2014-9-17
长沙尚诚地产报告纲要
第1问：我们面临什么市场环境？
第2问：我们要做什么产品？
第3问：我们如何卖掉这些产品？第1问：我们面临什么市场环境？2014-9-17长沙尚诚地产
古港镇城市概况
浏阳市农副产品龙头企业长沙蔬菜生产基地
依托浏阳市农业园落户古港的优势，古港农业己形成蔬菜、水稻、竹木（含花卉）、小水果四大支柱产业。

古港是长沙市重要蔬菜生产基地，现己达到年复种面积10000亩，产品
在长沙和周边省市享有盛誉。

古港强力推进农业产业化进程为浏阳市农副产品加工的龙头企业；农产
品流通合作社、蔬菜产业合作社等农产品销售网络日趋健全。

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浏阳东部，毗邻流动公路，是所有镇必经浏阳之地，贯通张坊镇、官渡镇、沿溪镇，是浏阳东部未来发展的方向。

官渡镇
沿溪镇
浏阳市
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张坊镇
●
未来发展方向
本案
古港镇区位规划发展
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古港镇房产情况研究
房地产属于初步阶段，房地产市场尚未成形。

而古港的商业分布散乱，单一，档次低，由一些零散的经营户自主经营，主要聚集在老城镇中心区，这就给项目提供了机会。

住项目多以当地居民自主建房，且住宅环境，居住质量仅限于满足自给自足，高端住宅极度稀缺。

古港镇房地产处于初级阶段高端住宅商业稀缺
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1、随着城乡化迅速发展，商业市场已经由传统的商业中心区逐步向具备休闲、
娱乐、消费特色商业街发展，古港镇急需一个具备满足当地居民消费和当地
经济的特色商业规划；

2、住宅市场多年沉寂，随着浏阳市未来的发展迎来了时机。同时，市场需求高
品质的住宅产品引入，提升城市的居住品味。

市场小结
商业具备未来发展潜力
住宅呼唤高档产品上市
第1问：我们面临什么市场环境？2014-9-17长沙尚诚地产
项目概况
地块基本现状
区域及交通条件
地块整体比较平整，但地块西边为水渠，需要合理利用和改造。

位于浏阳东区，紧邻浏东公路，是所有镇必经浏阳交通要道
处于未来交通枢纽。

配套及周边环境
周边配套目前匮乏，随着城市的发展，未来将成为浏阳东区中心。

2014-9-17我们要做什么产品？
PART 2
长沙尚诚地产
第2问：我们要做什么产品？2014-9-17长沙尚诚地产
项目整体规划原则
价值性
统一性
品牌性
标杆性
前瞻性
规划要有前瞻，预判十年市场行情，即贴合市场又保证未来十年内不落伍
打造古港镇域内标杆项目，成为区域内的品质楼盘和城建标志性项目
项目辅一亮相，即以强大的产品力震撼全城，树立项目品牌，
建立项目在市场上的领导地位
由于道路区隔，项目被人为划分为2个地块。在规划中，要充分
考虑地块的整体性和每个地块的差异性。

地块被水渠隔离开来，我们要充分考虑如何将最大化吸纳人流量，把现有农贸市场的人气循环起来，把地块价值利用到极致。

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在长沙市销售交易最聚集地段，打造最大的交易港口
项目整体规划概念
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古港商业中心 城市化 高品质标杆型品质社区
使项目具备大的增值前景
以城市化规划面向古港
高品质产品摆脱未来竞争
以标杆形象奠定开发商品牌基础
使项目成为高端住区
策略方向
项目整体规划概念
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项目区位特点决定规划思路
规划思路：
打造成古港镇地标
项目可实现价值最大化
整体布局合理，利于客流均布、交通组织、
人车分流、停车及日后经营管理
循环开启人潮，最大化带动商铺上客量
符合当地消费的商业规划，有利于销售和招商推广。

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打造浏阳东部高端商住综合体标杆
在目前商业氛围有限的条件下先人一步，打造区位的品牌标杆形象，
兼顾销售与日后的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的。

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打造古港镇首个商商住综合体
未来新城中心

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——古港镇首席复合主题的商住综合体
我们要打造商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、行政商务、高端住宅与一体
购物休闲、
打造商业中心
酒店式公寓——办公、居家两用
餐饮娱乐
品质住宅
项目客户定位
古港客户和周边县城为主、返乡置业及外来客户为辅。

官渡镇
沿溪镇
浏阳市
●
●
张坊镇
●
主要客群
目标客户群构成
政府高层、中小型私营企业主及高层、周边县市私企业主、本地高端人士、公务员、事业单位固定收入群体、乡镇干部等
高品质配套居住需求
高端大盘品质
项目整体客户群将以中高端客群为主，常规实力客群为契机。

住宅产品
商业配套
当地居民消费、周边县镇居民
返乡置业客群、私营业主、
当地烟花企业老板
投资客
当地居民消费
第2问：我们要做什么产品？2014-9-17
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项目整体规划图
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对项目设计方案的比较
整体布局简洁规整
商住分区合理。

小区景观统一整体性，中央广场将水景绿化景观性质改变为以集会和聚人气性质有利于提升项目品质。

人车分流，小区设置东设置主入口，增加北面商业，最大化吸引人气。提升价值。

将商业部分集中延伸至农贸市场，吸引东面人气，以商业街的形式定位，街铺设计合理利于后期销售，保证资金回笼。

项目层高增加17+1,11+1,8+1，增加赠送面积，后期销售快速去化。