四川大竹 煌歌商业第一城城市之星营销策划报告 煌歌·城市之星是大竹最大的商业地产项目，是竹城最具感召力的对象，这是城市之星操作思路的基石。我们吸引人们关注，然后以产品留住客户，这就是本案运作思路的由来。核心区域的魅力无可替代，一个财富之城、现代之城、时尚之城将在这里诞生 Is Center Still AFTER TEN YEARS Here 四川大竹 核心商业第一城 财富之城 现代之城 时尚之城 风情之城 项目概况 占地面积：202亩 建筑面积：35万平米 其中商业：13.4万平米 住宅：20.1万平米 宾馆：1.1万平米 建筑规划：2层底商、3-7层住宅（返迁）、局部4-5层 业态规划：综合商场/宾馆/步行街/专业市场/电梯公寓 销售范围：商业+电梯公寓 规划效果图 如何确立我们的观点？ 城市经济发展水平决定购买力 城市人口容量决定我们的客层 供应市场状况决定客户的选择 地势 经济 人口 四川东部，达州南部。周边梁平/垫江/邻水/ 广安/渠县/达县。距重庆2小时车程。 苎麻之乡/矿业发达/GDP增长水平居达州前列/年居民存款60亿/有重庆后花园之称 下辖18镇32乡/全县人口107万/城镇人口12万/外出务工人员多 大竹房地产市场基本特征 街区商铺/社区商铺发达，自然分布，中心商圈优势不明显 商住一体的开发模式较为普遍，商业地产的规划设计同质化严重 近期供应市场上商业项目/小高层/高层电梯公寓放量较大 商业布局分散，商品档次相对低端，缺乏档次高环境好的休闲娱乐购物场所 商铺租赁投资回报率低，新建商铺销售价格高，投资者热情减退 以上分析也许不能全面概括和反映大竹房地产市场的全貌，但是从市场的角度可以给我们更多的启示 差异化的策略是我们出奇制胜的法宝 知己知彼 百战不殆 ——竞争市场分析 竞争项目之1—华源生活广场 开发商：四川天意房地产开发有限公司 物业状况 位于北大街，商住综合楼群组成，与城市之星规划相似，2层商业，3层以上为住宅。基本定位为餐饮、娱乐、休闲一体的商业广场，目前基本销售完毕，正在对外出租，一层部分门市正在装修。部分入驻商家有：酒楼、家电商场、茶楼、健身房、百货零售等。 销售价格 一层8000-12000元/平方米，独立门面。 二层2000元/平方米，分割销售，可整体出租。 简评 设有地下停车场，工程整体已经完工，在整体业态定位的前提下有重点的招商，业主购铺后可自行出租，也可委托开发商出租，一层租金差别较大，二层均价100元/平米/年。从目前来看其操作模式较为成功。 竞争项目之2—华夏名城商业广场 开发商：达州鸿源星房地开发有限公司 物业状况 商住综合类的地产项目，已经形成初具规模的成熟社区，社区的环境也较好，规划有中心广场设有简单的健身设施。楼宇的外观风格也有现代感，以明亮的几何框架作为造型，增加了活泼感 底层商铺也已经形成了较为成熟的商业氛围，出租率超过50%，剩余部分也在招商装修中，主力店以餐饮店、休闲娱乐城为主。还包括网吧、百货、超市、棋牌室、美容美发店等。品牌餐饮有：刘一手火锅。娱乐业以太平洋港湾为代表。 销售情况 该项目底商销售率很低，以出租为主，设有招商部门，销售价格为7000-8000元/平米。出租价格根据位置有所差别，基本出租年限为5年。 竞争项目之3—巴蜀邑城 开发商：达州宏伟·永固房地开发有限公司 物业状况 位于竹阳镇北路原工具厂，规划建设为仿古式的商业步行街，3层以上为住宅，步行街宽为14米，二层相对独立，一层设计成独立门面，商业总面积约为1万平米左右。号称竹城最古最长的商业步行街。目前处于地块平整阶段。2008年交房。 销售价格 一层销售价格：6800元/平米 二层销售价格：1680元/平米 简评 该项目规划很有特色，别具一格的四川古民居风格建筑是一个很好的卖点，整体布局也很整齐，与本案工期接近，对本案来说将是一个较有力的竞争对手。 竞争项目之4—城市商贸中心 开发商：原百货大楼 物业状况 位于新华路上，华源商城对过，周边商业发达，多位精品服装店。目前该楼已建至3层，其1-3层为商业用房，建筑面积6000平米左右，3层以上为住宅。据调查该商场可买可租，但是经营方式尚未确定。 简评 该项目位置较好，从目前的建筑格局上看可以作为综合类商场，但是由于其租售方式和经营方式还没有确定，还不能做出判断。如果该项目进度快的话，也会对城市之星产生一定的威胁。 源自其他方面的竞争 成熟的社区商铺/街区商铺也在出售，以金利多广场为代表。 新近推出的华联名苑、新东方名都、东方家园等小高层/高层楼宇的底商也在销售。 其他欧亿·体育（中国）有限公司的投资渠道也在与我们争夺相对有限的客户。 12万人的城市 我们需要打动每一位可能置业的市民 他们也许还有更多的选择 我们到底要用什么来打动他们…… [城市之星] 12万人的富庶小城 我们已经有了下面结论： 要快!要比别人更 迅速占领空白!! 战略思路拟订 谁也不会寄望于未来，争夺现有客源不可避免 现有市场产品链条不齐全，相对落后，品质是本项目的突破口 提出一些有新意的理念，并进行适当引导 采用具有亲和力的推广策略，赢取人们的普遍认同 多元产品，多元销售，客源有限，留住每个客户是必要的 产品创新/定位精准 媒体并不发达的小城，点对点的直销和活动推广是最佳手段 可以实行市场较高价位，但坚决避免成为最高价位 低开高走的动态价格策略是最适合的策略 以价格阶段涨幅控制系统对价格进行适时变动 排除惜售心理，先难后易，利润都大多来自于较好的房源之中 加快开发和销售进度可先声夺人