目录 2014年6月16日 目 录 回调开启 分化加剧 巅峰期已过 主要城市新房市场增长有限 回调期开启 下半年市场有望筑底复苏 1. 政策微调分类调控信贷谨慎筑底加速 中央明确分类调控微调城市逐渐扩容 后市调控基调不变政策作用逐渐弱化 中央强调支持首置信贷环境有待改善 2. 标杆房企资金紧绷放缓购地存粮过冬 业绩增速放缓压力倍增 城市间表现分化 重点城市市场份额稳定 资金链紧绷 金融杠杆风险加剧 购地谨慎放缓 标杆房企存粮过冬 拓融资平台未雨绸缪 进入资源整合时代 高杠杆增长模式遇瓶颈 “小股操盘”提升收益率 3. 土地市场交投趋冷 地方债压力迫供应放量 土地成交高开低走房企购地转为谨慎 降价波及宅地市场高价地块或难再现 大规模地方债偿还在即政府或低价大量推地 4. 新房市场指标低迷 信贷收紧促降价破冰 全国市场指标低迷重点城市大幅萎缩 分化加剧下风险凸显信贷收紧促降价破冰 重点城市调研实录 5. 二手市场下行定局 量价交换加速复苏进程 量价持续下跌 楼市步入下行 购房需求分流 降价预期承压 量价交换加速 筑底回升有望 作者： 程澐、刘渊、张海清、缪晓旦、徐琼、张娟、景天碧、许芹、黄锦铭 电话: 8621-51787508 邮件: ccpr@centaline 2014版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测 均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组 织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行 有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对 任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。 摘要 2014年6月16日1 摘 要 回调开启 分化加剧 2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议最多的。这背后是房地产行 业高速发展的15年之后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，在向平稳发展 的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。 40个主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三 线城市增长过快，需求已被透支。未来需求将主要来自人口的增长。全国范围来看，由于城镇 化及农民工离城返乡化的双重作用，小型城市和县级市成为全国新房销售面积增长的主要动力。 就2014年而言，由于这40个主要城市依然是构成目前房地产欧亿·体育（中国）有限公司的主要基础。因此，面对 当前内外宏观经济的不确定环境，我们必须接受这样的事实，即2014年将是对透支式爆发的 2013年的再次回调，而这次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖 来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。 （1）政策微调分类调控信贷谨慎筑底加速 2014年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城 市加入了调控放松行列。根据“两会”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市 拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步 扩容。 信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自 住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措 施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。 （2）标杆房企资金紧绷放缓购地存粮过冬 今年前5月，10家标杆房企销售业绩仍较去年同期增加，但是增速明显放缓。由于去年销售 火爆，一些房企超额完成销售指标，把部分业绩留到今年初结算。如果剔除这部分影响，今年 实际业绩或不及去年同期。由于销售放缓、信贷收紧，多数标杆房企减少购地，选择保存现金 渡过眼前的冬天。 在23家A股上市房企中，今年1季度多项财务指标均为近年最差，部分已接近2008年的历 史低位。而我们监测的十家标杆房企表现相对较好，均努力拓展融资渠道，缓解资金压力。此 外，为了打破现有高杠杆快周转增长模式的天花板，万科提出“小股操盘”模式，或成为标杆 房企未来发展的战略方向。 （3）土地市场交投趋冷 地方债压力迫供应放量 今年土地市场成交呈震荡下行趋势。前5个月，经营性用地成交面积较去年同期下降，但土地 出让金得益于1-2月成交活跃，创历史同期新高。受新房市场销售低迷及信贷紧缩的影响，二 线及三四线城市宅地市场3月后即迅速转淡，一线城市则在5月后成交热度出现下降。