保利浦江镇C-1地块产品定位 2011.03.01 思路 【壹】上海高端市场发展走势 【贰】土地价值挖掘 【叁】产品定位 上海高端市场发展走势 高端市场发展走势 高端别墅格局 区域现状 板块规划 高端市场发展走势 高端产品是做出来的 One-create 高端产品是卖出来的 Three-Marketing 高端产品是住出来的 Two-living 全国范围内任何地区都有同样规律 第一阶段出发点： 资源论——抢地盘，抢资源 第二阶段出发点： 产品论——土地稀缺，产品绝版 地段： 占有核心区位 资源： 自然资源 人文底蕴 产品： 规划、景观、 建筑、配套 装修： 大师设计、 奢华装修 全国范围内任何地区都有同样的规律 第三阶段出发点： 价值观（非资源价值） ——高端社会资源整合 时间积累而形成的圈层认同 高端产品开发的历史，大多是以“资源论”为出发点的，而产品溢价到一定高度，需要完成“价值观 ”对“资源论”的价格接力棒。 但是，高端产品是社会资源高度集中的产物，“资源”禀赋已经不能满足当今高端产品的发展要求。 产品以及其他社会资源将成为新的出发点，而对“资源”的要求转而为“匹配”即可。 高端市场发展走势 高端别墅格局 高端别墅发展的初级阶段靠“天赋” “西”——佘山板块，上海唯一山景资源，高端独栋频出，奠定顶级圈层地位 西郊板块，上海最早的涉外开发区，最早开发的别墅区，与市区结合最为紧密的城市别墅群 “东”——东郊板块，人文底蕴国宾馆，加上中环附近区位，高端独栋项目逐步开发，形成上海顶级豪宅东极点 常规认知的高端别墅格局——“东尊西贵” 上海高端别墅初级阶段“东西发展脊线” 继03年提出控制别墅供应后，国土资源部2006年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知” 一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理，从而进一步调控住房供应结构 2010年12月19日国土资源部晚发出通知：住宅用地容积率小于1等违反政策规定的出让公告要及时撤销 2010年10月17日，上海1.0以下容积率土地出让被叫停 2003年至今上海共223幅容积率1.0以下的住宅用地已成绝版 土地供应 容积率1.0土地叫停 别墅禁地令 土地危机突显低容积率别墅稀缺性 土地危机，开发面临无米之炊之困 现有格局将打破，具备可开发独栋稀缺产品形态的土地资源（高端规划 + 突出产品）将形成新的高端格局 未来发展方向 新资源区域崛起，非传统高端区域崭露头角 供应稀缺——独栋别墅在上海，不久将一套难求 需求壮大——上海的财富群体逐年迅速的壮大 土地价值挖掘 区位分析 交通概况 区域现状 板块规划 地块关键指标 区位分析 地处上海中心位置，距离市中心人民广场仅18公里，是上海“三城七镇”中距离市中心最近，面积最大的区域。 紧贴世博会，已受到明显规划利好影响。 准市区重点规划区域 交通概况 公路交通： 浦星公路、上中路隧道、徐浦大桥、闵浦大桥，外环、中环、内环。 轨道：8号线 虹桥机场 浦东机场 世博园 人民广场 本案 外环线 中环线 内环线 8号线 芦恒路站 浦星公路 徐浦大桥 闵浦大桥 上中路隧道 浦星公路 8号线 对外交通路网发达 区域现状 医疗:杨思医院（一甲）、仁济医院南院（三甲） 教育:协和双语浦东校区、孔祥东音乐幼儿园、三林中学（浦东重点） 、浦江一中等 商业：丹桂轩、易初莲花、沃尔玛、绿地乐和城 产业：国家级的漕河泾开发区 配套的完善、档次的提升，奠定区域价值高度 2005.5 2007.8 2009.5 2010.5 新浦江城首次开盘 一品漫城首次开盘 翡翠别墅首次开盘 竞得浦江镇A3、C1、C2地块 知名开发商陆续入驻新浦江城，吸引更多高端客群入住 华侨城 鹏欣 万科 保利 收购友建地块 万科 竞得地块浦江镇A1、A2地块 陆家嘴 2010.11 建工 浦江颐城首次开盘 2009.6 区域现状 板块规划 中心城区规划:意大利风情新镇，总体容积率在0.8以下 产业园区:以IT和生物产业为主，集聚约10万名年收入达10万元以上的专业人士以及中高层管理人员 自然生态资源:60平方公里的森林、100亩江月湖 未来发展成为高尚居住、生态休闲、产业的新城 航天公园鸟瞰图 浦江硅谷 中心城区鸟瞰图 区域总结 浦江镇地处上海中心，区域位置优越，交通便利规划定位为高端意式风情居住区，稀缺低密度为优势高端配套设施逐步完善 准市区 配套高端 低密度 地块关键技术指标——0.58的容积率 地块价值分析 上海稀缺高端地块 地块“天赋”高端，必须善加铸造 产品设计方向——打造高端别墅产品（实现利润最大化的同时，尽可能高端化） 区域高度：准市区、低密度、配套高端 地块高度：0.58容积率 项目品质占位 产品定位 地块产品形态定位 0.58容积率，高于纯独栋社区的标准 建筑密度≦20% 限高12米 技术指标限制 方案一: 3层 类独栋、类双拼产品 方案二：舒适度更高的独栋类产品+高品质叠加 附件：其他 产品定位 产品有市场机会 考虑与C2\A3地块的衔接 定位原则 市场机会挖掘 市场背景 区域市场机会 全市竞争关系 产品定位