市场焦点
苏州写字楼 – 租金增长居首
受金融机构活跃需求推动，苏州本季
写字楼净吸纳量增至97,379平方米，
创近六年新高。随着优质物业增加，
企业扩张和升级需求亦得到平稳释放。

受此影响，苏州写字楼平均租金环比
上涨3.2%至每月每平方米79.6元，涨
幅居全国之首。

成都零售 – 众多一线品牌纷纷进驻
九龙仓国际金融中心的开业吸引众多
国际一线品牌首进华西。然而，受整
体供应过剩的影响，成都零售物业市
场两极化趋势亦更凸显，核心商圈优
质物业仍受市场青睐，本季新开业并
位于核心商圈的商场入住率均超9
成；而新兴商圈仍面临严峻的挑战。

上海仓储 – 需求活跃业主提租
受自贸区及活跃的仓储需求的推动，
上海优质仓库业主集体提价，使平均
租金报价上涨5.2%至每月每平方米
38.8元。近期出台的有关新增工业用
地出让弹性年期制的新政进一步强化
了市场对工业土地价格持续上涨的预
期。

长沙 – 首度列入监控范围
世邦魏理仕研究部自本季度起将长沙
纳入监控范围，令全国监控城市总数
增至17个。长沙写字楼市场因近期迎
来集中供应，市场上部分散售项目的
租金开始下滑。零售物业方面，各品
牌商正积极寻求机会在位于核心商圈
的优质项目进行扩张。与此同时，多
个零售物业近期正积极进行租户调
整。

市场报告

中国房地产
写字楼及零售物业供应回落，住宅价格增长放缓

写字楼 – 需求有所回升
本季全国写字楼新增供应总量达
126.5万平方米，环比大幅回落。内
资企业，特别是非传统金融业表现
活跃。优质项目的集中入市为具有
面积整合等战略布局需求的租户提
供了更多的选择空间，搬迁或升级
需求得到持续释放，市场总体需求
有所回升，租金水平亦保持平稳。

二零一四年 第一季度
中国房地产开发投资 （亿元）
出口
-1.2% 第一季度
CPI
2.3% 第一季度
GDP
7.4 % 第一季度
社零总额
12.0% 第一季度
PMI
50.3 三月
工业物流 – 市场持续活跃
全国优质物流仓储市场表现持续活
跃，第三方物流和电商仍是需求的
主要来源。开发商积极与大型企业
开展战略合作。受持续活跃的需求
推动，全国平均租金指数环比上涨
1.2%，涨幅较上季度有所提高。未
来优质物流仓储供应中，定制仓库
占比预计将会提升。

零售物业 – 市场细分深化
全国优质零售物业新增供应回落至
自2010年第二季度以来的历史新
低，仅59.5万平方米。国际零售品
牌登陆中国势头不减，零售品牌丰
富度得到提升，零售物业市场细分
亦日益深化。物业区位优势、项目
定位、运营商招商及运营能力等因
素越来越成为主导零售物业成败的
关键。

高档住宅 – 观望情绪蔓延
本季全国各大中城市的住宅成交量
均有明显下滑。一方面是由于一季
度是传统的交易淡季，但更重要的
是国内信贷趋紧，各地商业银行均
不同程度地提高按揭利率。购房者
的观望情绪也因此逐步蔓延。大部
分一线城市高端住宅价格涨幅有所
收窄，而更多二线城市则普遍出现
止升回稳的态势。

数据来源: 国家统计局二
零
一
四
年
第
一
季
度

中
国
房
地
产 |
C
BR
E
观
点
2014，世邦魏理仕
经济背景
2014年第一季度，中国GDP同比增长7.4%，略超出市场一致预期的7.3%。本轮经济增速放缓主要源于工业和投资尤
其是房地产投资的降温。工业方面，工业增加值同比增长8.7%，增幅较去年同期回落0.8个百分点。投资方面，全国
固定资产投资同比增长17.6%，比去年同期回落3.3个百分点；其中房地产开发投资同比增长16.8%，增速回落至
2003年同期以来新低，比2013年的平均增速下降3.0个百分点。全国商品房销售量在第一季度同比下降3.8%，同期
商品房销售额亦下滑5.2%。随着销售的放缓，开发商在土地市场亦渐趋谨慎，而房屋新开工面积在第一季度更同比
下滑25.2%。消费方面，社会消费品零售总额增长12.0%，同比下降0.4个百分点。但国内网购热潮不减，限额以上
单位网上零售额增长了51.7%。对外贸易方面，受去年同期高基数和人民币贬值的影响，本季中国对外贸易表现低于
预期，按人民币计，进、出口同比分别下降6.1%和1.2%。

货币市场方面，3月末广义货币（M2）余额116.1万亿元，同比增长12.1%。与此同时，汇丰制造业PMI指数在过去
三个月亦持续低于50，显示实体经济下行压力依然存在。预计下半年中央可能会出台一些货币政策刺激经济增长，
比如降低银行法定存款准备金率。

