盛世天城前期营销策划方案 海南锐翼房地产经纪有限公司 2008。11。05 目录 前言 一、文昌地区自然情况 二、文昌房地产市场情况及近期动态 三、项目自然情况 四、项目SWOT分析 五、目标客户分析 六、项目定位 七、园林绿化、物业建议 八、销售策略 九、推广策略 跋 前 言 本策划方案本着务真求实的作风，为开发公司争取最大的利润目标为目的，以严谨的工作理念，根据文昌市场的特殊性而制定。 本策划方案为初步方案，具体实施将依据地产市场的不断运动和文昌市内外经济政治环境的发展变化给予调整。 文昌地产市场目前处于起步阶段，航天城处于筹备阶段的情况下，本片区的营销工作比较海南其他地区具有很大的不同。 一、文昌地区自然情况1 （一）文昌市基本概况 文昌市东北南三面临海，海域辽阔，海岸线长206.7公里，有大小港湾40个，海域面积2347.98平方公里，折合352.2万亩。 1、文昌市地理 (1)地理位置 文昌市位于海南省东北部，地处东经110°28′至111°03′，北纬19°20′至20°10′之间， 东南和北面是南海和琼州海峡，西面与琼山相邻，西南面与定安县和琼海市接壤。 全市平面轮廓近似半月形，南北长99公里，东西宽65公里，环疆长285公里，全市土地面积2347.48平方公里，折合352.万亩。占全省的7%。 文昌市属于低丘台地平原地带。平均海拔高度42.55米，地势由西南内陆向东北沿海倾斜。东北部地势平坦属于平原阶地，海拔在50米以下，唯有铺前镇七星岭(海拔117米)、翁田镇抱虎岭(207米)和龙楼镇铜鼓岭(388米)三座孤丘分布在东北沿海上。西南部地势起伏不平，属于低丘台地，海拔在50-150米之间。 （2）地形地貌特点 全市地貌分为五大类：平原阶地299.28万亩，占土地总面积的84.8%；台地28.64万亩，占8.1%；低丘17.86万亩，占5.1%；还有滨海沙滩5.6万亩，占1.6%；孤丘1.42万亩，占0.4%。 全市有16个乡镇（文城镇、铺前镇、重兴镇、东郊镇、会文镇、锦山镇、东路镇、翁田镇、潭牛镇、蓬莱镇、龙楼镇、文教镇、东阁镇、昌洒镇、冯坡镇、抱罗镇），290个村(居)委会，3291个自然村，总人口约55.8万人。境内有6个国有农、林场。 (3)、行政区域及人口状况 位于文昌河畔文城镇是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会海口市63公里，总人口11万余人，其中城镇人口约5.5万人。有120万多华侨分布在世界50多个国家和地区。 排球之乡——文昌人喜爱排球运动，文昌中学生排球队曾6次荣获全国冠军，1999年代表中国参加世界中学一排球赛，获得第5名，被称为排球之乡。 (4)、历史人文概况 文昌历史悠久，从公元前110年，即汉武帝元封元年，至今已有二千一百多年的历史。古称紫贝县，尔后三易其名。在公元627年，才改为文昌县，意为[偃武修文]。公元一九九五年，撤县建市，改名文昌市。文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞齐名，并称一鼎三足的良史邢宥。 国母之乡——文昌出现了对中国近代史具有影响的宋氏家族，孙中山夫人宋庆龄、蒋介石夫人宋美龄，被誉为国母之乡。 将军之乡——文昌物宝天华，人杰地灵，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等196位将军，被誉为将军之乡。 华侨之乡——文昌市华侨众多，有120万多华侨分布在世界50多个国家和地区，被誉为华侨之乡。 椰子之乡——文昌椰子的种植面积和产量均占海南省的43%以上，有20多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。 文化之乡——文昌文化发达，教育兴盛，一里三进士是历史的写照，被誉为文化之乡。 文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四季分明。 (5)、气候条件 年平均温度23.9℃，多年在23.4～24.4℃之间，最低极温0.3～6.6℃，出现在1月份。 年平均日照1953.8小时。夏日日照最长是13.19小时，冬日日照仅10.57小时。 雨量丰富，但时空分布不均，干、湿季明显，春旱突出，常年降雨量1721.6毫米，平均1529.8～1948.6毫米。雨季主要集中在5～10月份间的汛期，雨量占全年的80%，对于发展热带农业生产条件十分有利。但也有不利的因素，就是雨季主要集中在5～10月份间，而11～4月降雨量仅占全年的20%左右；8～11月间常受到强热带风暴和台风的影响，年平均发生2.6个。文昌市常年平均湿度为86%，最小湿底为34%。 文昌市海洋资源丰富。全市海岸线长达206.7km，拥有潮间带滩涂8963公顷。全市可供开发的滩涂面积6382公顷，具有开发潜力的滩涂面积为4000公顷。文昌市管辖的海域面积约4600km2，10m等深线内的浅海水面面积为15400公顷，是发展水产养殖和海洋牧场的良好场所。沿海天然港湾众多，大小港湾36个，港口资源颇丰富。近海海域拥有丰富的海洋水产资源，渔场广阔，面临七洲洋、铜鼓、清澜三个渔场，渔汛期长，水产品各类繁多。沿海水产品有800多种，其中有价值的石斑鱼、马鲛鱼、龙虾、对虾、鲍鱼、鱿鱼、海参等40多种。此外还有浅海珊瑚礁和麒麟菜分布区。有珊瑚礁6000公顷，盛产海藻，每年产麒麟菜和凝花菜250T。至今，滩涂养殖26385亩，高位养虾5000亩，鲍鱼养殖642亩。 (6)、资源概况 1、海洋资源