合肥某高端楼盘营销推广解决方案 提报之前，不得不说的话 什么是豪宅？ 豪宅的标准是什么？富豪心目中的豪宅是什么样的？ 豪宅定义 什么是豪宅？ 从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在现实中我们会发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。 豪宅标准 高价格，大面积，是豪宅的最基本要求。随着人们兜里的钱越来越多，人们对于豪宅的要求也越来越高。就像曾经富豪的标准“万元户”、“百万富翁”已经不是现在富豪的标准，充其量算是个“暴发户”标准。随着时代的发展，豪宅的标准已经发生很大的变化。 那么现在的富豪们，他们所需要的豪宅都必须有哪些因素？什么样的住宅，才能够满足这些挑剔的新时代富豪呢？ 豪宅标准1 无可替代的升值地段 李嘉诚有个十分经典的言论：房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。李富豪的这段话强调的就是地段在房地产开发中的重要性。但这段话对对于高端住宅的豪宅来说，可能还是过于简洁、扼要，或者说太过简单和笼统。单凭这段话来理解豪宅地段的无可替代性，可能还是不得要领。那么，什么是无可替代的升值地段呢？或许用例举法比较容易表达，例如香港的半山、浅水湾、深水湾；广州的东山、二沙岛、滨江东，佛山的千灯湖。这些地段都具有无可替代的地位，因此深受高端人群的青睐和认同，因而其价值也不断得到提升。 豪宅标准2 不可复制的稀缺资源 豪宅的价值之所以可以不断提升，不仅由于其具有地段的优势，还因为豪宅通常也占据了不可复制的稀缺资源，就是景观环境等方面的自然资源。几乎无一例外，豪宅位于的地段都与山景、江景或海景密不可分。所以，景观资源的稀缺性和不可复制性，使得豪宅的价值更加被市场认知和认同。 豪宅标准3 殿堂级的生活配套圈 豪宅社区的生活配套圈，相对于普通社区或许并不一定完备；但其配套的设施和服务的素质则必须是完备和一流的。富人其实对社区周边医疗、教育等基础配套的公共设施依赖度并不高，因为他们可以在更大的领域和范围享受最好的服务和配套。 豪宅标准4 科学立体的交通网络 同样的道理，豪宅并不一定要设立在交通网络特别发达的枢纽地带。但高速公路、机场、港口这些完善的科学立体的交通网络，为高端住宅人群的出行提供了极大的便利条件。 豪宅标准5 高尚素质的居住人群 物以类聚、人以群分，这是一条恒久不变的社会定律，豪宅住区更加不会例外。事实上豪宅社区的最大价值可能并不在于其有形的景观、环境、建筑和装修，而在于其无形的上流社会的生活圈层和社交圈层。在北京星河湾，买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择：你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也享有进入上流社交、上流社会的资格。 豪宅标准6 与生俱来的豪宅基因 现在高端住宅的开发特别注重开发商的品牌。星河湾集团在上海浦东开发的星河湾开盘当日40亿销售业绩创世界销售记录，荣获2009年度上海豪宅销售金额第一名！ 为什么？主要是冲着星河湾的品牌。 豪宅标准7 比肩国际的王牌物业 物业管理十分重要。不要说是豪宅，就是一般的楼盘如果物业管理不好也难以保值和增值。现在高端的社区和楼盘都会聘请国际知名的物业管理机构来管理社区，但有些是直接委托管理，有些是顾问指导的方式，目的都是为了提升物业管理的档次和水平。豪宅社区对物业管理的要求比较高也比较严，尤其在隐私和治安方面。对有钱人而言最重要的就是人身安全和财产安全，而声誉和隐私也很重要，这些方面也务必要考虑周全。 豪宅标准8 大师级的设计团队 豪宅的建造质量必须是一流的，但光有好的建造质量还不行，还必须要有最好的设计。美国著名的流水别墅就是世界著名设计大师赖特现代豪宅建筑的杰作：建筑与溪水、山石、树木自然地结合在一起；别墅的室内空间处理也堪称典范，室内空间自由延伸，相互穿插；内外空间互相交融，浑然一体。流水别墅在空间的处理、体量的组合及与环境的结合上均取得了极大的成功，在现代建筑历史上占有重要地位。但目前国内的豪宅设计大多缺乏地域特色，基本是移植和抄袭国外的一些建筑设计，缺乏创新和与自然环境有机地结合的构思。 以上基本囊括了现代豪宅的全部标准，当然，“仁者见人、智者见智”，在此我们不多赘述。 xxxx既然标榜为“一环纯粹豪宅”，现在我们就结合前面的八条和项目条件来看看达到了哪些标准。 定位有误 把项目固定在“尴尬矛盾”的市场位置 结论 高不就、低不成 这是我们对xxxx诊断出的第一个问题 那么，还有哪些问题需要我们去解决呢？ 品牌形象缺乏知名度 说起合肥的豪宅，大部分人会提到万科蓝山、益力檀宫、华润凯旋门……只有少部分人提到xxxx；虽然豪宅只是少数富豪客户的专属产品，但品牌知名度亦是项目影响力和市场地位的有力见证。 问题二： 营销策略与形象不符 豪宅营销策略有别于普通刚需楼盘，更多的需要我们主动出击直达目标客户；类似街头派单拦截等无目标的大面撒网犹如大海捞针不仅降低了项目形象，更多是徒劳无功。 问题三： 以上是我们发现的核心问题， 如何对症下药， 实现项目销售的快速破冰， 将是我们报告中需要解决的难题。 一、项目定位策略 二、营销执行策略 三、媒体推广策略 目录︱CONTENTS 项目定位策略 不要被冰冷的钢筋水泥表象所迷惑； 内在的非凡品质、将会令每一个懂得它的人、深深的折服和感叹！