市场表现
写字楼市场
2014年第一季度，全国优质写字楼新增供应总量达126.5万平方米，较上季历史峰值回落33.9%，其中华西和华东市
场贡献最高，各占三成左右，而华北市场则迎来供应波谷，除天津外其他主要城市均未录得新增供应。本季市场需求
有所回升，全国优质写字楼净吸纳总量环比上升4.4%。内资企业需求持续释放，成为本季市场需求的主要动力，而
外资企业仍持相对谨慎态度。一线城市的租赁成交以续租或搬迁为主，而深圳持续受2013年实施的商事登记制度简
化以及前海合作区进一步推动等利好政策的影响，本季继续录得大量新成立中小企业的租赁需求；二线城市，一批优
质的写字楼陆续建成入市为租户升级需求的加速释放创造了条件。从租户的结构看，金融业仍然是租赁需求的主要来
源，其中来自非传统类金融企业的需求，如小额贷款公司等，在二线城市表现相当突出。本季供需相对均衡，因此全
国平均空置率维持在15.8%。

本季，全国写字楼平均租金基本持平。一线城市表现略优于二线城市，北上广深均录得租金轻微上扬，其中上海浦东
小陆家嘴地区优质写字楼供不应求，平均空置率跌至1996年以来的历史新低，租金升幅明显。二线城市租金走势继
续分化。受益于需求继续复苏，华东地区各城市租金水平小幅上涨或保持平稳，其中苏州本季得益于金融机构的活跃
需求，租金按季上涨3.2%，领跑全国。华中地区，长沙近几个季度新增供应充沛，老旧项目面临租户到期的市场挑
战，部分散售业权项目租金开始松动。华北地区尽管本季新增供应有限，但由于较高的空置率以及略显疲软的市场需
求，各二线城市除大连外租金均有小幅下跌。华西地区，成都平均空置率攀升至43.9%，再创历史新高；租金跌幅亦
进一步放大至2.3%，跌幅全国最高。

世邦魏理仕预计2014年全国主要市场优质写字楼新增供应依然充沛，其中仍以华西地区尤为突出。受此影响，料华
西地区的市场空置率将进一步攀升，租金亦难以维持当前水平。一线城市写字楼市场的需求相对稳定，租金走势预期
平稳，2014年深圳和上海预计将有较多的优质写字楼的集中交付，这对具有面积整合等战略布局需求的租户而言是
良好的决策时机。二线城市虽然密集的新增供应不断削弱写字楼租金的增长势头，但陆续竣工交付的甲级写字楼亦将
为跨国企业和国内龙头企业提供更多国际化的优质办公设施，有助于二线城市写字楼市场整体品质的提升。

市场表现
主要城市写字楼（甲级和乙级）一季度市场表现 主要城市甲级写字楼一季度市场表现
数据来源：世邦魏理仕研究部 数据来源：世邦魏理仕研究部
。。。。

2014，世邦魏理仕零售物业市场
2014年第一季度，全国主要市场优质零售物业新增供应继上季创历史新高后回落至自2010年第二季度以来的新低，
仅录得59.5万平方米的新增供应总量。本季，华北和华中地区均未录得新增供应，其他区域仅成都、深圳、宁波、
重庆、苏州和杭州六个城市有新商场开业。部分二线城市出现零售商业项目因招商低于预期而延迟开业的现象，也成
为本季供应量回落的重要原因。本季市场需求稳定，全国零售物业平均空置率降至9.5%，环比下降0.5个百分点。沈
阳等城市因供应过量且竞争激烈，平均租金有微幅下降。但整体而言，全国主要零售物业市场平均租金环比上涨
0.9%。

虽然本季全国新开业零售面积有限，但国际零售品牌登陆中国势头不减，现有品牌亦积极在一二线城市布局。一线城
市仍然是国际品牌登陆中国的首选。而部分二线城市本季一些优质零售项目的开业为奢侈品牌首进该区域或者开设旗
舰店创造了条件，如Prada在成渝两市分别开设了两家旗舰店。其他高端租户方面，以MCM为代表的轻奢侈品牌在二
线城市持续扩张，高端百货连卡佛本季首进中西部地区。此外，更多快时尚品牌推行多品牌战略，本季亦见更多快时
尚品牌或旗下子品牌首登中国：英国快时尚品牌New Look登陆京沪杭，GAP旗下Old Navy在上海开设中国首店。

随着零售品牌丰富度的提升，市场竞争加剧，市场细分亦日益深化。不少主流品牌开始加速童装品牌布局。奢侈品牌、
快时尚品牌、运动品牌等多类零售商纷纷增开童装品牌店以占领细分市场。餐饮集团继续施行多品牌战略，出现更多
同一集团旗下子品牌布局同一购物中心以满足各类人群的不同消费需求的案例。而受网购热潮推动，零售商加速推进
全渠道战略，本季银泰和阿里巴巴合作拓展O2O渠道即为一例。

在竞争加剧和市场分化的大环境下，大部分遭遇招商或运营困境的项目本季亦未见明显好转，商场关闭的案例亦不鲜
见。北京某商业裙楼关闭零售业态并转租给银行；二线城市中，武汉奥山世纪广场招商进展仍低于预期，成都苏宁广
场人流稀少且低区服饰类店铺停业，南京紫峰购物中心经营仍不尽如人意。同时，部分品牌其中包括国际一线品牌也
开始关闭一些表现不佳的铺面。持续经营不善的商场试图通过降租或底租转扣点的方式来推进招商或挽留优质品牌，
部分商场也开始从单纯提高餐饮比例转向吸引特色鲜明的餐饮店铺，同时大力引进品牌体验店。本季，苹果在北京华
贸购物中心开出其在首都的第四家直营店，且计划于今年在重庆、无锡等