青浦淀山湖大道项目 整体营销策划报告 2012.03 同样是暖风拂面的三月，腊梅与樱花刚上枝头 我们第一次站在这块土地上的时候， 有种莫名的激动， 就象发现了一块乐土，一块可以归属的家园。 高容积率、低密度、限高、限户型、高地价 敢于打造这块乐土的勇士们，将要体味到快乐、喜悦和满足， 那是一种期盼成功的急切和冲动。 从宝山到嘉定，从青浦到松江，从浦东到徐汇 我们用车轮丈量高速； 天御、艺境、铂悦、绿地、仁恒，保利……， 我们用双脚感受产品； 画楼梯、论电梯、争面宽、改飘窗、创阳台……， 我们用时间雕凿品质； 有汗水、有创造、有欢乐、有争执 我们一路同行 …… 写 在 前 面 于是： 多元产品，品质梯度提升 于是： 精于心简于形 于是： 于是： 静谧于此，繁华于彼。 于是： 户型图 10米？面宽 公寓〉别墅 于是： 户型图 90平方米〉3房 于是： 户型图 公寓〉别墅 于是： 户型图 层高 30公分，不止代表吊顶所需的高度； 30公分，不止代表水晶吊灯需要的空间； 30公分，不止代表空间扩张的实际高度。 30公分，跨越精神的境界。 于是： 手绘图 于是： 产品优势 罗列 我们的产品优势 公寓3米层高，堪比高端尺度 精装品质 外立面干挂石材，品质体现 配套齐全，7000平米小区配套，北块3.6万平米社区商业中心 一梯两户 假飘窗设计，为客户增加附加值 90平米房型2＋1房，北阳台功能灵活利用 90平米全朝南户型 130房型超大面宽，客厅4.5米，三大开间，考虑舒适度 别墅全套房设计，更具人性化 南向大露台设计，有天有地 别墅楼梯设计预留电梯位置，考虑前瞻性 就我们的产品而言： 领先市场； 绝无仅有； 稳占前沿； 创新突破； 前瞻需求； 吻合了2011年 年初我们的预判： 产品创新 市场需求的前瞻 领域的突破 保持领先 压力测试——然而压力有增无减 价格向下 产品升级 政策突变 成交低迷 房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。 我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应， 房价与投入和合理的利润相匹配。 项目房型分析 本案主力产品87二房，133三房，水岸别墅 项目房型分析 产品线路图 （附件1） 改附件 四排 底商面积过大 一梯三户 第一稿 第二稿 全部一梯二户 解决商业进深问题 中央景观 用足间距和间隔 车道问题 第三稿 全部一梯二户 解决商业问题 中央景观最大化 四排变三排 车道问题 解决商铺一二楼商铺面积和均好性问题 平衡商铺和住宅的比例 道路系统 一梯两户 第四稿 二房房型 三房房型 别墅房型 别墅房型 别墅房型 洞悉 落位 突围 造势 改棋盘底 营造 目录 关于我们 产品分析 产品特点 板块格局 产品特点 客户特点 价格特点 推广特点 板块特点 项目定位 项目分析 项目定位 销售策略 推盘策略 价格策略 渠道策略 推广策略 现场策略 活动策略 道具策略 附件一：产品补强 附件二：销售系统 附件三：销售支持 附件五：市场分析 促销策略 管理策略 入市时机 媒体策略 附件四：案名建议 洞悉 落位 突围 造势 营建 改六大部分 分六页 洞悉 目录 关于我们 产品分析 产品特点 板块格局 产品特点 客户特点 价格特点 推广特点 板块特点 项目定位 项目分析 项目定位 销售策略 推盘策略 价格策略 渠道策略 推广策略 现场策略 活动策略 道具策略 附件一：产品补强 附件二：销售系统 附件三：销售支持 附件五：市场分析 促销策略 管理策略 入市时机 媒体策略 附件四：案名建议 板块逐鹿，硝烟四起…… 仁恒御澜湾 东渡青筑 忆华里 旭辉玫瑰苑 增加未来供应 存量 产品特色 在售主力房型 二房普遍在90平米左右，三房则在120-150平米之间。 产品特色 价格体系 第一梯队 第三梯队 第二梯队 御澜湾 东渡青筑 忆华里 旭辉玫瑰苑 13000 18000 20000 单价 23000 18000 18000 东渡青筑 忆华里 14000 13500 13000 直降4000元 第二梯度均降到第三梯度 东渡青筑 仁恒御澜湾 旭辉玫瑰湾 新城忆华里 120 160 200 240 280 320 360 400 440 480 二房 三房 四房 二房 三房 四房 二房 二房 三房 （多层公寓） 据统计，二房100-125万元、三房150-180万元的总价市场接受度最高 按照总价上限推算，本案当前市场价格在13500－14300元 单位：万元 118-125万 250-270万 280-300万 400-440万 115-125万 160-190万 250-280万 100-120万 145-170万 价格体系 基本刚需型 东渡青筑 中端改善型 基本改善型 旭辉玫瑰苑 当地具有一定收入居民，园区工作人员 强调舒适度 以首次置业居多 新城忆华里 仁恒 御澜湾 当地公务员、私企主，较高收入人群等 品质型改善，需求更舒适房型 当地中高收入人群，专业人员，园区管理人员等 功能性改善，需求较大面积户型 品质刚需型 客户定位 当地具有普通居民为主 强调性价比，对价格敏感 以首次置业、婚房居多