半岛国际整合策略暨行动计划
2011-12
目录
Part1 背景回顾
Part2 推售目标
Part3 策略思考
Part4 阶段执行
Background
背 景 回 顾
立于潮流前
极致N90，首映滨江
近150米超阔楼距，
独纳滨江胜景
第1轮——滨江核心区域价值
第2轮——滨江稀缺小户
第3轮——3#独特产品优势
彰显项目天赋优势
树立精神标签
产品概念包装，户型价值剖析
制造差异，独树一帜
回顾之前的推广路径……
2011下半年政府调控愈演愈烈，寒流袭来
我们推广的3个波段风格变化显著，以适应形势转向
线上高姿态
线上产品力
差异化诉求
差异化概念
占领细分市场
话题、眼球效应
话语方式
纯粹:不繁复，诉求简单明快
直接:一矢中的，直指主题
朴实：贴近客户的表达方式
产品价值
多样化产品结构
户型巧思精研
精工品质升级
线下销售力
不管市场如何风云变换，
唯一恒久不变的房产品本质的认知——追求销售的终极目标
高新企业巡展
浙省异地巡展
大型超市巡展
中介分销渠道
周末客户活动
天阳社区展示
浙省异地巡展
团购优惠礼包
老带新多重奖励
上下联动，明暗共进9.18首次开盘销售近6成
本次
总结：
Market
推 售 目 标
2011是个不平凡的一年，在经历2010的火热之后急速进入僵持，由僵持进而深寒。政策显露出超越出市场规律的“神迹”，让“价格回归理性”成为调控的主基调，降价成为2011下半年的主题
2012注定是扑朔迷离的一年，2011岁末留下了太多未解之题，经济、政治、市场的博弈将在2012年继续，变数太多而市场将在变数中前行
欧美债务危机升级——世界经济“二次探底”
2011调控为历年之最，限购令不松绑
中小企业深陷融资困境，资金链告急
新政后价格指数回落，成交大幅缩水
CPI居高难下，通胀压力依旧较大，GDP继续回落
杭城楼市折扣风盛行，折扣力度递增
首套利率上调，融资渠道收窄 ，楼市“雪上加霜”政策预判
市场预判
总结:楼市寒冬短期不可逆转
半岛国际2012年的销售任务：
7#
87㎡总共132套
123㎡总共124套
6#
128㎡总共60套
155㎡、159㎡总共60套
8#
87㎡总共132套
123㎡总共124套
2012年推售的首改户型有368套 ，首置户型264套
Strategy
策 略 思 考
2012我们将以怎样的节奏推售6#、7#、8#
共632套房源？
SALESPROPOSALS
审视同版块的竞争项目情况
寻找半岛国际
最具强大销售力的机会点
寰宇天下
在售：
东区1-7#，户型面积180㎡、255㎡
总量568套，已售177套，去化31%
均价21000~33000元/㎡
待售
中区11-13#
户型面积：90㎡
均价20000元/㎡
预计2012.2-3月开盘
中区8-10#
户型面积180㎡、255㎡
东区14-22#
户型面积90㎡
180-250㎡大户型余量待消化，今年以90方小户型为主战场
数据来源透明售房网2011.12.25
钱塘帝景
在售：
1#、2#、3#、6#
1栋和6栋户型面积89㎡
总量352套，已售103套，去化29%
均价20000-22000元/㎡
2栋户型面积178㎡（精装）均价26500元/㎡
3栋户型面积255 ㎡（毛坯）均价26500元/㎡ 总量176套，已售13套，去化7%
待售
4#、5#
户型面积：180-255㎡
（180㎡可能拆分为小户型）
小户型已悉数推出，高层房源仅余178-255㎡最后2栋
数据来源透明售房网2011.12.25
明月江南
已售：
1#、2#、3#、5#、6#
户型面积88-184㎡
总量717套，已售563套，去化79%
在售
13#、14#，户型面积135-185㎡
总量142套，已售31套，去化22%
均价31000元/㎡
7#，户型面积88㎡
待售
8—12#
户型面积：130-200㎡
今年以130㎡以上精装中/大户型为主推房源
数据来源透明售房网2011.12.25
望江南
户型面积：82—139㎡
项目规划以小户型为主
总建面8.8万方，总户数482
预计2012年3-4月开盘
现暂无任何销售信息
今年以82—90㎡小户型为主要销售对象
半岛国际
90㎡，
123--159㎡
寰宇天下
90㎡，180 / 255㎡
小户型约180万
大户型总价380--540万/套
钱塘帝景
178 / 255㎡
总价470--680万/套
明月江南
130-200㎡精装
总价400--620万/套
小户型段重合
大户型段错位，总价高
大户型段错位
总价高
大户型段有重合
精装总价高
2012
PK
市场空隙：100—160㎡ 户型段 200—400万的总价
望江南
82—90㎡
小户型段重合
综合比对
100—160㎡户型段滨江市场罕有（仅明月江南）
而明月江南为精装楼盘，单价、总价居高不下，市场反应冷淡
半岛机会点： 具有高性价比的首改型物业在滨江市场稀缺