内部文件,请勿外传! 2014-10-10 内部文件,请勿外传! 第 1 页 宜兴国际环保城2014年第一季度营销方案 海逸集团 - 宜兴海逸投资公司2013年12月24日 2014-10-10 目 录 第一部分 市场情况分析 第二部分 项目情况分析 第三部分 推售节奏排布 第四部分 营销推广策略 第五部分 费用预算 第一部分 市场情况分析 市场情况分析——宜兴市场 四线城市的界定宜兴2012年的GDP为1086亿元，三大产业比重为4:54:43，总人口124.8万，为当中户籍人口107.7万，外来常住人口17.1万。横向对比，宜兴经济总量为南海的1/2强，户籍人口数量接近达到南海的9成，而外来常住人口仅相当于南海的13%。城市基本属性：宜兴属于经济发达，经济发展在过去数年偏重于工业，第三产业主要集中于市区，乡镇建设相对滞后、城市外向度低的中型县级市，即四线城市。 市场情况分析——宜兴市场 宜兴经济虽发达，但城市规模小，经济总量较少，外来人口不多。 购房群体单一，市场主流以“改善型”的购买为主。 客户的置业经验少，眼见为实，对投资前景的触觉弱。 媒体渠道效果较差，主要依靠现场活动的人脉传播为主。 市场情况分析——宜兴市场 整体成交与供应状况：宜兴全市2012年商品房的总成交面积为110.65万㎡，当年新增预售面积为170.22万㎡，供需比例为1：0.65；2013年1-3季度，总成交面积为105.85万㎡，当年新增预售面积面积为152.17万㎡，供需比为1：0.69； 过去两年宜兴商品房的供需比均低于1：0.7：近两年供大于求量累计达到105.89万㎡，加上2012年之前历年的存量，估计供需剪刀差为150-200万㎡左右，也就是目前市场上有10000套以上现楼或准现楼的商品房待售，开发商须急于套现回款，各楼盘在近一年持续降价促销，抢夺客源的主要原因。 市场情况分析——宜兴市场 价格持续下滑，市区置业门槛下降：从2012年第三季度起，宜兴楼价持续下滑，其东汣片区豪宅标杆“东汣1号”与“万达华府”均格从12000元/㎡持续下滑到9000元/㎡左右， 市区普通住宅从9000多下滑到7000左右。经历9月份小阳春后，今年四季度房价继续创新低，市区大盘“苏宁天汣御城”和“中星湖滨城”最低价分别在4488元/㎡ 和5600元/㎡； 过去两年，全宜兴商品房的成交均价下浮了1700多元，跌幅近20%：如下图所示，今年第三季度比第二季度下跌了4.6%,比第一季度下跌了16.4%。 市场情况分析——宜兴市场 从区域板块来看，宜城仍是推盘量最大的区域，包括中星湖滨城、氿洲广场、融创氿园三个楼盘，其中除了氿洲广场属于商业办公房之外，中星湖滨城和融创氿园以住宅为主，是宜兴热销的品牌楼盘，几乎每次开盘都能引起市民抢购。 从户型面积上看，刚需房和改善房几乎平分秋色，其中除了融创氿园之外，144平米以下的刚需房总计为1219套，144-180平米之前的有387套，180平米以上的有330套。 值得关注的是，90平米以下的房源有428套，这在过去很少见，其中位于丁蜀、今年新开盘的东方雅苑占218套。据了解，近两年，苏宁天氿御城和誉珑湖滨推出90平米以下的房源较多，其他楼盘少有涉足该户型的，绝大多数是以大户型为主。 随着临近年底，不少楼盘开始发力冲刺，以求尽快回款，随着推盘跑量而来的是特价优惠买房广告不断出现，比如现在“x万抵x万”的优惠，实质就是房价下跌，可以说现在正是入市买房好机会。 近一个月，宜兴楼市供过于求现象依然存在。可预测，2014上半年市场状况不容乐观，各楼盘仍会延续2013年套路，通过让利和大量投入推广来抢夺客源，高推广费、低销售额是常态 对于环保城住宅这种处于乡镇、体量小的楼盘，基本不具备对高塍镇以外辐射的吸纳能力，在有限条件下，只有围绕高塍镇为目标市场，借环保城整体运营之势，用巧劲“小步快跑、多节点持续推售”，才能巩固当地客群，获得预期目标。