土地市 场整体转淡趋冷。 我们对近5年京沪两地的高价地块开发效果进行了分析，多数地块经营效果并不理想。在重点 城市转向平稳发展的趋势下，高价地块热度难以再现。而对于地方政府而言，受困于政府性债 务的年内偿还压力，预计后市土地供应或将增加。 摘要 2014年6月16日2 （4）新房市场指标低迷 信贷收紧促降价破冰 2014年上半年，房地产市场未能延续去年的成交走势，全国房屋新开工面积、商品住宅销售 金额及面积等重要指标表现低迷。1至5月，重点监测城市新房成交面积持续低位运行，累计 同比降幅达18.1%。 去年下半年起信贷开始收紧，新年伊始的降价风波逐渐蔓延。当前，各线城市库存量连月攀升， 而信贷与政策层面尚未显示出大范围调转的迹象，降价压力增大。 根据对全国23个城市的新一轮降价调研看，降价样本楼盘较年初成交价相比平均降价幅度仅 为6.3%，要取得较为明显的降价效果，平均降幅需达15.3%。 （5）二手市场下行定局 量价交换加速复苏进程 2013年主要城市二手房市场成交量创四年新高，价格亦快速上涨。然而2014年春节后，二手 住宅成交也开始持续回落，价格出现松动。由于本轮二手房价格调整主要是受新房降价带动， 因此不同城市、不同区域的调整程度出现分化，而且由于二手房价格调整幅度远小于新房市场 的降价促销，因此导致二手房需求被分流，二手住宅成交占比亦有所下滑。 鉴于目前一线城市限购政策及信贷暂无明显放松可能，因此预计下半年主要城市二手楼市调整 仍将继续。价格方面，预计下半年新房市场将出现实质性降价，从而带动二手住宅价格的进一 步下调，成交量亦有望筑底回升。 回调开启，分化加剧 2014年6月16日3 回调开启，分化加剧 2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议最多的。 与超预期表现的2013年同期相比，尽管重点城市和全国的新房销售面积出现同比回落，但仍 优于2011、2012年，也优于2008年。其中，标杆房企的销售业绩、重点城市的土地出让金 均创历史同期高位；绝大多数城市房价依然同比正增长。然而，关于市场的争议却有增无减— —是否应该放开限购、降准以刺激楼市，三四线城市是否健康，未来增长能否持续，甚至楼市 是否会崩盘等等，几乎每个问题都有正反两面的激烈争锋。 在我们看来，各种争议背后，其实是我们必须正视的现实，即在房地产欧亿·体育（中国）有限公司高速发展的15年 之后，整体格局已经发生改变。支撑过去市场高速发展的传统因素正在淡化，而在新因素取而 代之的过程中，如何更全面地去看待这个市场。 在2012年底的年度报告中，我们提出“新房市场高增长时代终结”的判断，指出由于人均居 住条件的改善以及政策导向的转变，全国新房市场将告别高速增长的时代。而目前市场的状态， 恰是印证了我们此前的判断。在由高速增长向平稳发展的过渡阶段，地区之间、不同需求之间 的差异分化凸显，如果仍从单一角度看问题，结论就难免偏颇了。 总体而言，我们必须理性地看到，40个主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳 期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。任何短期政策的刺激都难 以改变这一现实，反而将造成市场的不断波动。未来城市的需求将主要来自人口的增长，而过 去高速增长的局面则难以再现。在全国范围内，传统的以40个主要城市带动全国市场的力量 将逐渐衰退，取而代之的将是更多的小型城市和县级市。由于城镇化及农民工离城返乡化的双 重作用，刺激其近年来需求持续稳定增长，将成为未来全国新房销售面积增长的主要动力。 然而，就2014年而言，由于这40个主要城市市场化程度相对较高，并占十大标杆房企主要 的收入来源，依然是构成目前房地产欧亿·体育（中国）有限公司的主要基础。因此，面对当前内外宏观经济的不确定 环境，我们必须接受这样的事实，即2014年将是对透支式爆发的2013年的再次回调，而这 次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖来自于市场主动的自我修复 和平衡的力量。 （一）巅峰期已过 主要城市新房市场增长有限 限购市场需求总量有限2009年销售高位未能突破 在40个重点城市，新建住宅的销售总面积高峰出现在2009年，2010年以后整体回落，再也 没有超过2009年水平。其中2013年虽有大幅反弹，但是建立在2011年低位的基础上，2010 年以来平均成交量维持在2.25亿平方米水平。考虑到一线城市新房市场颠峰期已过，即使去 除四大一线城市，其余36个二三线主要城市走势也是如此，2009年高位同样没能被超越。 而在四大一线城市，由于二手住宅需求量已经成为市场主流，我们观察一二手住宅总成交量， 需求高峰同样出现在2009年，此后再也没有超越。 两组数据的结论并非巧合，实际上，重点城市再也没有超越2009销售高峰的原因很简单。因 为在限购政策下，市场需求总量是有限的。即居住满一定年限的外来人口以及本市有购房资格 的人口，构成潜在需求的总基数。其中一定比例“有购房意愿且具备购买力”的家