，虽然改善类产品逐步复苏，但增幅不大。 刚需户型比例增幅明显，改善类产品比例缩减 全市成交结构 刚需户型比例增幅明显，改善类产品比例缩减 本月单价5000-7000元/平米的产品成交增幅明显，11000元/平米以上的产品成交量有所萎缩，其余均价段正往下逐层递增。 目前各开发商受限购及银行进一步收紧房贷影响，库存积压较为严重，为有效去化库存目前市场各项目均有不同程度降价促销吸引客户进场，以缓解开发商资金压力，直接导致目前市场急速降温，客户观望情绪进一步变重。。 全市成交排行TOP10 本月全市成交量排名第一的是滨湖区太湖绿郡，主要为4月开盘后集中签约，故成交196套。 成交面积排名十强累计成交面积8.4万平米，占全市的25.6%；成交套数843套，占全市商品住宅成交套数的26.8%，集中度略有下降。从TOP10的成交可以看出，目前客户主要关注价格，合理利用价格杠杆可有效撬动市场客户。 低价楼盘客户接受度升高，成交良好整体来看，12年7月之后集中度维持在30%上下。本月集中度为26.3%，下降约1.8个百分点，市场良性竞争发展。 本月TOP10成交集中度与上月相比略有下降。部分项目凭借价格优势完成大量成交，本月TOP10项目成交中，锡山区5席、新区2席、滨湖区2席、北塘1席。 全市成交排行TOP10 TOP10集中度小幅下降，但市场逐渐趋于稳定 TOP10成交集中度新区市场 供应面：本月新区新增供应701套，环比小幅下降，跌幅为-63.5%，继4月新区供应井喷后，市场处于库存消化期， 成交面：本月新区成交453套，环比有所下降，跌幅为37.4%。 价格面：本月成交均价7418元/㎡，环比微涨2.1%；主要受新区外围地区硕放中置江南华府别墅（1400元/㎡）成交及雷迪森广场酒店（12800元/㎡）住宅项目成交影响；成交价格被拔高。 后市量价预测：目前新区各项目相继打出大幅降幅降价促销口号，市场竞争进入白热化，客户观望情绪一度再次变浓，而6、7月为传统销售淡季，预计市场成交量逐渐趋稳，价格持续低位徘徊，直至金九银十到来，市场会有缓和。 新增供应大幅下降，成交量跌价升新区成交排行TOP10 本月80-100平米占比依旧最多，80平米以下的户型增幅明显，160平米以上的户型大幅缩减，其余面积段变化不大。 刚需产品依然是市场成交绝对主力，并且有逐年增长的趋势，而受银行收紧房贷影响及限购影响，虽然改善类产品逐步复苏，但增幅不大。 新区成交结构 成交面积段趋于向小户型集中，大面积户型后期销售压力大