夏垫项目操作思路汇报 CONTENTS目录 夏垫周边市场环境分析 由于项目所处位置的特殊性，顾我司分别对燕郊、大厂及夏垫沿102国道沿线各项目做了市场调查研究 燕郊区域 燕郊经济技术开发区位于北京市通州区东面，隶属于河北省廊坊市三河（县级市），与北京市中心天安门的直线距离约为30公里。燕郊西北距首都国际机场25公里，南距天津港120公里。 燕郊经济技术开发区常住人口30万、建成区域面积42平方公里的准中等型城市。据估计，北京市民有10万人在燕郊置有房产，各类经济资源正在源源不断地涌入燕郊。 ◆ 通燕高速直达CBD路程仅28公里 ◆ 京平高速直达首都机场仅需25分钟 ◆ 距离东六环6公里可连接京哈、京津、京藏等高速 ◆ 811、812、930 全程高速直达国贸仅需35分钟 区域交通优势 燕郊未来地铁规划 在售项目介绍 在售项目介绍 未来市场供应燕郊住宅市场基本为当地开发商 市场上80%以上的项目为本地开发商开发，外地开发商介入较少 12 市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场竞争多以社区配套、景观为卖点 区域内项目产品分析区域住宅产品在内部要素方面有五个主要特点 区域住宅产品内部要素分析 户型配比 以紧凑型一居、两居及三居为主力户型，也有部分四居以上大户型 户型面积设置 一居60平米居多，两居80-100平米左右，三居110-130 四居140平米以上，但数量很少 不同户型销售比较 区域客户对总价较为敏感，区域能够吸引大量的小户型购买客户；居住型两居、三居需求较大；四居户型认可度不高 装修状况 以毛坯房供应为主，有项目计划推出少量精装产品 公共空间装修 套内设施设备 以市政和集中供暖为主要采暖方式，尽可能采用地热采暖提高项目整体水准 推广方面分析 1.区域发展 燕郊在区域发展上主要以现代服务产业园、医疗健康产业体系、房地产开发、高科技技术产业园区为主，未来随着轨道交通的完善，燕郊和北京的距离再次被拉近。目前燕郊虽受国家宏观调控政策的影响，区域成交总量有所下降，但燕郊未来的发展前景仍呈上升趋势。 2.客群分析 燕郊购房的主力客群主要来自在北京及河北工作的外地人，年龄一般在25——45岁之间，职业多为企业的白领、打工族、年轻创业者、房产投资客，还有一部分就是为了和在北京生活工作的儿女团聚的外地父母们。另外受购房落户措施的影响，燕郊仍是上述主要客群购买方向。 燕郊区域发展及客群分析 夏垫镇位于大厂回族自治县北部，西距北京40公里，南距天津、东距唐山均120公里，京秦电气化铁路和102国道横穿全境，属环京津都市圈和环渤海经济圈腹地，是离北京最近的少数民族聚居镇。夏垫镇辖30个行政村，总人口3万人，其中，回族村11个，回族人口1．1万人，占全镇人口的36．6%。行政区划面积41．18平方公里，镇区面积2．4平方公里，耕地面积4．3万亩。近年来，夏垫镇党委、政府在上级党委政府的正确领导下，充分发挥自身独特的区位、交通和民族优势，加快镇区规划和治理力度，使镇区面貌不断转变，城镇功能不断完善。2001年，夏垫镇被确定为河北省35个重点小城镇之一，2002年4月被联合国开发计划署（UNDP）确定为中国4个重点规划发展小城镇之一。2004年全镇实现工农业总收入25．2亿元，完成财政收入1601万元，农民人均纯收入达到4656元。 夏垫镇区域情况介绍 在售及二手房项目介绍 由于目前夏垫镇在售项目较少，且本案位于102国道北侧，顾我司针对项目区域内市场做了调研； 夏垫购房的主力客群主要是夏垫本地原住居民和来自在北京及河北工作的外地人，年龄一般在25——45岁之间，且多为由于北京和燕郊房价过高，被挤出目前所在区域的原住居民，和企业的白领、打工族、年轻创业者、房产投资客，还有一部分就是为了和在北京及燕郊区域生活工作的儿女团聚的外地父母们。另外大厂地区也有部分有购买意向的客户，但数量较少。 客群分析 大厂回族自治县始建于1955年，行政隶属于河北省廊坊市，是全国距首都北京最近的少数民族自治县。全县幅员面积176平方公里，下辖2镇3乡105个行政村，总人口11.1万，其中回族人口2.4万，占该县总人口的21.9% 大厂回族自治县东距秦皇岛港250公里，南距天津港120公里，西距北京市区40公里，西北距首都国际机场38公里，地理位置得天独厚。 大厂回族自治县区域情况介绍 区域交通优势 大厂回民自治县地理位置得天独厚，大厂交通便利，横贯县境的102国道（北京至秦皇岛）和京秦电气化铁路，是北京与我国东北主要城市联系的重要干线，省道夏安线与京沈高速公路相连。北京市公交车938、930路直通县城，至首都机场38公里，仅需40分钟便可抵达；距天津港、唐山港均为120公里。陆海空交通条件使得大厂四通八达，客货运输极为顺畅，交通通达性良好。 在售项目介绍 目前区域在售项目的客户群体分析 客户的阶段性演变，项目开发周期内城区客户比例大幅上升，需求逐渐丰富化。 城区首次置业型客户比例将大幅上扬，城区投资客户也将有所提高。 随着区域房价增长，本地型客户比例将明显下降。 项目面临消化量及开发周期，同时后续竞争压力等问题，客户选择可以是多层面的。 客户选择策略 经济格局 大厂县加快推动“北三县”规划对接、优势互补、资源共享、一体发展。按照县域空间发展战略规划，以夏垫、祁各庄、邵府为重点，突出北开西接；以工业园区为龙头，由北向南推进；以潮白河为依托，由西向东拓展，加快开发开放步伐。 大厂县根据中国城市规划设计院等单位的规划意见，确定县域空间结构为：“二轴、三区、一带”。“二轴”即厂通路东西都市拓展轴和福喜路南北产业拓展轴，“三区”即西北部现代加工制造区、西南部现代都市服务区、县城东部现代农业区，“一带”即滨水(潮白河)休闲旅游景观带。